实录

赵农： 时间到了，天则所第 542 次双周学术论坛现在开始，我们有幸请到了华新民老师，她所主讲的主题是中国城市土地所有权在 1949 年以后的历史和现状。大家欢迎！

华新民： 大家都是关注土地问题的，我讲北京也是在讲中国整体城市土地的历史和现状。这个画面是北京二环以内的老城区，历史上一直都是这样，现在还有局部是这样的，我们的老城区历史上是一座座“花园城市”。

中国大陆的私宅地，历史上一直是私人土地所有权。这是 1948 年太原市城区的地籍图，也叫鱼鳞图。这张图，每块地有一个号，还有业主的名字，也有些地籍图没有显示名字，只有号，全世界都是这样。中国各城市应该是在 1949 年以后 50 年代初期也做了这些地籍图，但是我没见到过，我只见到 1948 年的图。

再看权证，这是民国时期长沙市区的土地所有权状，在取得这个权状或者旧证换新证之前，先要填写一份土地注册的声请书，然后再发土地状，这就是一份北平的声请书。

这是另外一份民国地契的声请书，是北平辟才胡同头条 4 号郭家的声请书，声请书之后就有一个土地权状，也有人以前就有地契，在旧证换新证的时候，也要做这个声请书。这是辟才胡同郭家的老照片。

这是 1949 年后，新政权表示对城区私有地产等予以清理和确认的书面资料。那时候新政府的声明很明确，农村土地要做土地改革，可是城市不一样，对原来的地契所记载的土地房屋是予以承认的。当时凡是没有走的人，凡是留在大陆的人都换发了一个新政权的地契，走了的那些人就由政府代为管理，也并没有说你的证失效，全中国城区的私人土地至今都有效。

1949 年到 1952 年，这是我在图书馆里找到的，发布在《人民日报》和《新民报》日刊上的北京城区产权公告。这里面我找到了几百页，每一页都有很多产权人，都有地址、姓名，产权是非常清晰的，不是像现在有人说老宅的产权都不清晰了，这种说法根本就不对。但是其实这只是一部分，找到的也只有一小部分，有志愿者帮助我做了电子版。有些人想在这上面找到自己的家，但直接从公告上很难找到，因为上面密密麻麻的，所以做出电子版来辅助。有一个网站： www.oldpek.com ，可以在上面找到具体的胡同、院落和报纸的图片。有每家每户的门牌，北京 1965 年的时候换了门牌，这些是 1965 年以前的老门牌，对今天来说，新旧门牌的对照是很重要的。

这是 1951 年北京市区的《房地产权登记规则》，全国各城市都有类似规章，其中对于市民私宅，登记的是土地和房屋的私人所有权。

这是北京市城区 1951 年换自民国地契的《房地产所有证》，右边有一个“换”字，从民国地契直接换发的。这是南昌市城区的《土地所有权证》，有的城市叫《房地所有权证》，有的叫《土地所有权证》，都是一样的。这是封面，里面好几页详细记载着土地、房屋，当初的产权来源等信息，一切都非常非常清楚。

这是杭州的《房地所有权证》。

这是上海的，每一份权状里都有相关私有宗地的地籍图，标有地号，每一块地的归属都十分明确。“宗地”两个字是非常重要的，代表着这一块地是你的土地财产。民国的时候有地号，我们现在中华人民共和国成立以后也一样，有地号和地籍图。

这是 1953 年的房地产税收款书，缴纳这个税是因为拥有土地和房屋的所有权。没有所有权而交税是荒唐的，必须有私人的所有权，土地和房屋的所有权。这里显示的地产税和房产税是分开的。

1954 年宪法已经在保护私有财产，现在动不动就说《物权法》，实际上 1954 年宪法就已经在保护私有财产，尤其针对住宅，意识形态中的“公有”也从来没有针对生活资料，只涉及生产资料。对此大家可以查一切相关的法律，包括宪法等各方面，法律上是保护私有财产的，而从意识形态上来讲，社会主义所针对的是生产资料，没有说要动大家的生活资料，住宅即是生活资料。另外，在 1954 年宪法里，没有单独提到保护私人的土地，是因为房屋和土地天然不可分割，而不是像几十年后，有人表示是当时忘了说了，绝对不是忘了说了。 1954 年宪法特别提到保护农民土地所有权，那是因为农村进行了土地改革，所以立法者才认为有必要提及，要不然根本没有必要提及，保护房屋肯定是连着土地的，没有必要单独提。 1954 年宪法第十一条，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。还有一个继承权，《婚姻法》里面也涉及到财产继承，那是 1950 年就立的法。好多人说那时候都是政策，没有法律，怎么没有？当然有了。

这是 1984 年的一份再审判决书，我为什么把这个贴出来？因为涉及 1954 年法院判决没收的私有四合院。现在很多人一看到某个侵权的状态，一看到被某官家或者房管局霸占的院子，动不动就说“收走了”、“没收了”，包括自家人很多都不了解怎么回事，自己家的事自己都不清楚。但是所谓没收，必须有这个判决书里写的内容。这是再审判决书，但是它里面讲到在 1954 年的时候，谁谁谁因为什么“反革命”，所以没收了他的四合院，现在平反，因此把这个院子还给后人。我贴出这个，就是表示没收是必须要经过法院判决的，没有法院的判决所说的没收都是不存在的，其它所有形式的侵权，你的私宅被侵犯都不是没收，除非你有这个判决，而且你这个判决在很多情况下还可能翻过来，法院都有记载的，有些懂的人都知道到法院去查 50 年代的判决。

1956 年工商社会主义改造之后，在 1958 年就掀起了私房改造运动，“私房改造”也被称为“经租”（被政府经营租赁），现在很多人知道“私房改造”，但没听说过“经租”，其实是一回事。但是经租既违反宪法，五四宪法里的三大改造对象不包括私人住宅，是针对农业、手工业和资本主义工商业，这里不涉及私人生活资料，因此既违反宪法也背离了意识形态的要求。刚才我说了，在社会主义的意识形态里，是不去动公民的生活资料的。但是在 1958 年，在各个街道开会动员，针对的大部分是私人已经出租的房屋，这可以查当年的资料，都是强迫的，强迫把你的私房交给房管局管理，同时它还强行分享房主原有的房租，比如原来房租 60 块钱，房客就不许交给房主了，房管局扣下大约 2/3 ，退给你 1/3 ，每月房主只得原房租的大约 1/3 份额。这纸张里有一个“自愿”的字眼，但当然不是自愿的，是被强迫的。

被经租的私有出租房屋虽遭侵权，以后谁住这些屋子你不能再说话了，你也不能走进你自己的屋子里面，你不能再享有各方面保护你的权利。但是虽遭侵权，它的产权并没有改变，产权人继续持有权证，因为没有发生过有些人所说的“类似赎买”的行为。虽然中央上层有过“类似赎买”私人住宅的想法，但是这个事实从来没有发生过，所发生的是房主的房租房管局拿过来，分享他的房租，然后退回一部分，没有任何的赎买或者类似赎买的事实，所以这些被经租的房屋至今也是房主的。这是福州一处被经租的房租，这里盖有经租的图章，产权证依然在房主手里。

这是我最近拿到的，扬州一个经租房主他当时被迫签订的经租合同，叫做《国家经租房屋议定书》，当时全中国有 1 亿多平方米的城区私有房屋就这样被经租了，其它的私有房屋，房主自己住的和他拥有的少量出租房屋都没有被经租。少量是指什么呢？当时政府定了一条线，就是如果你北京比如说主人拥有 225 平方米就经租，如果你拥有 225 平方米以下就不被经租，还是照常出租房屋，照常收租。其它中等城市、小城市都不一样，有的只是几十平米的出租房屋就被经租，这些都有具体数据，大家可以到网上找这些关键字，这方面的资料还是挺多的。

本身这份协议书也是写着一个份额，就是 30% 的份额，我特别要强调这 30% 的钱不是房管局或者说政府给房主的，这本来就是房主自己的钱，房管局扣下来再退给你，我有时看到媒体上对经租房屋的报道，说“给”，实际根本不是给的。

强行分享房主的房租后，每月退给房主的部分房租称作“定租”，有的城市当时写成“定息”了，因为工商社会主义改造的时候有这个定息，但这完全是两回事，“息”是什么意思大家都明白，这与当时的经租状态毫不相干。这是桂林的一个领取定租的本子，本上写着，原租的金额 6 块多，定租率他们家是 40% ，每个月就是 2 块多钱，但是原租是谁的钱？这是房主人自己的钱。

然而从整体来说，在 1966 年“文革”以前，在五十年代后期和六十年代初期，虽然发生了经租这种严重侵权的事态，但是自己住的这部分和少量出租房，还在正常生活着。那时候的四合院是非常安详的，生活的环境非常好。大部分的老照片在“文化大革命”的时候都被烧了，现在留下的不多，我拿出这么两三张来展示一下 1966 年“文革”之前北京四合院的生活状态。这是 60 年代初期北京西城区的，现在这两个小孩已经是成年人了，我认识他们，此刻正在艰苦地保护着他们家的四合院，抗争得非常艰苦。

刚才说的是 50 年代换发的产权证，但是之后的房地交易，私人的房子和土地的交易也一直在进行着。我给大家看的这个是 1963 年政府签发给新业主的所有权证，因为 60 年代私地的交易仍然在继续，比如说李家的四合院卖给张家了，也卖土地，也卖房屋。所以说那个时候仍然是有市场经济的，没有消失。这是 1963 年的一个《房地产所有证》，当时被政府经租的这 1 亿多平方米的房屋，不准再做房地交易，但是其它的一直在继续，就是自己自住的和那些少量的仍然出租的房屋。而且那个时候后人也可以继续继承私有地产，除了经租房，经租房 1964 年以前还可以继承，但是 1964 年以后就被最高法院依照一个文件，不是依照法律，禁止后人继承。继承的手续是在房地局办理，那时候还没有公证处，就是通过这么一个《房地登记证明书》来办理继承，这就是 1965 年的继承房地遗产的证明。

1966 年“文化大革命”爆发，红卫兵冲进老街巷是在 8 月份，所以叫“红八月”，过来人知道那时候的景象，当时红卫兵向私房主发出通令，勒令交出私地，勒令交出城市土地，从今天起“收归国家所有”，他们没有烧这些地契（《土地所有权证》或《房地产所有证》），而是逼着大家交到房管局去，当时是在一种非常恐怖的气氛里，大家是不得不交的。当时红卫兵闯到市民家里，这是抄家现场摄像的截图，我看过那个摄像。红卫兵在老街巷里，大肆虐杀市民，其中有很多私房主。有一位作家叫王友琴，她是北京人，现在美国生活。她出了一本书：《文革受难者》，网上有电子版，可以读到非常恐怖的细节。私房主在这种恐怖当中，要不然你就没命了，被迫向各区的房地局交出房地产证，这是那时候的收据。

这是 90 年代的北京东城区房屋土地管理志，记载着每天发生了什么，他们自己也表示当时私人房产者是迫于红卫兵的压力，于七八月份陆续交出私房，然后说他们房管局是被动的接受私房。大家都知道，房管局和政府的很多部门当时也是被“造反”了，整个中国就是这么一种状态。

“文革”结束以后，政府要求把十年浩劫中收缴的房屋归还给房主， 1982 年 3 月，国家城市建设总局关于加强城市（镇）房地产产权，产籍管理工作的通知（（ 82 ）城发房字 77 号文），表示“房地产所有证是房地产所有权的凭证，具有法律效力”，从这里可以看出政府起码在这个时候不可能认可红卫兵行为。

