野兽按：知道华新民女士是2003年1月读到三联生活周刊的一篇报道《华新民：尖锐的胡同保卫者》，多年后还认识了这篇报道的作者巫昂，2014年还曾经在微信公号推送华盛顿邮报驻京记者潘公凯的《走出毛泽东的阴影》一书中写陈丽华的那章“富婆”，而引来陈丽华派人公关，公关不成后她动用网信办删文了事。今天读到华新民写的一篇文章，想起她这么多年一直为了保护北京的胡同和四合院在战斗，一个让人敬佩的人。

“2001年12月15日中午，北京天降大雪，华新民坐在她家附近的小饭馆里，一边喝着毫无茶味的免费茶水，一边在接受采访的间隙，给刚刚被强制搬迁出南池子的薛宝国打电话，她说她想去看望暂时搬到地下室的薛宝国一家。她说:“我也担心南小街新鲜胡同的那些正处拆迁的老人。雪天路这么滑，近旁的公共厕所都硬给拆了，他们怎么能走到马路外边那么远的厕所呢？”

在将近半个月的采访中，华新民的日程每天都是满的，她几乎是一个职业胡同工作者，每一处拆迁现场即她的战场。她穿着简单的冬装，出没在即将消失殆尽的胡同深处，挨家挨户地访问那些院落。那些尚未搬迁的住户基本上都认识她，所到之处，总有人要她进去看看他们的院子，看能不能想办法保存下来。此外，她的引人注目之处还因为她有3/4法国血统1/4中国血统与一口道地的北京话。当然，她一再强调:“我是一个中国人，我做所有这些事，都是以一个中国人的身份在做。”

关于她，至少京沪两地城建规划圈子的人都知道，有这么一个极端激进与“保守”的华新民，要求把北京城胡同格局与所有尚未被拆的四合院，分毫不差、原汁原味地保留下来。一位规划界人士对记者说:“为什么旧城保护这么大的事儿，你们却要以一个名不见经传的人带出来。”他的意思是，现在呼吁保护北京旧城的老先生与社会名流很多:梁从诫、侯仁之、周干峙、吴良镛、罗哲文、郑孝燮、徐苹芳……

因为受她感动而决计投身制作胡同复原图的郑希成认为:“最后的北京城要是保护下来了，应该给她塑个像。”为美术馆后街22号院辩护的律师吴建中也说:“这么长时间过去了，屡战屡败，我们都有些心灰了，不知道她是怎么坚持下来的。凡是与胡同有关的任何事，她在任何时候都不知疲惫。”

她用非常富有中国特色的革命语词说:“有些斗争是非常具体的，可操作的。”然而不少认识她的人认为，她行事的方式有非中国的因素，1998年，华新民到首都规委问一位官员，为什么要拆胡同那么好的东西。他说，你说哪些该拆哪些不该拆呀？于是，她当了真，买了一张北京市详细地图，一张张撕下，骑着自行车在东城与西城的胡同集中区，一条条胡同一个个院子看，用不同颜色标出这个已拆那个未拆，跑了几个星期，抱了一大堆图给他送去。但这之后，这个建议石沉大海，毫无音信。记者◎巫昂，实习记者◎刘溜”

三联生活周刊的这篇报道没法直接复制，有兴趣的朋友可以通过超链接阅读。另外2003年2月还有一篇中国青年报的报道可以阅读参考。

敲开四合院大门，追寻北京之魂

2003年02月15日 00:11:55

记者 陈娉舒

中国青年报

原定于本月6日结束的“留住四合院？北京之魂―――采访图片展”，延期至昨天下午，才在众多依依不舍的目光中暂别北京故宫太庙东配殿。

从1月28日开始，10多天以来，300多帧精美图片，无声述说着四合院里一个个鲜活生动的故事。主办方准备了11本留言册，离闭展尚有几天，已几近

 写满。怀着种种心境，人们共同缅怀着那些消亡或将消亡的四合院文化。“小江胡同36号，阳平会馆戏楼现为市级文物保护单位，原于一体的阳平会馆已沦为大杂院”；“灯草胡同33号，与35号、37号原为一体，是清末世旭大人的宅子。但现在，33号院已变成了大杂院，众多临时建筑‘寄生’在完好的主体建筑上，也在挤压着树木和留存下来的太湖石”；“干面胡同61号，原为清代大学士李鸿藻的大宅子，现为社会科学院宿舍，其中靠西北角一个院子，住着研究先秦史的王煦华教授，以前长期住着历史学家顾颉刚。在干面胡同61号大院另一角落，著名科普作家高士其曾在此居住”；“东堂子胡同31号，是吴阶平的祖宅。吴老和诸福棠一度利用这小楼开办了北京第一所儿童医院”……近乎白描的文字，散见于100多块展板的一角，朴素简约，却蕴涵深意―――“每一扇门都可能有着意想不到的故事”。

