盛洪：楼市调控只是权宜之计
目前楼市成交量开始逐渐回暖，房价却依旧在高位震荡（尽管大多开发商都采取了小幅优惠促销），有的开发商甚至看见形势转好，又有提价的准备；而土地市场上，又开始重新出现"地王"。为此，时代周报记者采访了天则经济研究所所长、山东大学经济研究中心盛洪教授。
"调控政策是失败的"
时代周报：
怎样看待目前房地产市场出现的局面？是否意味着 4 月以来的宏观调控没有取得预想结果、宣告失败？
盛洪：
首先，房价的上升根本原因是土地价格的上升，土地价格的上升有合理的也有不合理的地方。合理的地方在于，我们中国在经历一个城市化的进程，目前城市化率只有 50% 左右，要达到 80% 的目标，每年还有很多人要进到城里，城里和城市周边土地是有限的，越来越多人要拥到比较小的城市空间中，土地价值必然上涨，这并非是坏事。
但是上涨过快不是好事。目前房价上涨过快，同宏观经济政策有关，主要原因是货币供给过多。从这个意义上讲， 4 月份以来的楼市的调控政策，只是个治标不治本的权宜之计。
这套政策严格来讲有特别大的问题。在于政府没干政府该干的事儿，干的是企业干的事儿。政府干预商业银行放贷政策、第二套、第三套房的贷款政策，给几套房贷款、利率多少、甚至干预消费者，要不要买，买几套。这些本来是企业的权利、消费者的权利，政府如果做，就越界了，也没有好效果。表面上看这个政策很严厉，但其实是最糟糕的政策，最不正常的政策。
因为造成房价快速上涨的最重要的因素是宏观经济状况，货币供给量大。货币供给量大的时候，人们需要买东西和投资。房地产市场是中国比较标准的、受到保护的、比较成熟的市场，同时由于城市化进程中，房价总体是一个上涨的趋势，房地产是保值比较好的一个投资渠道，因此，当人们手头有很多货币的时候，房地产市场的需求是不能通过人为的限制，就能限制得住的。例如水不停往下流的时候，可以垒个坝，暂时不让水再往下游流，就像堰塞湖，但是上游的水却会越积越多，不一定哪天就冲垮了。
政府要做的正确的事情，应该是管宏观经济政策，管货币量。从这个角度看，楼市调控政策的失败是肯定的。而从目前的形势看来，已经可以判断是失败的。
"要理顺房地产市场体制"
时代周报：
接下来，房地产宏观调控政策应该朝哪个方向走？是沿着目前的轨迹出台更为严厉的政策，还是从整体的制度设计上着手？
盛洪：
政府目前出台的所谓严厉政策，其实都不严厉，都是本末倒置的政策，因为政府越界了。政府不该替银行规定贷款政策，不该替消费者做消费决策。
政府的事儿无非就两个政策，一个是财政政策，一个是货币政策。今年以来，财政政策收缩了一些，但是货币供给仍然过多。而面对目前国际和国内的经济形势，中国政府的调控也确实有难度。一方面害怕通货膨胀，通货膨胀压力比较大，而压力就来自货币过多；但是又担心经济往下掉，因此货币政策的确比较难把握。但总体上来说，中国目前的货币政策还是偏于宽松。中国的货币供给有很大一块儿来源于国际收支的顺差。 6 、 7 、 8 月份三个月，贸易顺差都在增加，尤其 7 月份达到 287 亿美元，这个数字偏高，导致国内货币供给增加。这是很大影响。货币政策还应该再稍微紧缩。
其次，要对房地产市场的整个体制做调整，目前房地产市场最扭曲的地方在于，制度没有理顺。目前调整的不是一个完整的房地产市场。房地产市场不仅包括大产权市场，还包括小产权市场，但现在却限制小产权市场。小产权房在很多城市举足轻重，例如深圳， 40% 的人都在住小产权房里。一旦放开小产权房，就能够起到房价稳定的作用。这块如果不理顺的话，房价也肯定高。目前所说的房价，并不是房地产真正统一的房价，小产权房再加上经济适用房等，形成分裂的房地产市场，这块儿如果不理顺也是问题。片面说房价很高，堵住小产权房，只看大产权房，价格肯定高。如果放开小产权呢？
另外，必须要保证合理的收入分配。例如央企的收入是全国平均收入的 5-10 倍。有几千万人的平均收入数倍于其他人的话，对房价会有影响。有人十倍于你收入，他买得起的话，你肯定买不起。高收入群体会影响价格。收入分配本身存在重大问题，尤其某些高收入者属于垄断和特殊政策照顾下的行业或企业。收入分配存在问题，让有的人买了好几套，有的人一套买不起。
要理顺房地产市场，要将整个房地产市场都统一起来，小产权、大产权和经济适用房，统一起来。不能只盯着大产权房，而对其他方面的供给不予以承认；并理顺收入分配，加上比较好的宏观经济政策，才能是一个比较好的、健康的房地产市场。
"房地产重要性被扭曲"
时代周报：
目前有观点认为房地产行业对于宏观经济很重要，因此"房地产宏观调控不宜更加严厉"。您觉得，房地产行业在整个国家经济中所扮演的角色是否应该、以及正在发生转变？
盛洪：
房地产行业是很重要，是城市化中很重要的一个行业，而且规模比较大，但目前是过大了。被扭曲得过于重要了。最重要的是地方政府的"土地财政"，低价从农民手里拿地，然后招拍挂，获得高额差价，是地方政府创收的重要手段。城市化过程中大部分的投资来源于此。虽然这并不是地方政府一定要采取的一种收入方式。
"土地财政"在地方政府收入中比例偏重，是地方政府能够动用的主要"活钱"，都使得现有的制度结构下，房地产行业显得被扭曲得偏向重要了。
"国家干预贷款政策不妥"
时代周报：政府宏观调控的政策预期是怎样的？
盛洪：
在房价方面，政府肯定不希望掉太多，因为如果地方政府利益受到影响，他们会嚷嚷，从而影响到中央政府的决策。而这个政策实施起来，也不应该让房价掉得太多，而是应该不让它涨得太快，让其保持稳定。稳定过程中，将泡沫挤没了，将来保证房地产价格上升不要太快的局面。想要让它跌多少，几乎是不可能的。短暂的跌，只是表面的。楼市的政策目标应该是稳定的，不希望大跌，楼市大跌，地方政府遭受损失，银行也会出坏账，买房的人也不高兴，因此大跌也是不现实。应该能够达到稳定、稍微缓慢上升的局面。
时代周报：
目前市场上又有加息政策很快出台的消息传出，您觉得这个政策出台的必要性和可能性有多大。
盛洪：
对于加息政策我是赞成的。但应是微调，比较微妙。目前各项指标比较温和，但货币供给仍旧偏多，所以 0.25% 的加息比较妥当。至于出台的可能性，就是政府的事情了。
时代周报：
房地产的银根方面，如果加强对预售资金的监管、而开发贷款方面也不停收紧，对房地产行业的影响大吗？
盛洪：
其实开发贷款是松是紧，还是应该由商业银行本身自己决定。商业银行的贷款政策应和其它企业的产品价格政策一样。国家可以通过收紧银根去进行宏观调控，但如果直接干预到商业银行内部的贷款政策的话，这种做法我并不赞同。
2010 年 9 月 17 日
文章版权归原作者所有。