“文革”以后也恢复了缴纳私有地产税，这是 1982 年 4 月扬州市城区一份缴纳地产税和房产税的收据。

但是到了 1982 年底，就出台了新宪法，这时候宪法第十条横空出世：“城市的土地属于国家所有”，根据许崇德所著《中华人民共和国宪法史》介绍，部分参与立法者的动机旨在没收私地，是在 426 页，上面写有“没收”，关于第十条，这是我唯一一次在正式出版物里面看到“没收”两个字，没有在任何其它地方发现过。而且写到城市一步到位，这几人的意思是城市一步到位，农村分两步走，先“集体所有”，然后“国家所有”。

此后的 1984 年，全国开始“落实私房政策”，由于依据的是政策而非法律，所以只归还了部分私房，而被经租和代管的私房则没有归还，后者主要为 1949 年离开大陆者留下的私产。同时，扣下了所有“文革”中被迫交出的《房地产所有权证》，把新制作的《房屋所有权证》发给归还了房子的那部分主人。

1988 年，出台《宪法修正案》，从 1982 年宪法规定不可以转让的“土地”中分离出了一个可以转让的“土地使用权”。

但无论是在 1982 年宪法制定前还是制定后，城市宅基地所有权都没有经过任何合法程序转移到“国家”手里。国家也要打引号，因为什么是国家，什么是政府，现在很多人脑子里是糊涂的。没有经过任何合法手续转移到“国家”手中，既没征收也没有没收。

刚才展示的许崇德著作那一页，只是显示讨论中某些人的动机，至于宪法本身，它当然不具有没收公民财产的功能。于是后来就有了 1990 年国家土地管理局与最高法院之间如下的信函来往，形成了国土（法规）字（ 1990 ）第 13 号文，通过文字游戏把已合法登记的私人土地所有权“变”成了从私人自己的土地所有权“自然享有”的土地使用权。

我 2012 年在上海的《东方早报》发表了“中国城市土地所有权的梳理和追问”，这篇文章里我就讲到这里面的文字游戏，讲到这 13 号文中不属实、虚构的地方，因为事实上根本没有启动任何程序，没有发生过土地的转移。接下来又是一环扣一环的，到了 1992 年，最高法院又通过一个《关于房地产案件受理问题的通知》（法发（ 1992 ） 38 号），剥夺了全中国所有城区老宅私房主的合法民事权利，其第三条不准各级法院受理老宅业主的诉讼，这不是原话，意思就是这个，不准各级法院受理（或驳回起诉）“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”。这个所谓“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，即涉及到全中国城区 1982 年之前的祖产。同时这个通知里还“引用”了民事诉讼法和行政诉讼法，为什么加引号呢？因为不存在相关的“依据”！这两部法里面根本没有提到“历史遗留的政策性质的房地产纠纷”，这是一个虚构的依据，但是各地法院都在“执行”，至今如此，此通知至今在发挥作用，大量的相关诉讼，包括我最近看到的，都被拦在法院大门之外，原来是根本不受理，现在新的《行政诉讼法》出来以后，都是受理了以后再驳回起诉，都是以这一条作为驳回“依据”，这个通知是需要立刻废除的。

1994 年全国人大常委会在讨论《城市房地产管理法》草案的时候，删去了草案中欲把城市祖宅土地视为划拨土地的条款，你的土地到底是什么性质？它不是由政府划拨取得，也不是出让取得，都是张家卖给李家的私人的地。原来的草案就想把祖宅的土地“视为划拨”。全国人大常委会在讨论的时候表示，取消草案这一条，不同意“视为划拨”，而且表示这些祖宅土地今天转让的时候，也不需要向政府缴纳土地出让金，这个决定尊重了基本事实，同时也等于默认了私人所有权的城市宅基地的存在。 1995 年国家土地管理局出台《确定土地所有权和使用权的若干规定》，其第 27 条和 28 条承认祖传继承的土地，承认城市里除了由政府出让取得和划拨取得的土地以外，还有第三种土地的存在，虽然也称其为“国有土地使用权”，但其实质在逻辑上很明确，它仍然是私人的土地所有权，并非“国有”。

退一万步说，尽管私人土地所有权被变戏法一般变成了“自然享有”的土地使用权，但是如果依法建设城市，这些土地使用权也当然应该受到尊重，政府应该先行征收，然后才能出让给房地产开发商。但是自 90 年代初期开始的大规模建设，对于这些已经存在土地财产权利的老城区土地，即已存在的宗地（见平面图上的宗地号），却被自称为“甲方”的权力部门一次次出让给开发商，通过一纸出让合同，但是究竟是谁的宗地呢？这个证是从 2001 年开始给北京祖宅主人签发的土地使用权证，但是宗地两个字显示了财产权利。

这是一份协议出让合同，多少有主之地就这样背着业主卖给了开发商。土地被卖，随之就是拆房。即使程序颠倒过来，先拆房先拆成所谓“净地”再招拍挂，也没有任何区别。这是一位四合院主人绝望地站在自己的土地上，上告无门，她是 1984 年“落实私房政策”后返回家园的，而在同一片土地上，还有众多“文革”后一直没能回家的经租房主，他们的私有房屋自 1958 年以来始终被房管局霸占，拆迁时所有的拆迁款都给了陆续被房管局安排进来居住的居民或房主人原来的房客，甚至间接给到一些房管员手中，通过让其亲戚事先买下相关房屋的所谓“使用权”，而身为财产主人的经租房主却一分钱的赔偿都没有，有些房主人被活活气死。当然，这对于房主人不单说是一个钱的问题，更是作为一个人的尊严，他还有对老宅的情感等很多东西，你凭什么拆他的家？他首先是想回家，想继续居住在自家老宅里，没办法了已经在拆了，才有赔偿的话题。而这些钱又是从哪里来的？经常通过抵押众私房主的宅基地，贷出的资金号称为对某项目的“投资”。

“文革”后 20 年当中完全没有发还经租房和代管产，但自 1997 年开始有了变化，在部分地区或针对部分群体，先是在广东省，发还了所有华侨的经租房和代管产，然后是福建省发还了部分华侨的经租房和代管产，再以后是 2012 年的广西省北海市无论华侨还是非华侨。但全中国绝大多数经租房和代管产至今仍被当做“公房”来处置，虽然在法律面前公民的民事权利完全是平等的。

这是 2012 年广西省北海市归还经租房和代管产的政府公告。

关于经租房，最高法院也采取了公正的态度，在其 2008 年 12 月的一份公告里，表示废除 1964 年关于经租房不允许继承的批复，理由是“情况已变化，不再适用”，该公告目的是“为进一步加强民事审判工作，依法保护当事人的“合法权益”。然而在现实中，这份公告至今不被绝大多数地方政府理会，同时最高法院也自相矛盾，由于它仍坚持 1992 年 38 号文对整体城区祖宅业主诉权的剥夺，致使业主连法院的门都进不了，那大家又如何得到保护呢？

这个是经租房现状的案例，这是坐落在北京东城区西罗圈胡同 1 号的四合院，西罗圈是史家胡同里面的一条横胡同，北面一排房屋仍为房主人自住，其它房屋为至今没有发还的经租房。经租房是坐落在“文革”之前该宅地籍图上的正式房屋，而另外那些房屋则是近年由房管局或占住户违法添建的“野屋子”，现在这种状态，一般的说法称之为“大杂院”，实际这就是一所被破坏的遭到侵权的私有四合院，原来是非常漂亮的四合院，是房主人的家。当前，整个社会的关注点在于如何改善“大杂院”居民的生活状况，然而这是一个巨大的误区 。

“大杂院”居民的生活是应该改善，但这种改善不应该发生在被他们占住的他人私宅里，大约百分之七十的居民都不是产权人。也不应该从种种名目的拆迁里获取这种改善，相关居民不能通过拆他人没归还的私宅“一步登天”，而是应通过原工作单位欠他们的住房。“福利分房”这个词实际上是错误的，那是过去低薪时期的实物工资，但有些人当时被安排在胡同平房里，没有安排楼房式的宿舍，所以相关单位都至今欠着他们的实物工资，改善生活应该从这个途径。如果原单位已经解散，应由其上级主管部门负责，这不光是我说的，这种解决途径是写在各城市的住建委文件里的，但是极少落实，并非有难度，而是故意不落实。下面是一位经租房主人对自家宅院如何遭受侵权的介绍。现在社会上对此有这么大的误会，包括媒体上对这种情况的误读。这位主人一方面把自住的房屋画出来，标示出来，而其他那些屋子都编上号，包括违建和经租房，他也写上了具体的情况， 1 号是怎么回事，哪个是退休了，单位没分房，有的是已经分了房，让孩子或者其他人住在这里，有的是转租给别人了等等，有很多都不是自己住，而是转租给别人。等到拆迁的时候全回来了，为了拿拆迁款。对这些事情，我发觉电视台、很多报纸、媒体报道的时候根本不了解是怎么回事，结果全是以改善的名义，现在全中国历史老城区都在做什么“腾退”，问院子里百分之八十的人是不是同意，但百分之七十都不是房主人，他有什么权利来说同意或者不同意呢？现在这里面的误区非常大。

另外很多没有经租房，并且“文革”后所谓归还了房产的房主，但自家宅院已经是“大杂院”了。很多房主要求安置那些外来居民，但相关部门置之不理，这些房主人长久生活在痛苦中，这里还是不是自己的家？如果大家换位思考一下，就体会了。下面是另外一位遭受侵权的房主人对自家宅院的介绍，同样标上了号。 1 号房是谁住，他过世后，由自己的儿子住。 2 号房他从来没住过。 3 号房是住户自己在别处有一个房子，然后高价出租给外地人，等等。这些房主人了解情况，因为他和占住户同住在一起。但是，如果整个院子被经租了，房主人在别的地方居住，这样就不能对住户有了解了，但是他们产权受侵犯的情况是一样的。

但是一旦结束了上述的侵权，我现在想说的是，“旧城改造”的命题是个伪命题，或者说这个改造是应该是由房主人自己做，而院墙外面当然由政府来做，改善市政等，这本来就是政府的责任。我展示几张照片，是房主人真正回去了以后，结束了那种侵权状况，房主人自己会把自家宅院修复得舒适并且漂亮，对房主人本人来讲是找回了做人的尊严，而对社会来说是留下了一份中国的历史文化遗产。下面几张都是祖宅主人自己修复的宅院，这是北京和扬州的，这是北京东四八条，这是我和房主人在一起，这个院子他们家在清朝就买下来了，前些年房地产开发商差点把它拆掉，好不容易保下来的。这是另外一家。还有一种情况，很多人即使房子还了，但天天听说要拆，所以也不敢修，可一旦知道不会再过来拆，安下心来的时候，就会修复的。这个是北京后海的一家，这是在故宫附近的一家，这些都是房主人自己修复的院子。