谈北京文化，不能不提四合院。著名学者舒乙，曾以“宝贝”这样的字眼形容四合院。四合院之于古都风貌的意义，用全国历史文化名城保护专家委员会副主任委员郑孝燮的话来说，就是“北京古都建筑之脉之根，古都规划之细胞”，“现北京四合院已所剩无几，更为珍稀”。

四合院里的生活，几乎就是原汁原味的北京人生活。就在气氛宁静随意的展览现场，十几天来不断重演着相似的一幕：时时有不相识的男女老少，不知不觉就围聚一起，1分钟前彼此还是陌路，但面对墙上那一幅幅熟悉的生活场景记录，在各自四合院故事的相向倾诉中，他们很快找到一分亲切。

不过，“办这个图片展，不是为了怀旧，而是为了抢救！”图片展的策展人之一华新民掰着手指头跟记者估算：北京城约有3000多条胡同，按照每条胡同100个院子估算下来，京城的四合院、三合院、二合院应在30万座左右。长期以来历经一次次城建拆迁，目前仅剩约10几万个。“而被政府列入重点保护名册的院子，只有几百个，更多的四合院将在我们眼前一点点消亡。但我坚持认为，古城是一个整体，仅仅保护下来几百个院子，古城就不成为古城！”

建筑名家梁思成的儿子、历史学家梁从诫，在这次图片展上给大伙讲了一个故事：一个出租司机告诉他，一次一个台湾客人坐出租车，要去看文化古都的风貌，但满目都是新的晃眼的建筑，司机告之老城正在拆迁，大量四合院胡同没了，台湾客人大哭。梁先生以此告诫大家：保护我们的古城，不再使热爱北京的人们伤心落泪。

蓝眼睛、高鼻梁、有1／4中国血统的华新民，这些年一直为北京胡同及四合院的抢救保护四处奔波，被传媒称为“尖锐的胡同保卫者”、“职业胡同工作者”。虽出身建筑世家，但华新民称自己所做的，更多出于“自小在胡同长大”的情结―――她在京城无量大人胡同的一个院落里长大，至今还记得在史家胡同上小学时的情景。

在展览《前言》中，华新民将自己称作“一个胡同的孩子”。她写道：“那是刚刚过去的秋天里，当我带着一些朋友走进了西城区一位老教授的祖宅时，他们惊喜的神情深深触动了我。我这才发现，可能有很多的人并不知道，北京如今还保存着大量现状完好的四合院，因为平时大家触目所及的都是敞开门的‘大杂院’，而四合院的门则大部分时间都是关闭的，已经是轻易所看不到的了。我便决心把它一扇扇地敲开，和摄影师朋友叶金中先生一道走了进去……”专题访问持续了20多天，每天从早到晚，他俩马不停蹄地穿行在京城的各条胡同深处，挨家挨户敲门而入。叶金中对此的理解是：“拍摄是一种抢救行为。拍的同时，我们呼吁保护。即便最终抢救不下来，也起码保留下图片资料。这样做，无愧于自己的心！”华新民的出发点同样低调：“希望让更多的人看到：北京的美，在门的后边！”

这分“北京的美”，就连10岁的内蒙古小学生郭成成也感受到了。郭成成留言道：“第一次见到四合院的图片时，感到很惊讶，因为我是第一次见到这么美的房子，希望不拆掉四合院的房子。”

然而让华新民痛惜的是，“我们所到之处，全部都是在将要消逝的胡同区域中”。此外，随着城市大规模拆迁，很多人特别是年轻人已不知什么是真正的四合院。很多人以为“张大民”们住的大杂院就是四合院，对四合院文化缺乏更深的认知和保护意识。这让华新民很难过，“只有将大杂院里的违章建筑剔除，四合院才能展现古都文化气息。”

