东京23区新房均价超亿日元，房住又炒
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东京23区的新房价格平均达到1.3亿日元
在日本，最近感到房价高的人应该很多。如果把视线锁定为东京都中心，房价进一步上涨的真相将浮出水面。日本不动产经济研究所（位于东京新宿区）的统计显示，2023年1～6月的东京23区新房平均价格达到历史最高的1亿2962万日元（约合人民币639.95万元）。均价超过了1亿日元的大关。
研究所的高级主任研究员松田忠司解释称，“2023年春季供应了平均为2亿～4亿日元左右的超高价项目，推高了平均水平”。特别是东京都港区的“三田Garden Hills”、“WORLD TOWER RESIDENCE”等楼盘的影响突出。松田忠司表示，“像今年这样高价项目集中的情况很少见，2024年上半年（均价）有可能会暂时下降，但降至2022年以前水平的可能性很小，整体上将继续保持上升趋势”。除了建材和人工费上涨之外，最近购地成本也呈现上升趋势，从供应端来看，东京23区的高房价似乎不会动摇。
这么高的房价是否会让买房需求缺乏后劲呢？日本房地产调查公司东京KANTEI（位于东京品川区）的执行董事井出武表示，“虽然并非全部，但部分实际需求群体正在接受高价。很大程度上是因为在买房时就加入了作为投资的价格上涨预期”。
波及二手房市场
新房的涨价也影响到了二手房的价格。东京KANTEI针对2022年东京圈的住宅以地铁站等为单位调查周边行情，结果显示在作为调查对象的398个车站中，超过9成车站周边的二手房价格高于原来新房发售时的价格。进入2023年以后，如果锁定东京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区），也有不少月份的二手房均价超过1亿日元。
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井出武表示，“即使是为自住的实际需求购房者，对资产价值进行更详尽计算后再买房的人也很突出。即使买房的负担很重，但房价上涨的预期也会支撑买房需求”。日本房地产公司Condominium Asset Management（位于东京千代田区）的社长渕之上弘和也表示，“在新房价格高涨，受到关注的区域，总体而言二手房也会涨价。这种趋势会进一步推高今后的新房价格”，称之为“高价带来高价”的格局。
此外，利率的影响也很大。虽然目前日本部分固定型房贷利率有所上升，但浮动型房贷的年利率仍为0.3%左右。即使是过亿日元（约合人民币493.71万元）的住宅，如果是35年等额本息，每月负担仅约为25万日元（约合人民币1.23万元）。
押注房价上涨和低利率的不仅仅是实际需求群体。海外投资者对日本的高价住宅的兴趣也很浓厚。有观点指出，“虽然汇率动向是不透明因素，但与美国等海外主要城市相比，东京市中心的房地产价格仍然适中，颇具吸引力。日元稍微升值不会导致购买意愿减弱”（松田忠司）。
东京23区的过亿日元新房数量在日本全国领先
近年来，福井县、香川县等日本的地方城市也开发了每套超过1亿日元的住宅。当然，与日本全国范围内因过亿日元住宅热潮而沸腾的泡沫经济时期相比，令人意外的事实浮出水面。东京KANTEI的调查显示，在日本全国新供应的过亿日元住宅中，2022年东京23区竟然占到7成以上。虽说整体数量正在逐渐增加，但除东京23区以外的日本全国过亿日元住宅数量加起来也只有23区的3分之1左右。
为什么会出现如此明显的区域差异呢？Condominium Asset Management的社长渕之上弘和表示，“地方的过亿日元住宅的买家，仅限于当地企业主和开医院的医生等因某些情况而无法离开的‘地方名流’”。他认为日本的地方无法像东京23区那样，由房价上涨预期带来购房需求群体扩大。此外，不动产经济研究所的松田忠司也表示，“日本的地方也不太吸引海外投资者的目光”。这与日本在泡沫经济时期中心城区地价暴涨，过亿日元住宅供应区域甚至扩大至地方郊区形成了对比。
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东京KANTEI的井出武表示，“在现在的住宅市场，无论是买家还是卖家，都更加重视资产性，而不是单纯的居住属性。照此下去，向价格有望保持坚挺的东京都中心集中的趋势今后可能进一步加强”。
遗产税的计算规则改变，但对市场的影响有限
日本国税厅于2023年6月底推出了一项规则修订草案，以防止“买房避税”（利用住宅的实际价格与遗产税的评估额之差来压低遗产税），计划从2024年1月开始实施。富裕群体以避税为目的，买入高价住宅的需求有可能萎缩，但是对整体的价格动向是否具有影响呢？
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不动产经济研究所的松田忠司预测称，“虽然也会有一部分人推迟买房，但是出于避税以外目的的购房者很多，新买家将很快出现。很难想象会对市场产生很大的影响”。东京KANTEI的井出武也表示，“即使分析规则修正案公布后的数据，被认为经常被用来避税的高价超高层住宅的较高楼层等的买卖动向也没有变化，（修订草案的）影响有限”。
日本经济新闻（中文版：日经中文网）堀大介
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