这是我最近去扬州一家祖宅，他们自己把自家的院子修得像小花园一样。这是另外一家，祖上传下来的宅子，多漂亮，室内也很漂亮。

刚才是看了让人非常开心的照片，但是这样的情况是不多的，能得以找回尊严的家庭是很少的。现在我这张照片上才是大多数城区老街巷祖宅的现状，这是被蹂躏的家园，大家在等待回家，自己修复，自己修。如果房主人有的自己不愿意修了，他可以用合法途径卖给别人，卖给新主人，这个房子始终是有主的，它不是无主的。咱们最后再回到土地性质，土地是关键，无论是得以恢复原状的城市祖宅，还是仍遭受着种种侵权的城市祖宅，其土地性质都是一样的，刚才已经看到“土地使用权证”上的“宗地”两字，这里则是内页中另外一张使用权类型（即土地使用权来源）和终止日期都是空白的，因为根本就是土地所有权，相关部门当然不知如何填写。这就是这几年北京给四合院主人，还了房子的主人，发的土地使用权证。

五年多以前，北京 28 位祖宅主人曾给全国人大常委会去信，要求对 1982 年宪法的“城市的土地属于国家所有”做出解释，但至今没有得到回复。问这句话的意思是行政意义、主权意义和象征性的“属于。。所有”，还是财产权意义的实物土地的所有权，如果是财产权意义上的所有，是否包含 1982 年以前已经存在的城镇私有宅基地的土地？如果包含的话，那么是以怎样的程序和理由转移的？如果是没收财产，希望有关部门能公布没收的程序和理由，如果是财产权意义上的所有，但不包含当时已经存在的城市私有宅基地，请公开做出说明。如果不是财产权意义上的所有，也请公开做出说明。

五年过去了，关于土地和私人财产保护方面的立法情况，非但没有好转，反而更加糟糕，如新近出台的《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和新制作的不动产权证书，对无论是祖宅业权还是 90 年代以后出现的个人商品房业权都是没有任何保障的。首先关于祖宅，刚才说的那第三种土地性质突然不见了， 1995 年《确定土地所有权和使用权的若干规定》的第 27 条和第 28 条不见了。根据细则的第 34 条，在网上都可以看到，城市土地权属来源只留下了出让取得和划拨取得。老宅继承的私有宗地这么一个客观事实不见了，北京的胡同和全中国的老街巷都失踪了。第 34 条里面，申请国有建设用地使用权首次登记交什么什么材料，这里面的材料有一条叫土地权属来源材料，他这么解释：前款规定的土地权属来源根据权利取得方式的不同，包括划拨，包括出让，但是他根本就没有提祖传继承的土地。

土地权属来源是非常重要的，其实在中国也好，在外国也好，任何时候都要说清楚土地怎么来的，房子怎么来的，你的土地怎么来的？怎么光有出让取得和划拨取得了呢？这根本就不是事实。其次，现在再说不动产登记条例和细则，在这两个条文里面，城市新商品楼业主的分摊宗地也同样不见了。宗地这个词，发现好多人都不大明白，宗地这个词分为名词和量词，一宗地是量词，相关城市土地的规定当中可以见到这个量词。而名词的宗地则是显示具有财产权利的土地，比如现在天天都可以看到政府出让土地的卖地合同，都卖的是什么呢？就是宗地，这个是名词，但怎么到了大家去登记自己买下的楼房单元时，宗地就没了呢？宗地卖给开发商，开发商最后分摊给每一位业主了，这个宗地始终还在这儿的。可是在这《条例》和《细则》里，作为名词的宗地，它只出现在表述农村土地的条款里，以及开发商通过出让取得的城市整宗宗地的内容里。个人单元分摊的宗地哪里去了呢？在《条例》和《细则》里都没有，在新制作的《不动产权证书》里也没有。我去年 3 月份写过文章批评这个证书，认为这个证书是不可以印发的，其中有“期限”问题，另外就是因为没有分摊宗地。下面的图就是这个证书，它写有整宗土地的面积 5 千多平方米，但是分摊的宗地怎么没有呢？没有表述出来，底下只是写了土地使用权。

现在发的这个证是不行的，一会儿我给大家看一下前些年给北京小区业主签发的个人单元土地使用权证，虽然发的少，只有 300 多个小区有，但北京的有个人单元分摊的宗地登记表，南京和上海的土地使用权证都没有，我不知道其它的城市有没有。

下面这张图就是近年北京商品楼房业主个人持有的《国有土地使用权证》里的分摊宗地登记表，分摊宗地即土地使用权，面积相等，但分摊宗地这一表述是不可缺的，它明白无误地显示着个人（私人）的土地财产权，比“土地使用权”明确得多。房价中以地价为主，房主怎么可能会不拥有土地财产呢？但是大家再看看现在的这个《不动产权证书》。

再对比一下台湾。这是台湾的个人单元产权交易资料，我说的这个，他们那里叫做“土地持分面积”，比如一个楼里每卖出一个单元， 2 楼也好， 8 楼也好，都增加一个地号。台湾叫做土地持分面积，我们这里叫做分摊宗地，实际上是一个意思。另外，单就商品房来说，该条例、细则和不动产权证书也都是违反《物权法》的，因为《物权法》第 149 条已经规定了住宅土地“自动续期”，既然“自动”，它的期限自然是永久的，也就是无期限，即实际上就是土地所有权。在《条例征求意见稿》向社会征求意见时，一份八百名祖宅主人签署的意见表示，无论是祖宅业主还是商品房业主，都有私人土地的所有权。对于前者，不用修改宪法，也应继续签发土地所有权证，为什么不用修改？我前面说了，我一些文章里也一直在说。而对于后者，商品房的业主，则需要先修改宪法，使得业主事实上已经拥有的土地所有权在法律上得到明确的认可。

最后，关于社会主义制度的“土地公有”，这也是一个巨大误区。我把“土地公有”加了引号。“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”，这句话出自 1986 年的土地管理法，之前根本没有这种说法，没有“土地”两个字，有公有制，但那是生产资料的社会主义公有制，是 1986 年的土地管理法把“土地”两字塞了进去，之前没有，包括 1954 年以来的各部宪法，都没有。如果与社会主义制度相关，那么 1949 年至 1986 年的中国大陆人生活在何种制度下？难道不是社会主义制度吗？以上我所展示的私有地契不就是社会主义制度下的中国政府签发的吗？以上所说的私地交易不就是在社会主义制度下进行的吗？同时它关于土地的表述也不符合 1982 年宪法第十条，第十条表示“城市的土地属于国家所有”，是虚义，这与中华民国 1947 年宪法的“中华民国领土内之土地属于全民所有”是同一种概念。而土地管理法却给改成了“国家”拥有实物土地财产权的“土地所有权”，这是完全不一样的。因此我认为，在要求修改宪法和废除第十条的同时，首先要说清楚土地管理法的错误和它在基本观念上带来的严重误导。这个误导已经深入脑髓，别说别人，就是我周围的亲戚朋友，虽然他们都已经非常清楚我平常讲的这些，而且完全认同，但过些日子全忘了，脑子里总是摆脱不了“土地公有”的概念。

如前所叙，社会主义在制度设计上是尊重像住宅这样的生活资料的，而“土地”之内必然包含宅地。“宅地”若“公有”，这绝对是另一种制度，与社会主义制度无关。

最后，也展示一下此时此刻各地政府的“出让土地”。我在网上随便摘了两个，只要是打关键字“出让土地、成交”，就有一大批卖地的信息跳出来。其实即使不修改任何法律，其中的大部分“出让”也是违反现行法律的。我出了一本书叫《为了不能失去的故乡》，里面大量解释是怎么违法的，现在书店已经卖完了，在淘宝上还可以买到。然而，只要一个规划批准下来，无论祖宅业主还是近年来的商品房业主都只能“服从国家建设”，谁能守护住自己的家园和私有财产？商品房的业主跟祖宅主人一样，只不过没有危机感。看看这些挂牌出让吧，这是我今天刚从网上摘取的资料。

我说完了。最后，谢谢大家！

赵农： 谢谢华老师。讲解的内容既有法律的变化，包括宪法，又有实际权益发生的变化，这是两个不同的路径。

下面我们有请章立凡先生首先来做评议，大家感谢。

章立凡： 我认识华女士很多年了，她本来是一个受害者，然后她变成一个维权者，她从自身的经历中开始认真地研究中国的土地房屋这些非常专业的问题。她通过这么多年的不懈努力，现在已经变成这个领域的专家，这一点我深有体会，以前也跟华女士讨论过一些问题，后来成为了朋友。

对华女士的这次演讲，我提前跟她有一些沟通，我记得几年前，她在天则谈过这个问题，但是那次时间不够，她没说完，后来我说这次您用图说话，可能能节省点时间，留给大家比较多的讨论和沟通。这次她很快就讲完了，比她自己预想的要快。我觉得华女士讲的很多东西，以前大家不是特别关心，特别是没有私房的人群，就觉得你们是有产者，我们没房，所以我们不操这份心。这就是中国人的一种传统，各人自扫门前雪，只要不拆到我家门口或者不侵害我的权利，别人怎么受害我都不管。特别是中国仇富的传统历来就有，所以所谓改朝换代也好，革命也好，往往都是一种财富再分配。这种流程、这种循环，从研究历史的角度，可能已经出现过很多次。历史上这种产业的侵夺，然后重新分配，这一类的事情为什么发生？因为中国从来都不是重视契约精神的国家，也不尊重私有财产，从传统上就不尊重，从王朝时代，想要抄你的家那也就是一句话的事，想要没收你的财产，只要官府、朝廷有这样的意志，不太管法律上的具体的程序。

这种情况我觉得一直在延续，华女士今天的逻辑很细，她从法理逻辑论述土地被侵夺现象的非理性、不合理，我认为她的工作做得很周到，一步步拿证据来推，然后证明这些程序的不合法。另一方面，就是这种情况经常发生，在中国这种历史传统的国家经常发生，华女士的表述是一步步推理说明，我从大历史观上来看，历来就如此，虽然它不合理，但是它硬要这么存在。为什么？我想一个是奥尔森的理论，就是所谓流寇和坐寇，一旦流寇被消灭，形成一个坐寇的实体，就会经营他所占的这块地盘，就会出台各种长期掠夺的措施，变成一个越来越自利型的政府，一切都是为这个统治集团的利益服务。

前一段讲福山讲得那么热，包括很多领导人也在讲福山，上次天则新年期许，许章润教授谈到这个问题，我也谈这个问题。许教授认为福山是一个外国人，对中国情况不了解，其实我注意到福山有这样的观点，他说中国历史上的法治，对统治者专制的权利是没办法限制的，缺乏这种限制。所以中国产权保护和合同执行，根本上不是法律问题，而是政治问题。如果政府有朝一日决定改变产权状态，除了自身政治控制，无需受任何法律的约束。福山认为 1978 年以后，即改革开放以后的中国，不同于之前的“毛式”国家，也不像苏维埃式国家，更像中国的古典国家样态，这个描述是很精彩的，我们现在讲依法治国，但这个法是法家的法，不是现代理念上的法和法治，法律只是一个工具，这个工具就是为政治服务。

我们再看王岐山先生跟福山的对话也很明白，王岐山表示党要领导法律，不受法律约束，这个问题到现在为止，应该说还没有真正得到解决，从高层讲，他们还没有改变这种观念。华女士讲到了许崇德回忆录，里面有很多详细的内容，除了她讲的想没收这个手段以外，还有一点，他们为什么说农村要慢一步走，城市要先走？整体上他们的观点是所有土地将来都要归国家，这是一个最基本的思路。而且因为刚刚开始开发城市，遇到了相当多的阻力，比如说一块地或者一个房子要价比较高，拆不掉，就想到一个省事的办法，就是宣布城市土地归国家所有，这样就把一切障碍都扫除了，我想怎么办就怎么办。