在展览现场、在写得满满的10多本观众留言册里，类似的嗟叹与呼吁比比皆是―――“如果四合院都拆光了，北京还能叫北京吗？！”“进入四合院，便回归了北京人原始的生活本质。应该留下真正的四合院，它是古文化的一支血脉。”一幅幅精美的但是将要永久消失的图片，在很多观众看来，是“留下了北京美好的一幕”。

让华新民稍感欣慰的是，她的“战友”逐日增加。此次展览上，各自都在画“将要消失的老北京”的乔得龙和郑希成两位老人不期而遇。而年轻的银行职员孙传东，这些年利用业余时间扛着梯子，走遍了北京的胡同，把许多四合院建筑上的砖雕和象眼用硬铅笔精细地描绘下来。它们中的一部分也在此次图片展上展示出来，但“所绘内容有的还在，有的已不存”。

而一些人对四合院文化“这分北京的美”的认知，已不仅仅停留在审美层次上。华新民就表示，尽管她在一开始确实是被胡同之美打动，但后来却不可避免地进入它与人相关的一面。她对胡同的关注，已不局限于美学或者说文化上，而是关注居住权的问题。华新民认为，现有的北京“胡同里边有富人”―――不仅仅指有钱的人，平民所拥有的就是他们的房产与传统的居住环境。她认为，在城市的管理与变革过程中，居民的意见很重要，但现在，他们没有机会选择居住在哪里，怎么居住。华新民说，我看到的北京的拆迁现状十分粗暴，没有深入地去了解民意，也没有对胡同任何细致入微地考察，“事实上，每一条胡同都需要我们很小心地去对待它，无论是对居民还是对文化沉淀。”

也许，为后代留住四合院文化，真的需要更理性的心态、更富远见和建设性的举措。署名为“一个常在胡同遛弯儿的人”的观众就表达了很多人这样的心声：“如今仅存的一些四合院好像是老北京这个城市巨人身上仅存下的遗骨，理性地讲，期望巨人重生、再现已经是‘逝者如斯’，但如何更积极地保护好这些‘遗骨’‘遗风’，最好的方式是把她们有机地纳入到鲜活的城市环境建设之中，才能更加有效地使之不死，才能不致自生自灭，才能不使我们的子孙后代只能在图片上追念她们！”

华新民：北京三条胡同的消亡

更新时间：2005-01-24 13:35:16

它们叫香饵胡同、土儿胡同和明亮胡同，后者是横跨前两条胡同的一条横胡同。它们位于东城区交道口，自今年七月十八日画上拆字以来，仅短短一个月的时间，已经变为一片废墟。笔者几乎从头至尾目睹了这三条胡同的消亡，心中感到十分沉痛。

北京过去“东富西贵”，东城区和西城区属古都的精华，“香饵”“土儿”和“明亮”便在这精华当中。这里有不少小康人家幽静的独门独院，有多家合住但空间依然宽敞的机关院。这里建筑质量多为中等，也有相当数量的主体结构为磨砖对缝的昔日深宅大院……。

私房在这里的比例占近百分之三十，房主当中不乏皇族与名人的后代，故事极多，文化底蕴极为深厚。我走在胡同里。我走着，如果是关闭的门，就轻轻把它叫开，如果是敞着的，就推一推走了进去。

明亮胡同30号院

我先是看到了香饵胡同7号，门楼上有一大块极其精美的镂空砖雕，据说很多人都曾坐在门前把它一笔一笔地构画了下来。7号与5号及9号本连接在一起，是同治年间的一座公爷府。原主人在解放后把它卖给了公家和个别的私人，只给自己留下了一个占地三百多平方米的后院，门牌是明亮胡同30号，要绕到香饵的后面才能进去。 有邻居把我带到了主人跟前，他叫光宝森，今年七十八岁，背驼，脸上的表情极为安静，他看到我时好像在等待着我。

在他的身后，30号院那古老的气息，一下子就震撼了我：房子几百年来几乎没有被动过，木梁柱都是用上好的黄松构成，牢牢地嵌在饱经风霜的土地上，作为历史名城的一部份。

门上开裂的漆像是皱纹，院子里扣着一口大水缸，老人一边端给我一个板凳，一边告诉我那缸里曾盛过两百年的米，皇帝发放的奉禄米：“米放久了就成红色，熬成的粥挺不好吃。” 这院落是极美丽的：藤萝，石榴树，枣树，柿子树……，由于隔着两道门听不到铲车，我很快就忘记了外面的拆迁，只是用心倾听着老人慢悠悠的讲述：“我生在这座宅子里。公爷便是我的大爷，他是驸马，我祖母是公主，我们一大家子住在这儿，左手的院子曾经是花园，有假山，八国联军闯进来的时候把几块假山石扔到了这边，就是你眼前地上的这些。左边的墙原来没有这么高，同治年间有个贼从院子里路过，以后就加高了。

