風險觀察：香港中國房企股暴跌預示泡沫危機

◎ 佳源國際股票突然暴跌，是中國房地產泡沫出現破裂的信號，資本市場對房企債務風險非常擔心。

1月17日，3只港股午後遭斬倉式暴跌，收盤跌幅均超過60%，其中的兩只股票佳源國際控股（-80.62%）和陽光100中國（-64.59%）是在香港上市的中國房企。其他在港上市中國房企也受拖累下跌，其中恒大下跌3%，碧桂園和富力下跌3.5%，萬科下跌3.7%，龍湖下跌9%，國瑞置業下跌21%。

當天港股地產板塊市值蒸發高達1200億港元，其中國內房企股板塊市值蒸發1174億港元，折合人民幣1013億元。

1月18日，佳源國際控股轉為暴漲74.6%，內地房地產指數上漲逾1%。18日佳源國際控股的收盤價（HK$4.40）與前一天開盤價（HK$13.26）相比下跌了近70%。

背景：

1. 1月1日，中國金融網站樂居財經發布《2018年中國房地產企業銷售增幅排行榜》。該排行榜顯示，佳源集團2017年的銷售額為79.2億，2018年銷售額為875.5億，增幅超過10倍，引發地產界質疑。

2. 1月14日，佳源集團發佈聲明稱，樂居財經將佳源集團與佳源國際銷售數據混淆，實際情況是佳源集團2017年銷售額為508.25億，2018年銷售額為875.5億，實際增幅72.2%。

3. 1月14日，佳源國際股價跌6.23%，15日跌0.42%，16日跌8.58%，17日跌80.62%。

4. 1月17日晚，佳源國際控股發佈公告稱，佳源集團確認已償還，於2018年1月19日、4月26日發行的美元優先票據，共值3.5億美元，利率為8.125%。

5. 1月18日，「中國網地產」報導，佳源創盛（與佳源國際同一實際控制人）取消2019年度第一期超短期融資券（基礎發行金額為2.5億元，發行金額上限為5億元）的發行計劃。

我們的分析:

1. 佳源國際被認為是在香港上市的國內房企黑馬股。該公司於2016年3月在香港上市，其股價2年多時間內漲幅高達500%。

我們認為，佳源國際股票突然暴跌，是中國房地產泡沫出現破裂的信號，資本市場對房企債務風險非常擔心。

2. 由於央行去年放鬆融資限制，從去年11月開始，中國房地產企業出現新一輪的「融資潮」。進入2019年，幾乎每天都有房企公佈新的融資計劃，至今已有30多起，總規模超過800億元人民幣。其中不少房企融資是為了償還即將到期的債務，而且年利率越開越高。

例如：2018年12月20日，當代置業發行1.5億美元優先票據，利率15.5%，其中1.47億美元用於現有債務再融資。

1月4日，富力地產公告擬發行規模90億元人民幣的債券，實際發行70.2億元，票面利率7%，全部用於償付將在2019年內到期回售部分的債券。據陸媒不完全統計， 2018年，富力地產至少發債26次，融資總額超過500億元人民幣。

3. 去年中國遭遇中美貿易戰，令經濟加劇惡化，導致居民消費力大幅萎縮，企業大量倒閉，失業率上升。而此時居民部門杠桿率已達到頂峰，即使去年房地產黃金周大幅降價打折，也出現前所未有的冷淡。2019年的銷售可能會非常不樂觀。

4. 近年來，依賴於海外融資的房企，在2019年可能會面臨嚴重的債務問題。

由於美國的貨幣寬鬆政策，全球資本市場出現超低利率環境，而國內政策對房企融資日漸收緊，很多房企都在海外融資。

許多房企的融資主要集中在2013年、2014年，以5年期居多。這意味著2018年、2019年是房企還債的高峰期。然而，去年人民幣匯率貶值近10%，這令房企的海外融資成本大幅增加。

5. 我們認為，如果中美貿易繼續加劇，中國的房地產泡沫就有被擠破的風險。

我們在「2019年中國展望」中預測「可能有大的知名房地產企業破產」，或許會得到驗證。

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