因为 82 宪法的时候，大家刚从“文革”的灾难中恢复过来，能把房子还给我，我心里就已经很感激了，所以谁也没想到这后面还有这么深层的问题存在，或者说国家或者执政党的深层的想法，大家当时都觉察不到，一大二公概念根深蒂固，所有东西以国家为大。我们这个民族历来就是这么样，梁启超讲的国家对人民有权利而无义务，人民对国家有义务而无权利，大家都要无限地服从国家利益。

有的人说国有制就是官有制，更有甚者的说法就是党有制，因为党领导一切，就是党认为需要这么做的时候，法律就会自动地为推行党的这个精神或者政策服务，所以关系是颠倒的，法律跟国家的关系，法律跟执政党的关系，都没有放到一个准确的或者正确的位置上。十三大所提出的“党要在宪法和法律的范围内活动”，这句话到今天也没有兑现，我们仍然处在这样一种状态。只不过大家都比较自私，这个是你们私房业主的事，我们自己买房的不管你这个事，也不管这个房这个宗地原来是什么情况。通过各种办法住进人家私房的人也不会这样想，他只想这个房我要占住了，将来拆迁的时候我要得一大笔拆迁款，根本不会从法理上想到这是人家的东西。这套东西 1949 年的土地改革也是一样， 1956 年的公私合营也是这样。在其他人的权利受到剥夺的时候，你可能还去参与这个财富的再分配，你还得到了好处。所以到了农业合作化的时候，或者人民公社化的时候，把你的土地又拿走了，你也没得说，这是一种悖论。

现在公私合营还有后面的经租房也一样，国家是用一种强买强卖或者直接剥夺的方式，把生产资料包括像房屋这样的生活资料，通过权力占据，大家就是被迫接受。但是过了很多年以后，情况发生变化，一是原来纳入大筐、大锅里的东西，管理大锅的人起贪念，就要从里头捞取好处，就不管里头的东西原来是属于谁的了，只要在我的权力能达到的，手能伸得到的地方，就会重新把它变成私有。所以这也是一个洗钱的过程，由私有变公有，然后再通过再一轮的私有化，就变成私有。 90 年代有很多国有企业被贱卖，就是重新变成私有，这个过程会不断地重复，国进民退，可能就会有国退民进，但是这个民不是真正的民，就是一些体制中人在上下其手，然后把曾经归公的资产变成他们自己的资产，这就是一个洗钱的过程。奥尔森的流寇和坐寇的关系，已经讲的很清楚了。

所以制定 82 宪法的这一条，其实还是基于一种权力上的思维。什么叫发展是硬道理，就是我们坐着这个江山，这个江山要发展，要创造财富，要扩张权力，就会提出发展是硬道理。发展到底是不是硬道理，我觉得民生的道理应该更硬。所以华女士演讲的最根本问题，权力得不到监督，特别是执政党的权力得不到监督，才会出现这样的乱政，出现司法上的乱像和各种法理上的悖论。

我们当然还是希望通过建设性的讨论，推动这些问题的解决，但是最近几年来，大家也相当失望，中国的法治还在继续倒退，所以需要向华女士学习，她有一股韧劲，自 1997 年以来，十几年如一日，坚持不懈一直在说，不管你们听还是不听，她也明知道有关部门是不听的，根本就不屑一顾，但是她还是继续在做这件事。我由此得出一个感受，如果不能够让大家都起来去保护其他人的权利，最后你自己的权利也得不到保障，包括现在买了商品住宅的人，你们的土地使用权理论上就是 70 年，恐怕你想把它变成一个祖业也不容易，而且这块土地原来到底是怎么回事，可能你就是买下了一块拆迁的土地上面建了房，你对它的历史不了解也不关心，你只关心我住上了称心的商品房，但前面业主或者私有房主的命运，很可能有一天也会降临到你自己的头上。

我一直认为，政府的毛病也是老百姓惯出来的，现在我们是不是还要继续这么惯着他们，还是要敲打他们，让他们知道现在是一个大数据的时代，什么不知道？已经不像信息封闭的时代了，毛时代可能我们信息封闭，也没有任何传播手段，我们可能不知道。现在已经不是那个时代了，现在你撒一个谎，你有一点谎言，可能十分钟、二十分钟，马上就有人在互联网上揭穿你，我觉得就不要玩这样的把戏了，还是要客观一点，要面对现实。面对一个觉醒的社会，不能够用原来那种传统的统治方式，继续地治理下去，必须要有所改变，否则这样的权力，它本身也没有可持续性，谢谢。

（发言未经本人审定）

赵农： 感谢章立凡先生，章立凡先生的评论显然已经远远超出了单纯房屋，拓展到了权利的边界，乃至于统治的合法性问题。再次表示感谢。下面我们有请李炜光老师评论。

李炜光： 首先向华新民女士表示致敬，认识不少年了，平常其实没有什么交流，在微博、微信上看到关于维护公民的私人财产权，跟拆迁这样的非常野蛮的政府行为抗争，华女士 20 年如一日，非常不容易，所以一定要表达我内心的敬意。

但是我觉得像华女士这样的人有越来越少的趋势，本来经过 20 年的努力抗争，总要打出一片天地来，总要让公权力在民间的抗争面前有所顾忌，或者有所畏惧。现在公权力的使用胆子越来越大，尽管章先生说在信息时代，实际上大家什么都知道，但是这样的权力的使用还有新增的权力的来源，都在越来越大。而一些敢于说话、敢于抗争的人，包括一些律师，包括一些学者，包括很多的私有产权的主人，都被很野蛮地对待，这种情况不是减少了，而是更多了，恰恰都是在光天化日之下进行的，恰恰都是在一个信息公开，大家什么都知道的这种情况下，就在我们眼前野蛮发生。从房屋所有权，从拆迁事件的频繁发生，实际上可以看出在国家、政府和公民个人权利之间的界限，政府的权力进一步扩张，进一步压迫公民的权利，在朝这个方向发展，这最让人担忧，甚至有些沮丧。这种情况会走到哪一步？当然也体现出华新民女士这样做的价值，毕竟通过讲解和我们的讨论，产生社会效应让年轻的一代人了解这些事情。

但是现在的年轻人，包括我自己的学生，本来微信讨论这些问题是可以的，微信是一个相对封闭的空间，相当于自言自语，或者是私下里发牢骚，它的公共价值比微博还要小。现在在微信里面说话都要小心，包括我在学生群里，竟然有一些学生威胁另外一些学生，只要一说“文革”类的事情，马上就有另外一些学生出来说，不要讨论这些事情，不只是警告，甚至还有威胁。就在前两天，他们说如果你再这样的话，等于给党中央脸上抹屎，这种 “文革”语言，这种政治属性的威胁已经在微信上出现，让人非常的气愤，实际上它影响到了我们的 下一代了，我们希望下一代， 80 后、 90 后顾忌少一点，多一些勇气，但其实不是这样。所以一个不受制约和限制的公权力，蔓延到这样的一个地步，公民权利被进一步压缩，这种情况以后会怎么样，我的感觉非常悲观。

华女士提到的产权实际上一直是比较清晰的，私人产权一直就是存在的，有大量的物证，像产权的公告、民国时期留下来的地契，还有地籍图，政府的公告。政府那个时候也下令保护私人的地产，法律当时也是这样，我看了一下 82 年宪法，是根据公共利益的需要，可以征收或者征用集体土地，并且给予补偿。前三部宪法里面都还提到， 1954 年宪法提到为国家利益，征购、征用或者收归国有，收归国有这个说法一直延用到了 1974 年和 1978 年宪法。

张清勇： 收回的意思是这块土地原来是国家的，收回，在 1954 年宪法里面田家英有很仔细的说明，征收征用和收归国有的意思不一样。

李炜光： 1954 年宪法承认，有一些宅基地，城市人员的宅基地是私有的，然后经过“文革”，有红卫兵强令要到房地局报告，交出你的地契和产权证明，但是 1975 年的宪法仍然等于没有确认。

华新民： 完全没有认可红卫兵的行为，依然在说征收城乡土地，而征收行为是包含赔偿的。

李炜光： 所以华女士讲到私人地产始终是存在的，这一点我认为是成立的。国家的所有权，虽然在 1982 年宪法里提到了，必须是国家、国有，这是城市的土地都要国有了，但是它缺少一个法律的程序，也就是说你必须要让它变成您刚才说的真正的私有产权的意义，就是国家完成这个程序之后，它才真正成为国有，实际上他现在更多的是政治上的宣示，或者管理权意义上，并不是真正完成了所有权的转移，这个问题是不是存在。

这样一来就有接下来的问题，谁来确定城市的土地征收的公共利益？因为有公共的利益，把私人的财产征收归国有才是正当的，谁来确定这个公共利益，这是一个问题。在这一点上中国宪法跟美国宪法不一样，宗旨有差别，美国宪法第五修正案说若无公正的补偿，不得征用私人财产作公共用途，所以西方一般用的都是公共用途的说法。而中国的宪法用的是公共利益，这个公共用途跟公共利益就有一个明显的区别，公共用途很具体，具体的征用以后用于基地还是用于医院等等，而且每件事情通过法院来裁定，它是不是就属于真正的用途。而中国用的是大而化之的公共利益，公共利益如何来确认？谁来确认，这个问题就很大，究竟谁来确认？法院没有这样的功能，比如说你要征用土地的话，你用于什么样的公共利益，现在是听政府自己说，而不是说中间有一个法律的程序，由法院，也就是第三方来断定一下，你这个用途是不是公共利益，或者具体的是什么用途，他没有这样一个程序，他没有这样的一个程序就会出现征收土地的诸多的争议，甚至还有一些暴力行为的发生。

美国在这个问题上，他说如果你把 A 财产征用过以后，要转交给 B ，这是绝对不允许的，因为那是不理性和非正义的，是不能被同意的。只有政府征用完了以后，用于公共的用途，你可以转交给另外一个私人，但这个私人必须要用来建设这个公共的设施和项目，为社会服务，它是一个公益的事情。在这个问题上，我们是不清晰的。

另外您认为社会主义始终承认居民的宅基地所有权？

华新民： 是的，政府发了地契还收了地税，这是肯定的。

李炜光： 我对这一点有一点疑问，我们的宪法和法律上都没有找到这样非常明晰和明确的承认居民私有财产权的规定。

章立凡： 1954 年宪法现在第十一条，保护居民储蓄、房屋各种材料的所有权。

李炜光： 这一条在新的宪法里已经没有了。

章立凡： 应该也有对应的条款。

李炜光： 现在讲的是合法的私有财产。

华新民： 实际上宪法里也自相矛盾，和里面其它条款矛盾。另外，“城市土地属于国家所有”是一个虚的意思，就像中华民国 1947 年宪法，它没有当做财产所有权来说，因此我认为首先土地管理法是违宪的，是它改动了原意。我 2002 年在《东方早报》上那篇文章讲到 1990 年最高法院和国土资源部有一个对话，这个对话是说最高法院自己都不明白是怎么回事，他问国土部，让国土部来解答私人所有的宅基地现在怎么着了，然后他们就瞎编出一个没有发生过的程序，说上海的房主人在上海那边走过了这个程序，说他们申请把自己的私人土地所有权权交出去换成使用权，但是这个事没发生过，它是一个虚构的事实，上海没有发生此事，更不用说别的城市了。一些大学和学术研究机构里面研究土地的人，好象不接触房管局，其实档案什么的都在那里，这是铁打的事实——私人的土地一直被承认。