这藤萝有三百年了，小时候我们坐在上面荡秋千。三百年啊，多不容易，我叫儿子跟文物局说说，他们可千万留下这藤萝。别像赵家那棵枣树，还是同治年间的呢，有五十公分粗，硬前几天给砍了，枣树是慢长的树，太可惜了，那枣树当年还是从王府挪过来的，个儿特小，核也特小，非常甜。”“这房子里的砖都是磨砖对缝，就是把江米熬成粘汁再和上白灰，灌在砖缝里，可牢固了。文革挖防空洞需要用砖，有人把院里的影壁摔来砸去，怎么也摔不出一块整砖，白白浪费了一个影壁。”

老人说到这儿指了指地上：“说起来这院子底下可有宝贝。现在都让献城砖，那会儿砌防空洞结果用的是我们院墙的砖，比城砖小一点，但也每块都刻着字，都是官窑里烧出来的。”“我现在住的房子叫后罩房，从前专给姑娘住，不是熟人不让进来。” 之后老人的儿媳过来了，她爬到枣树上晃悠树枝，噼哩啪啦晃下来好多枣。她洗过了端给了我一碗，说是还不太甜，平常应该再等上半个多月，但是不吃就再也吃不上了，因为过几天就要把房子拆掉了。两天后我又带朋友来，想让他们分享一下这座小院的恬静和感受一下它深厚的文化沉淀，这座我进去了就不想再出来的小院。然而院子里已都是搬家用的纸箱，藤萝架也被拉散，老人也给转移到另外的地方去了，因为拆迁办过来说了，晚上六点以前要把房子腾空。

拆迁办很凶，每次到30号院既不敲门也不用手推，而总是用脚狠狠地踹开院门。同时老人家一家人已经看到周围的院子是怎么强行拆掉的：既没有法院的强行令也没有任何的程序，拆迁办过来喝一声就把居民拽出来，再把屋里的东西扔到外面，然后就把房顶掀了，有时甚至把东西埋在了屋里。他们因此很害怕，就决定赶紧搬走了。”财产呢？“我问老人家的儿子：“这可是你们自己的家产，怎么能不赔偿呢？”他却苦笑着，作为回答。

我们无奈地走了，心碎了，不知向何处相告。明天，光宝森一家将一无所有，同时消失的也是北京城的一部活的历史。

在席地而坐的民工后面，我看到垂下来的白色的石榴，还没有来得及透红。

土儿胡同29号

这不是皇家的府地，而是平民小康人家的一所四合院：两进院，并非磨砖对缝，但也砌得十分坚实，看上去再风吹雨打二百年也没问题。主人是一位近八十岁的退休教师，名叫李砚农。

此房产是上一辈在七十年前置办的，他在这里长大，孩子们又在这里出生。院子里有一棵高大的核桃树：郁郁葱葱透着清爽。走进北房，看到的是精美的雕花木头隔扇，灯笼框中心空白处有诗有画，均出自李先生之手。

在我和主人谈话的时候，已经可以时时瞥到墙外的高大铁爪在作业了，一整片一整片的墙被抓下来，再轰隆隆的放倒。李先生和他一家人的脸上是凄苦的，他们舍不得自己的家和身处的几条胡同，和四周的邻里，“土儿”的每一寸都早已融在他们的生命中。在向我讲述自家往事的同时，他们更多提到的是胡同里深藏的故事。

“土儿胡同在清代有批发烟土的营生，不知和胡同名的起源有没有关系？这胡同在解放前出名就出在广德堂膏药店上，就是西口路南的那座小洋楼，以至胡同还有个别名，叫做“膏药铺”。

广德堂的善长是医治妇女病，驰名全中国，到处来订单。结果广德堂专门给自己在旁边设立了一个邮局，向四处邮寄膏药。老板姓祝，洋楼左手的三进四合院原来是他家人住的。“四大名医之一孔伯华也住土儿胡同，在61号。他有时被叫到中南海给毛主席治病，儿子也跟着去帮助熬药。”

