东京都心房产转售价值明显上涨，最高1.9倍
在买卖二手房时参考的转售价值（Resale value）方面，东京都心明显上涨。由于认为东京都心房产的资产价值能长期保持和增长，日本国外的房地产投资者和富裕阶层的资金向该领域集中。在房产转手价值上排名靠前的日本的相关地区在约10年内已经改头换面，再开发告一段落的地区和郊区已不见了身影。
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购买的商品在二手市场上出售时获得的利润被称为转售价值。这是在二手流通活跃的汽车及房地产领域经常使用的概念，反映商品的资产价值。
日本房地产调查公司东京KANTEI（东京品川区）最近按日本的各个地区汇总了2014年以后二手房的转售价值。该价值通过用房龄10年左右的二手房的平均希望出售价格除以新建时的销售价格计算而得。
2023年转售价值排在第1的是东京都港区的188.4％。显示出该地区的二手房以新建时的大约1.9倍的价格被出售。排第2的是东京都千代田区，为187.1％，第3位是东京都涩谷区，为180.5％。在前10位的区域中，涵盖东京都心的东京23区占7个区域。
推动东京都心二手房行情的是海外的房地产投资者和富裕阶层。由于人口持续流入，中长期具有稳定且较高的资产性，因此购买意愿旺盛。
1月的东京都心6区（千代田区、中央区、港区，新宿区、文京区、涩谷区）的平均希望出售价格方面，每70平方米的平均为1亿1138万日元（约合人民币541.9万元）。连续12个月刷新2002年有统计以来的最高纪录。
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| 东京都心（资料图） |
以“fujifujita”的名义活动的日本房地产中介公司FJ Realty（东京中央区）的藤田祥吾社长说：“房地产投资者买房的决策很快。一旦在东京都心发现优良房产，立刻会现金全款买入，几个月后加价出售”。
在约10年时间里，日本房地产转售价值排名靠前的“面孔”发生了巨大变化。
2014年排在第1的是京都市中京区，转售价值为132.5％。排在第2位的是该市的下京区，转售价值为123.0％，该市左京区也以110.2％排在第6位。另外，川崎市中原区当时以108.0％排在第8，千叶县浦安市以107.9％排在第9，东京都武蔵野市以107.3％排在第10位。
2014年当时，排在前10的地区中，东京都心地区有4个，可以说当时的“面孔”比现在更为丰富。而在约10年时间过去后，排名靠前的地区更加向资金聚集的东京都心地区集中，相反，日本的地方和郊外的多数地区已经从前10中消失。
京都市的转售价值之所以较高，是因为建筑物的限制规定产生了影响。为了保护景观和居住环境，该市一直限制建筑物的高度。由于市内的住宅供应量有限，因此现有住宅的价值相对提高。
京都市自2023年4月起放宽了部分限制。高层住宅（Tower Mansion）的开发是否取得进展一直备受关注。如果住宅供应量增加，现有住宅的价值将会面临下行压力。
川崎市和浦安市的城市再开发暂告段落，以前那样的人气已不复存在。与再开发之前相比，城市的发展性降差，除了海外人士和富裕阶层之外，刚需人群也很难选择这些地方的住房。由于作为二手住房出售时很难设定强势的价格，因此转售价值低迷。
东京KANTEI的主任研究员高桥雅之指出，决定转售价值的要素有四个，分别为地段优势、交通便利性、生活方便性、未来前景。高桥同时称：“房地产投资者和富裕阶层对地段特别挑剔，对东京都心的住宅怀有强烈的执念”。
对比一下世界各地的住宅投资收益率（cap rate），东京为3～4％左右，上海为1.0％～1.4％，香港和台北为1～2％左右。海外的房地产投资者和富裕阶层认为东京都心地区的住宅相对便宜，这是购买需求持续旺盛的原因之一。
目前，日本银行（央行）的政策修正动向可能会成为市场行情波动的主要原因。如果借贷利率上升，与投资收益率的利率差（Spread）缩小，投资资金的流动就会变慢，可能会导致市场行情发生变化。
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