李炜光： 它更多的是一种现实，但是我更关心国家是不是有清晰的法律规定，如果其他老师清楚的话，可以给解释一下。但是现在这一条规定，城市的土地都归国家所有，这样的一个规定其实是非常不清晰的说法，一个是产权界定不清晰， 1982 年宪法之前，城市里有很多的私有土地，这些土地怎么一下子就变成了国家所有了，他的理由是什么？依据是什么。

吴思： 我恰好知道一个片断，大概两三年前，当时的人大法工委法治研究室主任，好象是他写的，他写的就是 1982 年这一条法律。刚才华老师说，城市土地国家所有，这一条怎么出来的，大概总共三四个自然段，全部的讨论有三个人参加，炎黄春秋网站上搜这一条法律能搜到，好象是方毅说我们科学院征地，征得非常麻烦，一堆人漫天要价，干脆加一条，城市土地归国家所有。我说的都是大义，好象是谷牧开始插话，我们也是征地，农民也是漫天要价，多到一个人再不用劳动就可以活一辈子。第三个人说要不然连郊区的地也一块归国家所有。好象是胡乔木说这个动作太大了，一步一步来，先把城市的归国家所有。别人听了这么一番议论以后，都不表态，都觉得可以，然后这一条法律，就写进了宪法，后来就过了。

我当时的感觉就是如此轻易地完成这么大的动作，没有任何一个农民代表，农村的土地征用就改了。我知道的只是这么一个片断，但是我觉得大家也别把法律看得太神圣，其实通过得相当随意。

章立凡： 我看许崇德回忆录，比你说的情况更详细一点。一个是讲到胡祥模（音）主持的，方毅提的这个问题，就是你说的那些，说农民向科学院“敲竹杠”，一亩地上万元，他们三辈子不需要劳动就能过好日子了，他提出建议，土地一律归国家所有，集体只有使用权，这是许崇德的 404 页上。三天后讨论的时候，钱昌道、刘义仁（音）等委员也同意，他们也认为要价太高。后面举了一些北京、天津各种拆迁困难的例子，彭真有一个长篇的发言，想要把这个事情确定一下，他讲无论是国家所有还是集体所有，用土地都得要钱，现在规定城市土地归国家所有，郊区的土地按照国家规定，属于国有的属国有，农村、镇、城市郊区的土地属于集体所有，这样振动小一些，这就是所谓的两步走的意思。

然后说真正考虑到城市情况，讨论中江华（音）提醒宅基地大城市和中小城市有区别，房改了的和没有房改的也有区别，一下子国有，这些区别全没有了。这是江华提到的，其实就是华女士所表述的这些问题，当时也不是完全没有想到，但是最后大概还是一个拍脑门的决策，就这么做下来了，然后留下了现在的一大堆的后遗症，一直到今天。

（发言未经本人审定）

华新民： 我也是后来注意到的，我一开始写文章的时候没有注意到“归”和“属于”的区别，当时的宪法里写“属于”国家所有，没有写“归”，后面的某些规定里就写成“归”了，两者不是一个意思，“归”是很具像的，“属于”很抽象，这是有区别的。

第二点，其实 1954 年宪法就是在保护私人的房屋和土地，为什么？因为现在把土地跟房屋分开了，如果 1966 年以前跟谁说房屋跟土地是能分开的，他认为你发疯了，不可能的事，它们是自然在一起的。 1954 年已经明确保护了私人的房屋，实际上保护了私人的土地。一所宅院怎么可能把房屋和土地分开，不可能的。

李炜光： 大概世界上只有中国的宪法以城市还是农村划分土地所有权的依据，本身法理上是一个很奇怪的东西，就像刚才两位老师说的，其实是一个拍脑门的东西，它根本就不具有充分的法理的依据。这种拍脑门的法律就会造成很大的问题，其实是法律精神的一种倒退，最初在宪法里没有这一条，城市的土地归国家所有， 1982 年宪法写进去了，很多私有产权的土地，本身有明确的产权，稀里糊涂归国有了，这个归的过程没有程序，你至少得拿出一个依据来，为什么归为国有？像刚才讲到的，你要有正当的理由，而且经过法律的确认，确实用在公益事业上，才是合法的。

另外城市土地归国有，城市是不断变化的，中国 1982 年有多少城市？最多一二百个城市，现在有多少城市？没有一千也差不多了，所有这些城市都归国家所有吗？所以这种法律上的倒退，或者是严重缺乏法理的东西，那一代领导人拍脑门定出来的这种法律，现在不适合中国发展需要。

最后一个问题，补偿的问题，只要用于公益事业上，你可以征用，但是世界上公认的一个做法就是必须要得到一个公正的补偿，这种补偿也是通过法律的程序来确认，补偿到位了，业主财产的主人能够接受，双方就能达成一种妥协和契约，这样就完成了一个合法的程序。在这一点上中国的问题就更大了，否则拆迁当中也不会出现这么多的争议，在补偿方面怎么样才是公正的补偿，法律上没有明确的规定。在现实的操作上，开发商和政府的利益一致，实际上双方是勾结的关系，受损失的只能是财产所有者。这种问题一直没有进入法治的轨道，就会出现现在的问题，而且问题越来越大，我要说的就是这些。

（发言未经本人审定）

华新民： 我补充一句，网上有一个最高法的裁判网，最高法院在前不久有一个回答地方法院现在作为司法解释的内容，对于怎么补偿说得很对，但有人就是不执行，现在最高法院的东西，底下也是挑着用，是选择性的。最高法院是回答山西法院的问题，问拆迁的时候院落中间的空地算不算，而且如果空地在“文化大革命”以后没有得到确权的话。山西法院指的是“文革”之前已经是私产的那些土地。而最高法回答的意思是，即使是“文革”后没有再重新确权，这宅院中的空地也应该补偿，说得非常明确，最高法显然是认可“文革”前的原始地籍图，而且要求按现在的市场价赔偿。最高法院已经把这话说了，但很多地方上不执行，社会上好多人也不知道，认为这个事情跟我没关系。最高法院是回答山西的，实际上这当然是全国通用的，有好的东西，但是没人理。

赵农： 谢谢李炜光老师的评议，说得非常具体，也谈到了最后是否要通过契约来解决问题，价格怎么样定，征用适用的范围等等问题，非常感谢。

下面有请人民大学的张清勇作评议。

张清勇： 很荣幸能来参加天则所的研讨会，我做了 PPT ，大家可以边听边看。我对土地征收制度的历史比较感兴趣，但是征收历史跟土地国有又不是一回事，我在做研究的过程中，发现一些有关土地国有的历史资料，因为之前读过华老师和章立凡老师的文章，你们有的历史资料我在这里就不提了，我把我找到的有关土地国有的政策怎么制定的历史资料拿出来给大家作参考。刚才不少专家说法律是拍脑袋拍出来的，但是我们也想看看他这个脑袋是怎么拍的，看看这个过程，或者他不是拍脑袋，而是深思熟虑，这个深思熟虑的过程是怎么样的。

我找到的资料是 1949 年 4 月 12 号的，当时是中共北平市委关于加强城市管理与生产建设的决定，这里对于城中的房屋要妥加修理与保护。除了战犯财产以外，一律不得没收和侵犯，这是对于房屋。对房屋地产所有权暂不规定。在这里对房和地是区分开的，他有这样的设想，这是在 1949 年，还没开大会的时候就有这么一个想法。

我还看到北京市房地产管理局 1953 年在宪法公布之前，有一个报告，但是我没有找到这个报告的全文，提出要废除本市城区土地私有制，估计阻力不大。还提出如果在全国各城市实行城区土地国有的条件还不成熟怎么办，压低地价，提高地产税率等办法，为废除城区土地私有制创造条件，我也没有看到上级对这个文件的批复，但是可以看出当时北京市房地产管理局有这个希望或者将来的进一步的打算，这是在 1954 年宪法制定之前。

刚才华老师还有几位专家也提到 1954 年的宪法， 1954 年的宪法草案的初稿里面第十一条，初稿里面讲保护公民的劳动收入，后来改成了合法收入，储蓄、住宅，初稿里面是“住宅”，通过的条文里面是“房屋”，其他生活资料的所有权和继承权，后来“继承权”被删掉了，只剩下了“所有权”，在讨论的过程中， 1954 年 5 月 27 日，宪法起草委员会第二次全体会议上，邓小平指出，城市地产是国家所有的，没有什么问题，房屋出租的，一般是有两所或几所房屋，自己住一所，在邓小平看来地产跟房屋是区分开的，房随地走，地随房走，当时好象没有这么讲，而是要分开。

但是从住宅看房屋也是有考虑的。我还找到一个资料， 1956 年 5 月 10 号，北京市人民政府向国务院报告的一个数据。这时候北京市的私有土地大概占 31.1% ，大部分是与房屋相连的房基地，看看这些土地是属于哪些人所有的统计。到 1982 年，我看到一个数据，国家统计局对 260 个城市的统计，到那时候，已经只剩下 4% 了，但是这个没有看到很全面的出处。有很多资料说了 260 个城市的统计，只有 4% 有土地，我没有找到这个数据在国家统计局的来源。

刚才我们讲的比较多的是在 1982 年宪法制定的时候的考虑，但是在之前，我们没有讲城市土地、农村土地属于谁所有， 1981 年的 2 月 1 号，当时胡绳做了一个简短的报告，他说有些问题我们还拿不准，比如说关于土地所有权的问题。到了 7 月 23 号，胡绳 生病，由彭真主持宪法修改起草工作，他也谈到要研究土地所有权问题，所以他们还不确定要在宪法里面写土地的所有权，因为之前都没有写过。

到了 1981 年的年底，彭真跟顾昂然、向淳一谈关于宪法修改草案的几个问题，过去宪法和法律没有明确规定，但历来对城市土地是按国有对待，农村土地是集体所有，这对坚持社会主义是必需的。这次讲话过后，马上给了邓小平、胡耀邦还有中共中央写了一份报告，讲到宪法里要明确规定，城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地包括个人使用的宅基地和自留地要归集体所有。

1982 年 3 月有一个宪法讨论稿的版本提出修改意见，确定要增写关于集体所有和全民所有土地。

1982 年的 2 月到 3 月有一个说明，为什么要这么写，这一条规定城市土地归国家所有，他说这些规定是我国实际情况的反映，更加具体的规定有待于制定土地法，到目前为止我们还没有制定出来土地法。

具体更详实的资料就是当时宪法修改委员会的秘书处副秘书长张友渔到全国政协做了一个说明，他说城市土地属于国家所有不成问题，实际上已这样做，只有少数城市有少量土地属于私人所有。另外一个秘书处成员是肖蔚云到后勤学院作关于宪法修改草案的辅导报告，大家没有争论，但城市的土地国有不能再不写了，应当写。

到了最后，宪法要表决的时候，彭真代表宪法修改委员会做了一个报告，关于宪法修改草案的报告，从我国的现实状况出发，作出了明确规定。城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地归集体所有，这四条对于保证国家社会主义经济建设和保证农业经济建设的社会主义方向具有重大的意义。在这次会议上宪法修改通过了。其实在宪法的修改过程中，有关城市土地属于国有这一条确实没有什么争议，但是对于什么有争议呢？对于要不要把农村土地规定为国家所有这一条争议很大，最后说会引起动荡，引起农村的很大震动，所以我们不把农村土地也规定为国家所有，差一点也把农村土地规定为国家所有。