接着主人的孩子又谈起他上过的中学，就在旁边交道口东大街上，谈起一位他的老师——关老师，就住在香饵胡同里，又是师生又是邻居，经常在一个早点铺里吃早点。我说我也刚刚结识了关老师，他在香饵住了六十年，胡同每一扇门里的故事他都知道，胡同里他每走几步都能听到一声“关老师”，哪儿都是他的学生。我又说前些天关老师带着我从胡同的东头走到西头，把近一个世纪以来胡同的人来人往介绍了一番。

这时有尘土被扬到院里，主人赶紧关上了屋门。我知道他们已有好多天不能做饭了，都是买现成的吃，睡觉也睡不好，因为焦虑，也因为铲车日夜喧哗，有时竟到凌晨三点。我很难过地看着他们消瘦的脸，问道：“这座院子看样子占地有六、七百平方米，对这笔财产有多少补偿呢？”主人说拆迁办提的是十七万元，这等于是没有补偿，和对光宝森老大爷一样。但我知道八十年代以来有诸多法律都是保护私有房地产的，我无法理解。

而另一方面，在拆迁以前，他们还从来没有从市场的角度衡量过自己的家产，79号院在他们心目中主要是系着感情和几代人心血的家，想永远住下去的家，在他们心目中，它也是祖国的一份宝贵建筑文化遗产，是不允许就这么消失的。

在公布拆迁以前，李先生已准备花几十万元好好整修一下自己的院落。我多么希望他可以如愿以偿。

香饵胡同19号院

这是更普通的一座四合院，只有一进，但明亮干净与世无争，整个室内都做了现代化的装修：澡房，带有微波炉的厨房，洗衣机，装马桶的厕所等，应有尽有。房主姓童，在旗，过去很富有，这小院是前辈留下的最后一份财产了，童夫人讲，家中老人在去世前写过一份遗嘱：永远不许把19号院卖掉，要世世代代传下去，然而现在却保不住了。

童夫人是一位中学教师，一脸的热情。她跟我讲述了这小院儿经过的风风雨雨：有私房的人是从未享受过单位福利分房的，所以一家八口也就一直共同厮守在此。还好，都住得下，不像有的私房主不得不加盖小屋以适生存。

后来文革有外来户占住，折腾了十几年好不容易一个个请了出去，并决定好好修整一番，去年才挑的顶，方方面面花了很多的钱，现在却要被拆除了。童夫人又说，这小院不久前有人要出一百五十万元买，当然没卖，可这回遇拆迁非但家产尽失，买回迁楼还要倒贴钱……。

童夫人家的情况是很典型的，在这三条胡同里我遇到了很多，虽然建筑本身不属于最讲究的一类，但毕竟是座结结实实的四合院，是一个温磬的、凝聚了几代人心血的家，是属于私人的财产。

童家院里也有树——一棵茁壮的香椿。

………… 我就这样走在“香饵”、“土儿”和“明亮”里，停留在每一扇门前，多么想知道在门后面曾经发生的所有故事。但我没来得及，我只能在匆忙中把所寻到的记载下来，首先是那些美丽的大宅院：香饵5号至9号住过皇帝的驸马，香饵87号住过慈安太后的弟弟，土儿76号曾是皇帝的一位钟表采办的府地，之后又住过一位有名的皮货商，土儿101号曾是一位盐商的宅子……，

还有那么多名人的故居：“儿女英雄传”的作者文康住土儿69号，名医孔伯华住土儿61 号，茶叶大王吴裕泰住土儿83号……。还有活生生的市井兴衰，显示着胡同其实一直都是一个成熟的社区，那是关老师带着我在香饵辨认的，当时推土机已经推倒了一半的房子，只有他才可以揣摸出来：几十年前这里原是龙凤饼干店，那边是黄家养蜂厂，再过去是山海泉早点铺，然后就是歌剧院排练的大院，孩子们天天挤过去听拉琴吹号。这几年有学校、美容院、门诊部……。

我也想再多看一会儿各个院子里那些美丽的雕刻，尤其是土儿76号院里的那个垂莲柱和香饵7号的门楣，再转回头去它们都被挖去了。再转回头看到的也是一棵棵被撞倒的树木，前些天还是一片绿洲，现在却是一片狼籍了，在堆积如山的砖块中裸露出黄土。

八月二十二日上午，国家历史名城专家委员会副主任郑孝燮老先生、中国文物学会会长罗哲文先生和国家历史名城专家委员会委员谢辰生先生来到了拆迁现场，目睹了这可怕的一切。八十五岁高龄的郑老拄着拐棍，一脚深一脚浅地踩着废墟行走，脸上是那么痛苦。

贝聿铭先生说过：“北京城是一个巨大的艺术杰作”。

很多外国人说过：“北京是世界上最美丽的城市。”

很多中国历史学家说过：“北京的每一块石头都是这座著名古都的记忆。”

国际奥委又说：“2008年的奥运将是人文奥运和绿色奥运。”

我恳求推土机到此停下了，留下内城，留下中华民族的骄傲。

华新民：从源头上守护公民土地财产权

 更新时间：2004-12-29 14:26:14

南方周末编者按：问题与观念是公共知识分子的主要关怀。在后改革时代悄然到来的今天，影响中国前途的关节性问题有哪些；面对现实复杂性，观念的呈现和颠覆又如何。这些是很多读者用心思量过、一直关心着的问题。月度论文拟为这种思考添薪加火，每月月初推出一个话题，旨在为作者留出讨论这些问题的公共话语空间。我们深知，任何对真理的简化都是危险的。所以，我们留出充裕的空间，也期待有兴趣的读者耐心品味。基于同样的理由，我们热切盼望读者的响应与批评。

一位住在老城“保护区”里却时刻保持着警惕的世家老人说：“我生在长在一座几千平米的大宅院里，现在只剩一张三平米的床。我只求在这张床上安静地睡下去，请告诉我有没有可能？”

一位身处“保护区”之外的老手艺人，刚刚腾退完标准租户出租，绝望地问我：“我费了那么大劲好容易要回来的房子，又马上得让他们拆了吗？”

我告诉他们：保护自己不动产的手段是一样的，这第一步是如此简单：去国土局把您的土地证要来，它证明了您的土地财产权！

老人茫然。他们知道老一辈有上世纪50年代以前的地契，也知道“文革”中上交的解放后颁发的房本叫做“房地产所有证”，但他们根本没听说如今私人还有土地证。没人告诉过他们。

“快去吧，不能耽搁了！”我催老人快去。我知道，没有一扇紧锁的屋门能挡得住将来贴在门外的那张告示。

一

在这十年以来的圈地运动中，无论是城里人的祖宅、商品房和已售公房，还是乡下人的宅基地，遭遇损害的并非是个案。应该注意的是，圈地者所占的，并不是我国自1982年开始不允许买卖的土地，而是自1988年以来根据法律，从土地所有权中分离出来的可以买卖的土地使用权，也就是以金钱来体现的土地财产权。

在“文革”十年浩劫中，私人拥有房地产曾被视为“罪大恶极”。而如今，我国已经到处都是房产主了。但是，土地权益不安全，土地之上的一切私人财产都有可能在一瞬间化为乌有。这样的逻辑，不难理解。

环顾世界，在任何一个允许房地产交易的国度，走进每一个市政厅，几乎都能找到一张平面图——一张私有房地产分布图。政府部门、规划师、建筑商以及其它市民，都把私有房地产视为神圣不可侵犯。而我们深受计划经济思维模式影响的政府部门里，却没有这样的图。一些地方在做建设规划时，可以任意挥笔划线——仿佛我们的城乡大地永远是一张白纸。

二

当下中国，我们的房产，有些是祖辈留下来的，有些是“文革”前从市场上买来的，或者是1980年代以后的已售公房，或者是眼下的商品房。不管是哪一种，不管是楼房还是平房四合院，都属于私有房产。

房地合一、房随地走、地随房走是房地产最基本的法定原则。因为，任何一间房子都不是飘在空中的。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，无论楼房还是平房，拥有房地产权即拥有房屋产权以及该房屋占用范围内的国有土地使用权。

对于祖产业主，土地财产权在1982年以前是通过土地所有权表现出来的。而在1982年以后，对于祖产业主和商品房业主，则是通过可在市场流通的明码标价的土地使用权表现出来。