我们还可以从几个人的回忆里面看，一个是张友渔的回忆，他说这些规定反映了我国的实际情况，城市土地属于国家所有，本来不应当成为问题，实际上大多数城市已这样做了，只有少数城市对房产私有者的土地还没有宣布国有。宪法作出规定，就全部解决了这些问题。全部解决问题，他是这么说的。

还有王汉斌的回忆，他也是当时宪法修改委员会的成员，他说奇怪了，土地这么重要的事情怎么能不做规定，所以这次就要规定土地所有制。没有规定城市土地国有，农村属于集体所有。他说讨论中，对规定城市的土地属于国家所有，没有什么不同的意见。

还有肖蔚云回忆，广大的城市土地所有权归谁所有？没有统一规定。有的城市收地产税，有的城市收房产税，很不一致。这次修改宪法把这个问题解决了，统一规定城市的土地属于国家所有。这样，城市中的私房其房屋所有权属于个人，但房基地是国家的。特别是在今天城市发展越来越快，地价逐步上涨的情况下，把城市土地统一收归国有，更显得必要和及时。这是他在 1986 年的一个记录。

还有许崇德也有回忆说这次宪法考虑到实际情况，也照顾到我国农民在目前的觉悟水平和对土地的感情，没有把城市与农村的土地一下子都宣布国有，这是照顾了农民。

这是我做研究的时候搜集的资料，对我的研究没有太大用，这不是我的意见，这是我想呈现的，可能对你研究有帮助。

赵农： 谢谢张老师。我认为他列举的这些，应当说还是令人信服的。

下面我们有请最后一个评议人，韩朝华老师。

韩朝华： 首先声明，我是来听演讲的，不是来做评论的。我听了华新民女士的报告后感觉很有收获。我是第一次系统地听到对这个问题的介绍，而且华新民女士讲得非常细，史料的搜集是下了大工夫的，一条一条，包括那些地契、房契证、产权证等等。她非常细致地梳理了 1949 年以来中国关于城市私人房产的法律规定是怎么演变的，并指出了现行政策与中国原有法律的矛盾。现在一般观念上说是土地属于国家所有，但实际上中国的法律上原来是承认土地私有的。这样一个研究结论当然有很大现实意义的，它揭示了现行房地产政策中的矛盾。提出这个问题，并立足于保护私有产权的角度来讨论这个问题，毫无疑问具有非常积极的现实意义。而且，我认为，整体上来看，华女士的梳理和阐述逻辑性很强，很有说服力。

但是，听下来后我还是有一些疑问，愿意提出来讨论。

虽然华女士的阐述有很强的逻辑性，但这套逻辑是私有产权的逻辑，因而只有在肯定和尊重私有产权的社会环境中，华女士的这套分析和批评才是有力的，成立的。而在中国的社会环境里，这样的私有产权逻辑其实力量很有限。如果是在美国、英国这样的法治社会里，以这套逻辑为评判标准，华女士的这套史料以及对整个历史过程的揭示一放在这里，立刻就证明，中国自 1949 年以后演变出来的城市私房政策，尤其是“文革”过程中的那些政策，全都是不具有合法性的。任何一个私房业主，根据华女士展示的这些历史资料，包括 1954 年宪法，告到法院去，法院就可以判定后来的各项房产政策是违宪的，从而将其全盘否定。但是，私有产权逻辑在 1949 年以后的中国社会里很弱，几乎没有用，很少有人想到应该或可以去依据这套逻辑来审查、取舍中国的城市私房政策，更不别说靠华女士展示的那些私房产权证书来捍卫房主的财产权益了。

华女士其实是在做一种历史研究，因而从学术研究的角度来看，华女士的这项研究还应该再拓展一点。我们都知道制度经济学中的一个概念，即社会生活中，形式上的制度和实际上的制度未必完全一致，正式法律条文中的规定与实际生活中真正起作用的规则不一定是一致的，两者有时会发生背离。这一点在中国社会里确实存在的。五、六十年代里，中国政府是给私房业主发了产权证、房产证等等证书，从而至少在形式上承认了房主对于私房的这项或那项权利，但那时的中国政府是不是真地承认和尊重这样的私人产权？对于这一点，怕是不能简单地按法律文书的字面来下结论，而需要仔细地考证当时的实际社会生活。

刚才张清勇博士提供的材料就很有启发性，对华女士的研究来讲应该说是一种有关社会环境的补充和拓展。认识到这样的社会背景，再来看中国社会中保护私房产权的法律法规文本，我们对它们的实际意义和价值应能有更全面和更准确一点的认识。

从那样的社会政治背景中我们可以看到，在 1949 年以后的中国当政者心目中，根本就没有保护私房主财产权利的意识。比如文革后，他们忽然发现，怎么我们还没有土地国有的明文法规？那怎么行，现在赶紧补上！这在他们的心目中是天经地义的。什么 1954 年宪法的规定，什么政府自己发放的私房产权证书，只要与土地国有的理念相冲突，就都在必须革除之列！

所以，关于建国以来私房产权制度演变的历史研究仅仅停留于证明中国政府曾经言之凿凿地明言保护私人房产是不够的，还需要弄清楚，五十年代初中国政府对私有房产的承认，以及 1954 年宪法中关于保护私人产权的条文，到底有什么实际意义；五、六十年代政府发放的私房产权证书在社会的实际运转中究竟意味着什么。而要弄清这一点，你就要具体地分析，当时政府在征地和拆迁私房时是如何行事的。比如，当时拆迁私房有没有按照市场价补偿房主？如果私房主无论如何都不愿让渡自己的房产，行不行？弄清了这些具体的细节也就明白，当时政府发放的私房产权证书到底是否管用，它究竟是铁的，还是豆腐的。在此基础上，再来看一下，在中国社会中，宪法到底是个什么东西？我觉得，这项研究需要说清楚这一点。

另外，还有一个问题需要考虑。刚解放的时候，城市中绝大部分房子都是私房，特别是像北京的四合院之类的房产，多数不会是公家的房产。那么，当时的私房产权共涉及了多少城市人口？，现在这些人及其后代还有多少？如果这个群体人数已不多了，那么他们在当代中国就是个弱势群体，他们的利益就可能难以得到应有的重视和有效的保护。现在的中国，对于被征地的农民或被拆迁的城市居民，社会各界还是比较重视的，政府的强拆常常能成为热点新闻。这主要是因为，现在的中国，这样的民众群体人数较多，社会各界对他们在政府强拆中面临的利益受损问题同情也多。但是，以前有过祖传四合院或其他私家宅院的人或家庭，对现在中国的多数老百姓来讲，是比较隔膜和生疏的，因而同情感也稀薄。这很容易使这个群体所面临的权益保护问题难以成为社会公众关注的热点。在这个问题上诉诸私有产权保护的逻辑，在中国当下社会里不容易引起广泛的共鸣。

同意章立凡先生的一个观点，即这个国家不保护私有房产，其实跟当年农村搞土改和城市搞公私合营是一个逻辑，它从根本上就不承认你的私房产权是应该受到尊重和保护的。所不同的是，对于城市中的私人房产，没有像对待地主的土地和资产阶级的企业一样，用革命性手段加以剥夺，至少在一段时间里还在形式上承认私房业主的私有产权。但这样的承认终究没有阻挡住后来的“经租”乃至根本剥夺。在这样的背景下，仅仅依据五十年代的个别法律条文，按照保护私有产权的逻辑来追溯私有房产主的产权，其难度之大是可以想象的。因为这不仅是在挑战这个社会的基本制度理念，而且也在相当程度要冲击这个社会中众多当代人的既得利益。例如，刚才华女士在报告中就提到的，现在大杂院里的住户以及由这些住户中产生出来的拆迁户，不管整个过程的源头是如何地荒诞和悖谬，但这些现在的住户依托于现行体制在这些宅院中享有着程度不等的既得利益。对这样的既得利益，无论其起源有多么荒诞和悖谬，你都不可能无视，更不能剥夺。如果现在要将这些房产完整地归还原房产主或其继承人，这些后来住户的利益谁来买单，怎么买单？在利益分配和归属上，凡涉及大范围的历史追溯，抽象地讲道理容易，但要实际地制定政策并加以成功贯彻，就不会是那么简单的了。

总之，在分析建国以来中国在城市私房政策上的演变和现状，从研究的角度来讲，还是可以再拓展一下，以便更准确、全面地揭示这个制度演变过程的实质，并对改变这方面现状所要面临的复杂性有清醒的认识。

谢谢大家！

赵农： 感谢韩朝华老师的建议，我认为这个建议也是比较中肯的。其他老师们还有没有评议？

盛洪： 华新民的报告非常精彩，里面有很多具体的历史事实，张清勇教授也提供了一些华老师没有提的资料，使得这样一个讨论更为精彩。

我觉得这里有两种不同的法律观，这是一个非常核心的问题，一方面是华新民刚才讲的那些东西，比如说地契、房契，包括在民国时期的鱼鳞册，其实那是明代留下来的。那是什么东西？那个叫做习惯法，这是一个法律的来源。还有一个法律来源是宪法，宪法的法律来源是非常晚的，这是两个不同的法律观，甚至是两个不同的法律体系。宪法体系是中国跟欧洲大陆国家学的，还有一个传统是习惯法，这个习惯法是英美的普通法体系。英美普通法体系对于宪法的看法是什么？很简单的一个道理，普通法高于宪法。为什么？因为普通法代表了习惯，代表了传统，而习惯和传统代表了什么？代表了人们世世代代互动形成的规则，这种规则具有非常大的力量，而且它确实是经过世世代代的碰撞和实践，它特别适用于民间。而宪法从特别长远的生成过程来看，其实它也来源于习惯，只是后来大家忘掉了。像罗马法，这种法律是从习惯中提炼出来的，但是后来确实忘却了以前的东西，形成很多法条和法典，还有基督教的旧约、新约的原则进入到罗马法体系当中。但是坚信普通法的这些人强调普通法高于宪法。我觉得其实这就是冲突。我们刚才讲的问题是我们拘泥于宪法，就说宪法怎么怎么样。其实我们如果从另外一个法律来源讲，华新民讲的传统非常重要，你就在讲传统，我们一直是这个东西，而这个东西在我们看来，从法理上来讲，从法律来源上来讲比宪法更有力量，即使宪法有非常正当的理由，用非常正当的程序通过的话，传统也优于宪法，这是核心，我们要理解它。

更何况刚才讲了半天那些宪法的东西，我觉得它没有任何的传统基础，它是一套理念，最后想落到地上，但是这套理论和现实完全不搭界。更何况这样一套所谓的宪法形成过程是不正当的。在我看来，第一是立法机关不具备代表性，因为没有农民参加，没有利益相关者参加。所以如果我们拘泥于这个宪法，就有问题。严格来讲我不承认被叫作“宪法”的宪法，我承认我心目中的宪法。当我们说宪法的时候它就是接近自然法的东西，接近自然法的东西一定来源于传统，来源于习惯法。不是这帮人脑子里想的东西，它是最糟的东西，我根本就不承认，这根本就不是东西。

传统是什么？我这一点跟立凡有一点不一样，中国春秋战国尤其到汉以后，一直有土地私有制的传统，汉代有些王公贵戚去买民田，后来都被治罪了。箫何为了让刘邦放心，自己买民田以自污。为什么是“自污”，因为当时侵犯平民的土地产权就是犯罪。包括司法的记录都有的。清也是改朝换代，改朝换代时没收财产的被认为可以接受的形式，第一，凡是你打倒的王室的财产都归你，这是毫无疑问的。第二，所谓的反叛者，刚才立凡讲的抄家总是有理由的，你有问题，你是反叛者，你是敌人。到了清朝，有过满人去抢汉人的地的情况，顺治和康熙都发过诏书禁止满人圈地。政府最主要的是要靠收税，假如大家对产权有不安定感，朝庭的税就收不上来。

还有一个典型的例子是民国时期，当时孙中山去世了，国民党治丧委员会看上了一座山，要采石，这座山属于范家，就是范仲淹家，结果范家不同意，他们就到别的地方去采了。这是传统，刚才华新民讲的就是传统。我觉得核心问题在这，我们要看什么是正当的法律，不是说有一个好像宪法的东西就去遵守，在我看来那根本就是一张废纸，我采取非常否定的态度。为什么有这样的宪法和这样的人？确实有一套体系，这一套体系确实有蛊惑人心的东西，包括公有制这些东西。但是现在我们已经知道了，这个所谓的公有制是如此的荒诞，如此的不公正，完全是一种欺骗。

公有制以后导致多少灾难，我举一个例子，这些所谓的土地怎么用。比如说我们现在由于住房紧张，温家宝说我们要盖 3600 万套经济适用房，知道这些房子给谁了吗？ 1998 年，国务院通过了一个住房商品化改革的决定， 1999 年发了一个文件，说我们这些公务员要住经济适用房，所以那个经济适用房大部分的土地，全是用来给这些公务员的，当然任志强的文章有很多这方面的内容。你要看公有制是什么东西， 3600 万套的经济适用房，是用文件规定的，不是说有个别人占了便宜，这是系统性的。大约 60% 的经济适用房是规定给公务员的。我们计算过这部分经济适用房的价值，约有数万亿。所以实际上公有制是破产了的，是欺骗人的。所以我支持华新民这样的取向，用传统去打败这个假宪法，这是我的看法，谢谢。

赵农： 谢谢盛老师的评议，盛老师的评议主要是从自然法的角度，从自然法惯例、传统上认为传统的力量应该在宪法之上，英国和以色列这样的宪政国家居然没有宪法，但照样有法治，有自由。请张老师再做一下评议。

张曙光： 我简单讲两点，第一点，从土地的逻辑来看，现在我们的状况比历史上还差，中国的法治，就是古代的法家，一个根本的缺陷，只有刑没有权，不是维护权利，而是只有刑法，现在仍然如此，因为有了权利就有了对上边的约束，进入现代对权利就要进行约束，而我们没有。现在的法治继承了古代的缺陷，甚至进一步放大。尽管现在人们在觉醒，但是中国的法治现实，还存在这个问题。

82 年宪法这个过程，有一点是清楚的，中国历史上有私人财产权，中国城市解放的时候，确实是私人的，政府机构的房子，那是公有的，但大部分是私人的。但共产党的逻辑，消灭私有产权的逻辑贯彻始终，可以看到解放以后，不管明确没明确，都朝这个方向走，甚至到 82 年宪法没有争议。刚才好多人讲，很容易通过，什么原因？我觉得在共产党是很容易的，没什么，我就这样，所以就很容易通过了。他把很多限制他的东西都当做绊脚石踢开，而公有制是他最好的、最拿手的东西，最有利的挡箭牌，这个问题好象不可理解，实际上可以理解。改革开放要朝另一个方向走，要发展商品经济，要发展市场经济，要朝这个方向走，但是法律居然在 1982 年宪法弄了这么一条，从这个角度上看，咱们的市场化改革局限性太大，缺乏根本的基础，所以今天弄成这么个样子。土地问题， 1982 年宪法值得很好地研究，怎么通过的，为什么能够通过，当时的情况，就是 1982 年宪法这一条怎么出来的，当时的各个人怎么讲的，为什么是那个样子，我们可以研究，把这个东西说清楚是相当有意思的。

造成现在这么个乱象，怎么解决，我也没有信心。谢谢。

提问： 大家好。我是做土地诉讼维权的律师，我对这个话题很感兴趣， 54 年宪法和现在的现状比较，刚才说到我认为主要的原因， 1954 年我们国家也是民主成分，政治协商会议还是比较像样的，那时候参与立法的人和民主的气氛比现在浓厚，所以在这样的背景下，他们所制定的宪法代表了社会各个阶层的比较接近的共同利益，也就是参与社会立法的人员层次，相对现在来讲比较民主。

到后来一直在倒退，现在虽然法治是一个技术问题，我认为法律是个技术问题，为什么叫政治民主与法治，民主是个政治问题，所以说如果没有一个民主参与立法，我觉得技术问题是比较简单的，它不能代表社会共同意志。

第二个问题，现在我们看一看 50 年代国家征收土地的办法和目前的国有土地征收条例，还有前面的土地法。我们现在发现有一个很大的改变，但是你再仔细看一下这种改变，我觉得跟国家是配套的，以前的法律征用征地单位，用地单位要拿出补偿费，而且还要解决劳动力的问题，这是用地单位去解决的。现在是国家出面征收，征收了以后由政府把土地卖给开发商。所以说现在的维权更困难，以前的维权比如说在国有土地条例出台以前，拆迁许可证可以发给开发商，现在开发商已经退出拆迁，现在农民要谈判，城市的业主要谈判，只能是跟政府谈，现在在全国跟政府谈又不统一，有的地方从法律上来讲是政府出面拆迁和征收，但是实际上我做的好几个案子，有企业出现的，政府按法律约定是县级以上法律政府，但是现在有很多都是街道出面。所以现在对于维权来讲更困难，第一个是开发商你不用找他们，因为政府把农民的土地，把城市业主的土地征来以后，由政府卖给开发商，而且政府配套的是一个土地的储备，以前征地是某个项目什么用途，怎么样补偿，怎么样解决就业，全都要报上去一起批，现在每个地方只要报批次，你这个城市第多少批次用地，具体哪个项目你都没权过问。

实际上我们讨论这个问题，最终还是一个参与法律制定修改的层次问题，什么人能参加。这个角度上我们才能制定出符合社会各个阶层共同利益的法律。谢谢大家。

赵农： 最后我也想做一些评论，首先我认为今天华女士展现的很多资料，还是非常可贵的，因为我也做过关于土地方面的研究，今天让我大开眼界。

另外，对于华女士坚持自己的主张，要求保障自己产权的努力表示我的敬意。

第三，如果今天仅仅是一种控诉，或者是一种控告，我认为没有问题，但如果是一种学术研究，学者必须站在一个比较中立、客观的立场进行分析和研究，我认为这一点，华女士可能还有点不足，希望以后能进一步改进。

第四，观点分两种，一种是实然性的判断，我理解共产党的逻辑是怎么样的，实际是怎么运行的，这是一种逻辑，要把它讲明白。还有一种是应然性的逻辑，我们应当是怎么样的，这两套逻辑体系不一样，我们相信应然性逻辑代表着未来发展的方向，代表着某种正义，是我们以后需要继续努力的。但这套逻辑和刚才讲到的实然的逻辑不是一套逻辑，比如 54 年正好要走向社会主义，即从新民主主义过渡到社会主义，才会有所谓的过渡时期总路线。当时的主张是什么呢？就是三大改造，因为这个目标非常明确。因此， 1954 年的宪法，我认为它并不是社会主义已经建成之后定的宪法，应该说它还代表着新民主主义阶段，那个时候的一种国家意志，以及其所规定的财产的性质。

这符合上述逻辑。比如个人生活资料，你有三套房或者一个四合院，他认为正北房你作为房主，那就是你个人的资料，但其他房屋你要出租，和经济联系在一块，他就把它归到生产资料的范畴里来进行处理。资本主义工商业的生产资料就是赎买政策，当然最后是定息，最后是十年，十年以后没有了，注意，没有了，已经充公了。房屋作为一个经租，一些经营租赁，它跟私人生产资料是挂在一块的，所以他的逻辑是，我可以给你租金一部分，多少年以后之后没有了，没有之后这个生产资料归谁了，当然变成国有制，因为他认为那段时间给你的房租部分，那个房租已经把你给赎买了。

所以他就是这么一个逻辑，因此才会有 82 年宪法。还有一个遇到的问题，要搞改革开放，海外很多人回来了，孙科的房子在南京，许司令住着，怎么办？干脆说土地权是国有的。所以 82 年的宪法，实际上是一种革命党剥夺别人东西之后的一种宪法意义上的确认，我是这么理解的。但是 1982 年的人，还意识不到中国的社会究竟往哪个方面进行演化。那时，还保留着“革命不是请客吃饭，不是绣花，也不是作文章，那是一个阶级推翻另一个阶级的暴力行动”这样的理念。说白了就是：我的就是我的，你的也是我的，你不服我就要杀了你，你的家人也要受到影响。

这是一套暴力逻辑，因此才会有 82 年宪法，当时大家没有什么异议，就应该这样的。至于说土地的出发点，按照当时的逻辑，如果是私有的话，一旦被征迁，几辈子也花不完，不光是共产党要消灭暴利，孙中山民生主义也有，城市里的土地，那个暴利就应该归国家，这是从亨利理论里来的。当然耕者有其田是对农村生产资料而言的。所以，这种想法对具有共产主义信念的革命党来讲是非常自然的。关键是这种实然的逻辑到现在还要不要坚持？从现代社会和改革的未来来讲，这套逻辑应当被否定的。但是具体到刚才华女士的诉求，这比较难办，这事实上涉及到执政的合法性来源问题。

我个人这样的评论，不一定对，谢谢！下面就请华女士。

华新民： 您刚才说的好多是错的，为什么是错的？先说经租房，“生产资料”是现在个别人这种胡说，当时没有这种说法，收房租这个住宅就是生产资料了？根本不是。这是现在有个别人想剥夺和掠夺，发明出来的说法。那是私人的住宅，然后有一部分有房租，我收房租，那根本就不是生产资料，而且当时不是所有的出租房都被经租了，这本身就是很荒诞的， 225 平米就是被经租的， 224 平米难道不收房租吗？也一样收房租。可以看当年的资料，我全都看过，当时的理由是私人修不好房子了，还表示有那么多人宿舍不够住了，都是这些理由，不是说出租房跟工商社会主义改造有关，根本就不在三大改造之列。而且现在广东也好，哪里也好，还了这些房子，也不是把国有资产还给个人，它是始终产权没有转变。另外，不是政府给这些房主人房租，而是刚才说过的，是强行分享，这是很残忍的，我周围接触的那么多的房主人走投无路，我能不有情绪吗，我说话能不带有情绪吗？我是有血性的人，我周围看到很多这样的房主人，真是很悲惨，北京也好，扬州也好，你说作为学者来讲，就应该这样说话或那样说话，但我们都是长着一颗心的人。比如说杭州的一个人向我求助，向我讨主意，她的房子马上就要被拆了，她有产权证，人家马上就要来强拆了，要来开发了，我能不跟着她一起着急吗？