对于已售公房的业主，由于他们的土地使用权来自划拨性质的土地，虽然对每个人自己来说是一份完整的财产权，但在交纳土地出让金之前，这份财产是不能流通的。对于后者，根据房地产基本法理(见所附法条的第五、第六)，有关业主也应该和商品房业主一样，得到一份区分式(分摊式)的土地使用权证。因为，所在单位当初在把房产卖给大家时，就意味着同时也卖掉了楼座下面的土地使用权，此种由划拨得来的土地使用权便分解到每一个房产主的财产中去了，单位从此不再对这块土地拥有任何权利。同时，由于在有关划拨地块上已经根据国家当年的政策发生了买卖行为，即已经在事实上改变了划拨土地不得用于经营的性质，国家便已无权收回其使用权(除非为了公共利益按法定程序征用)。单位元与政府部门之间现在需要做的是补齐一些手续，以纠正长期的非正常状态。

尽管已售公房的土地证没有颁发给广大业主，然而，这丝毫也不能影响众业主已经拥有土地使用权的法定权利。大家应该注意，在那一部分已持有商品楼单元土地证的房主人手里，证上标示的土地使用权分摊面积有时只有几平方米，但却是至关紧要的。它是不动产的安全防线，与四合院或别墅拥有的全部土地使用权一样重要。

三

已经发生的这类“圈地运动”，如此触目惊心。可是，还没有被拆到家门口的人们，却仍处于不自觉之中。他们很少有人会注意报纸上提到的种种“立项”，更不会注意到各地国土资源和房屋管理局土地交易大厅里的土地使用权的挂牌出让。他们想象不到自己的私有不动产正在被吆喝着出售，甚至经常还被拿到银行抵押贷款———未来那个带圈儿的“拆”字，只不过是这一系列违法事件发生到最后的情节。

人们不大明白或根本不明白，他们自己除了拥有房屋产权证以外还应该有一份“国有土地使用权证”，而正是后者证明了自己合法享有的土地财产权。他们不知道，任何经营性项目在立项之前，都要先进行土地财产权的转移，而不是在立项之后。他们也不知道现行的法律框架中，除了宪法和若干法律法规之外，还有依据后者做出的一些保护他们土地财产权的法定审批程序。比如在国有土地使用权出让的审批步骤中，受理条件之一就是要提交国有土地使用权来源证明文件，提交原土地使用权人的国有土地使用证，这也就意味着要经过原土地使用权人同意转让他的土地财产即有价的土地使用权，才可能受理审批。可是，无论在市中心的老城还是在二环路以外，凡有过或仍有着民宅(祖宅，商品房和房改房等)的地方，绝大部分的经营性施工项目都没有经过这道法定程序。显然，它们一律都属于违法立项和违法规划。

我因此衷心地希望每一个私有房地产的主人，首先都能索取到自己的土地证。比如我所在的北京，对于老城祖产业主的土地证，虽已制作了数万份，但是都放在各区房管局的桌子上，只在去年发了几百份就不再发放了。对于商品房，也只发放了少量，其它的大多数房产主，连他们自己都不知道应该拥有这份证件，和不能坐等的意义。然而，有关部门应重视并加速这一工作。因为，按照1994年《中华人民共和国城市房地产管理法释义》，“作为土地使用权人，在他以出让方式取得了土地使用权后，同时也应取得土地使用权证书。划拨方式取得的土地使用权，则可能尚没有取得土地使用权证。不过随着发证工作的展开，每一个土地使用者都应该取得土地使用权。”

从1988年开始实行土地证至今，已经16年了，可是我们很多人还不知道它的存在。但现在既然知道了，我们就应该得到它。否则拿什么证明自己的权利呢？拿什么守护宪法和法律赋予我们的土地财产权呢？

还有一点需要了解：除了祖产主的使用权来自其1982年前的私人所有权以外，其它相当多的土地使用权都来源于国家所有权，但它一经设定，就具有了相对独立性。在业主的土地使用权存续期间，土地使用权拥有者在设定的范围内，对土地有使用权、转让权、出租权、抵押权等等，其它人不得非法干涉。在这里，“土地使用权”是个名词，代表着物权，而不能像很多人那样按动词去理解。我们每一个房地产权利人不是“土地使用者”，而是“土地使用权”的拥有者。

四

国家是要建设的，在这过程中要保护好公民土地财产权，从根本上说，这两者是不矛盾的。我们再回到祖产老宅的问题，看看宪法和相应的法律是怎么明确我们的权利的。

应当注意，城镇实行土地公有制的时间，是在1982年，而不是绝大多数人想当然认为的1950年代。这也就是说，城镇土地的所有权在1982年以前，是公私混合所有制，城镇私房主在1982年前仍然拥有自己的土地，只不过在法律不被理会的年代里，这种财产权的概念处于混沌的状态中。1990年国土局曾对最高人民法院民事审判厅发出关于城市宅基地所有权使用权等问题的复函(注：【1990】国土法规字第13号)，其中指出：“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己的土地应该自然拥有使用权”。这是何等的明白？还有，1995年5月国土局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四章第二十七条和二十八条，也有相应的内容。

如果说人们对宅基地拥有法定的权利，那么地面所有“附着物”包括自己的房产，也一样是神圣不可侵犯的了。不管你的房子好也罢，破也罢，处置权全凭自己，和他人没任何关系，更不能以任何借口非法拆迁，剥夺公民的私有房地财产权。

目前在全国所推行的“立项”和“规划”，大都处在一种程序倒置的状态中，在“立项”和“规划”中就已经侵犯了私有房地财产权。不把这个程序依法纠正过来，种种非法圈地是不可能停下来的。对于正在实施的经营性项目，都有必要重审其程序的合法性。这不光关系着对原住民的公正和对现住民的保护，还意味着对未来消费者的保护，免得后者的土地使用权来历不明甚至可能是赃物。(注：对于生米已成熟饭的已售楼盘，只能是在开发商对原土地使用权拥有者补偿土地使用权后，该楼盘业主手中的房地产才可能合法化)同时这也是对国家银库的保护，因为严格审查用以抵押贷款的土地使用权的来源，便能有效地堵死一条非法圈钱的途径。

名词解释———土地财产权

(一)历史知识

中国国民自古代至今一直拥有私人房地产，也有证明此财产的凭据。目前能见到的有清代和民国时期的房地契，有上世纪五十年代新政权依据后者换发的房地产所有证，还有就是现在的房产所有证和国有土地使用权证。(其中祖产主享有的土地使用权由于是自1982年以前的私人土地所有权转来，而不是由国家出让取得，所以是无限期的。当然这种使用权也不是通过“划拨”取得，不能在土地登记表的“土地使用权类型”一栏里写上“划拨”两字)。中国历代也一直有保护国民私有财产的法律，清朝政府和民国政府有，中华人民共和国政府也有，从1954年的宪法到今天的宪法，还有民法通则、组织法等，都可以找到与此有关的内容。

中国在上世纪五十年代进行的土地改革只涉及到农村，完全没有涉及到城镇。对此可以查阅当年的《土地改革法》。另外1958年的“经租房”(可参看2003年2月17日的《中国青年报》，2004年1月的《经济月刊》和2004年6月17日的《南方周末》)虽然在“文革”中被迫上交，但仍是不折不扣的私产，在南方广州等城市已开始归还给原主人。

对于农村的私产现状和历史，本人不很清楚，只知误区也很大，希望有学者能仔细翻阅历史档案，给农民的私有财产权一个正确的符合事实的说法。

(二)每一个房地产权利人如何了解自己土地财产权的处境？

要通过报纸和各有关部门及房地产的网站，查找目前正被“规划”、“立项”和“挂牌出让”的地块里是否涵盖着您的私有房地产(不管您现在手里证件是否齐全，若不齐全也不影响您的权利，它只能说明了有关部门的不作为)，再注意一下有关地块土地使用权每平方米的价格，无论是起价还是成交价，您就能意识到什么叫作“土地财产权”和自己的处境了。另外，最好也查查国土资源和土地管理局“土地权属登记事务中心信息网”的《房地产开发项目抵押登记情况公示》，看看自己的私人房地产是否已经被开发商暗地里抵押给银行了。

“协议出让土地”是暗地里处分大家的私有房地产，“挂牌出让”则是公开的处分了，但大家却集体的不意识，包括很多法律工作者。

至于旨在发放私人“国有土地使用证”的土地登记，到处永远是在“进行着“而很少能看到结果。比如北京老城的祖产主，拖了若干年后到了2000年才开始填表和张贴公告等，但有关部门只是在2003年才很不情愿地发放了几百份，之后便停下来死活不发了，面对数万房主们的质问，回答从来都是：“在进行着……”

而与此同时，那些窃取了公民土地使用权(私有土地财产权)的开发商，手持一些无效的证件，却在不停地挖着大坑和起着高楼。（南方周末）