下一个问题是法院，您刚才说法院这一块， 1966 年“文革”以前私人的地契是不是管用，还真是管用，全中国的历史城市什么时候拆的？主要都是 90 年代之后，之前拆的很少，为什么拆的少？现在老说五十年代规划的问题，其实不是。比如说北京，除了十大建筑，那是为了政治目的去拆民房的，给一点钱就把人轰走了。除此以外，因为我家里老辈就有规划界建筑界的，所以我跟老规划师聊过，他们都说是非常小心的，在 1966 年“文化大革命”之前，拆私人的院子非常小心，因为私人手里有地契，那是共产党发的地契。所以说之后不光是北京，杭州、苏州等所有的历史城市，之所以在 90 年代以后这么大拆，完全直接是跟 1966 年“文革”和八二宪法第十条有关，因为之前总是有忌讳的，还真不是乱来的，他们一些搞规划的人都非常清楚，很多事情是曾经具体操作的人最清楚。

至于我，可能您不太了解我，我不是单纯在屋子里做研究，从 1997 年开始，在胡同里接触那么多的人，我一开始都不相信会拿砖头把人家房子砸了，不相信会这样子抢劫，我一开始很天真，很傻，不相信会有这种事情，慢慢地接触的非常多了，包括我自己自身的，还有我周围的这么多人，包括今天。不是说到了中国的法院不能讲理，而是法院不让你进门，你现在拿五六十年代的产权证是有用的，但是你根本进不了法院的门。 1992 年有一个 38 号文，现在我们面对一个很具体的问题，就是这个文件，它本身只是一个通知，但是所有法院都依据它，驳回大家的起诉，剥夺诉权。我自己亲身经历了特别多的事。关键是进不了法院的门，因为只要用法律的语言去说话，这些房子都是没有问题的，都是大家的私产，能够受到保护的，但是他们根本不让你进门。而且现在看人下菜碟，关于华侨，尊重广东华侨的私有财产，全国人大常委会华侨事务委员会作报告讲，说我们归还了华侨老宅尊重了私有财产，但是你不能只针对某一个群体和某些个人。私有房产一开始为什么还广东华侨的？是因为他们有钱，他在外面有投资，咱们得把他的钱吸引到中国来投资。因此就是出于一些利益的考虑，但是不管你出于利益的考虑、统战的考虑，或者现在广西省那边反正不知道又出于什么考虑。但是你不能说我看你这个人是谁，根据你的身份我来尊重你的私有财产，另外那个人我就不尊重。

还有，千万别拿现在的房管局官员的一些话去解释一些事，比如你说的三大社会主义改造里面，根本就没有私人住宅的这一块，现在这些房主人斗争得非常艰苦，而且像建设部他们根本就无话可说，都躲着这些房主人。现在房管局的一些人或者通过他们成立的公司，包括地方政府成立的很多开发公司都是直接有利益的，他们有利益所以才说出很多胡说八道的话，包括当年政府都没说过的。怎么收房租就成了生产资料了？根本就没有这回事。现在掠夺得非常厉害，就是此时此刻还在继续。我说的此时此刻，比如这些天我还收到外地人给我发来的信，北京人给我的电话也好，南锣鼓巷、东四的胡同等都在进行腾退改造，很多的院子里都是占住的居民，是房管局等安排的居民，房主人都不在那里居住，然后就说我们去改善这些居民的生活条件，刚才我都说过了，实际上不是这些问题，是这里有利益可抢夺，但流离失所的房主人没处说话，媒体不许报导，这么多年我很了解，媒体不许报导，我偶尔在《南方周末》接受采访，那都是偶然、微弱的声音，马上被淹没了。很多老房主人都在非常艰苦的斗争着，这种斗争在怎么进行着？那么大岁数了，就这么今天找这个政府部门，明天找那个部门，大家现在没有看到他们，是因为媒体上你看不到，但是这些房主人是很多的，而且不光是经租房，还有比如 50 年代借给军队某一个房子，他至今也不还，他在使用，他还在开饭馆赢利，主人跟他去要，然后法院或者地方政府就不让你起诉，地方政府说“没有政策”，什么叫没有政策？我有时候经常想带一些学者，到胡同里，就在北京，我们去直接接触那些当事人好不好 ?

我记得前几年我找北大的老师，我说你们离现实太远，我带你们去直接接触这些受害者，他说我们都收到很多信了，都了解。你不了解，如果你真的接触到他们，如果你接触到他们每天生活的痛苦，那种无助，我不可能说话不带情绪。我看到很多的事情太悲惨了，我在我书里只是举了几个案例，但是这种案例到处都是，而且种种伤害是此刻还在继续的。

你说那些高官们就这么随随便便弄出一个什么宪法，坐在那儿说几句，这个国家的整个命运就定下来了。而且我觉得许崇德所说的是桌面上的，就是我们看到的好象是为公，且不说为公也不可以掠夺私有财产。其次，他们真的是为公吗？今天大家还不明白这一点？彭真、荣毅仁什么的，他们的孩子今天不是亿万富翁吗？不就是通过土地吗？很多人今天还没醒过来，还以为他们有好的动机，我认为“文化大革命”以后他们脑子里根本就没有意识形态了，我认为他们就是为自己，为自己的家庭，为自己的孩子将来成为亿万富翁，而且今天已经看到事实，看到结果。

他们总是说私地越来越少了，经过这个事少一点，经过那个事又少一点，好像最后“国有”是梳理成章似地，其实根本就不少，我今天没带来上海的一个文件，是在 1984 年出的，具体怎么处理私地的时候，说了一个很具体的数据， 1984 年的上海市区还有两万亩的私地。各地都是这样，私地包括被经租的房产以及被代管的房产，和一直到 1966 年都在自由交易的土地，这些事房管部门的人非常清楚的。但我觉得我们搞研究的人，很多人互相都是隔绝的，跟房管所也是隔绝的。我看到有几位很有名的经济学家说的话根本就不对，就不是事实，我说你给房管局打个电话都能知道是怎么回事，我觉得他们跟实际情况特别隔绝。

我觉得现在很多事情得有当事人与研究人员，与各个方面有一个最起码的接触，没有这种接触是不行的，我一直想促进这种接触，我偶尔做到了，要有一个对话。现在那些卖地的行为还在继续，比如刚才我 PPT 结尾放映的两张表。卖地的结果，最后发生的事情就是那么悲惨，对于四合院的主人，这不光是钱的问题，这是一个家庭好几代人的这种情感，今天住单元的人可能不体会，这不是钱能计算的。有一种媒体导向，动不动一说房产就是钱，而且老房子一定要被拆迁，一涉及老宅就说拆迁，为什么就非得要拆迁呢？这是我的家啊，而且它是长着树木花草的院落，也有祖辈几代人留下的记忆，这些绝不是钱能计算的。我亲眼看到有人抱着一棵树哭，我能没有情绪吗？我那本书里都是情绪。

其实我那本书就是希望停止拆房，停止卖地，而这些事还在继续，现在怎么办呢？我想首先应该针对土地管理法做违宪审查，然后废除 82 宪法第十条，因为不管怎么样，底下具体操作的时候，人家就是讲这一条，这地是国家的，你没有说话的权利，一来就是“土地是国家的”，什么是国家？国家是什么？

所以我的意思是说很多悲惨的事，大家听不到也看不见，而且那些老人也不会上网，很多人诉说不清自己的事，上网也不大会，但是发生的事情是非常多的，天天都是这样的。大家看到血拆，我当时调查每一条胡同里拆迁都死十几个人，不是被打死的，而是因为生气，五六十岁以后一生气身体就出状况，死在病床上。我说的这种死二十多年来全中国得有几百万人，这也是非正常死亡，不只是说拆迁时发生暴力、抵抗、撒汽油自卫，非到那个时候才叫血拆。实际死去的人很多，而且不光是死去，那么多的东西是没法说的，他把你整个的生活给毁掉了。

比如说现在北京市规划局也要搬家了，我不知道是不是真的要搬，但是北京市政府要搬到东郊那边去，这些政府部门的很多人也慌了，包括规划局的人也慌了，要把我搬到老远，我整个的生活怎么办，但是当初你们参与这些规划的时候，想没想到所有的这些家庭，每一个人的家庭的生活，他已经规划好了的生活，就被你一个强行的拆迁给毁掉了。所以这里的问题是非常大的，我觉得一个国家就是一个一个的个人组成的，我认为这些事情应该停止，如果不停止，这么继续下去时不行的。房主人的抗争，他们非常无奈，但是有时候还是得到一点进展的。比如说三年以前，北京的这些四合院主人，一定要拿到在红卫兵逼迫下被房管局收走的《房地产所有证》，而且八十年政府已经出过文件，表示“文化大革命”中所有强迫交出去的财物，只要原物还在，必须返还给所有人。拿着这个文件大家去索要产权证，他们不给，但是妥协了，北京市住建委发了文，所有房主人都可以取走《房地产所有证》的复印件，当时他们怎么做到的？拿着被褥到房管局去，你再不给我们，我们就睡在这儿了，在现实中有些事情就是这样进行的。现在房主人继续说，我们虽然有了复印件，但一定还要归还原件，原件是在血腥暴力中被抢走的，你得还给我们，他们长期每星期三都固定到房管局去要。这些事情还是有进展的，但是多么悲哀啊！

唉，我就先说到这儿。

赵农： 今天的双周讨论还是非常热烈，首先得感谢华女士，给我们带来如此丰富的资料，也感谢诸位评议人精彩的评议，今天的活动就到此为止，谢谢各位！

附： 本着认真负责的学术态度，本期主讲华新民会后发来对评议的补充意见。全文如下：

华新民对张清勇先生发言中所引用的立法者部分话语和数据的更正（并非反驳某观点，而是更正与事实不符合之处）。

1 ， 关于一九五四年宪法草案初稿第十一条的“继承权”，在正式条文里并没有被删掉，而是改放在了第十二条里。

2 ， 1984 年开始“落实私房政策”，大规模归还在“文革”中被侵犯并变身为所谓“公房”的私宅，而国家统计局的这个关于私地的数据（说城区私地只剩下 4% ）是 1982 年的，显然是停留在“文革”状态中，是没有反映真实状态的。

3 ， 彭真等说以往宪法里没有写过土地所有权的归属，这是不符合事实的，当然写过。 1954 年宪法写过农民的土地所有权，城市没写是因城市没发生过土改，而房屋和土地天然在一起，所以在宪法已规定保护私人房屋所有权和私人财产的前提下，没必要再单独提起。另外 1975 宪法讲到“征购城乡土地”，征购的对象必然是城和乡的私人土地所有权。”

4 ， 彭真说“历来对城市土地是按国有对待，农村土地是集体所有”。这仍然是罔顾事实。彭真从五十年代初期开始一直担任北京市长，他亲自给城区私宅业主发的地契，也亲自收的私有地产税。农村土改后的私人地契也是他发的，还签着他的大名。

5 ， 张友渔表示城市土地属于国家所有不成问题，说只有少数城市对房产私有者的土地还没有宣布国有。但私人地契是红卫兵暴力逼迫下交出来的，之后部分城市如苏州“宣布”过“国有”，但“文革”中的这些“宣布”在法律上都是无效的，张友渔却认可了！不过国家城市建设总局可完全没有认可，通过其 1982 年 3 月发布的：《关于城市（镇）房地产产权、产籍管理暂行规定》”。

6 ， 肖蔚云说“广大的城市土地所有权归谁所有？没有统一规定。有的城市收地产税，有的城市收房产税，很不一致。”但文革前所有城市都是一致收地产税的，文革结束后有的城市收地产税，有的只收房产税，这是文革十年劫难和动荡所致。肖的表述等于也是在认可文革行为，把法律事实和非法状况混在一个筐里了。