办公场所的未来
办公场所的未来
一探伦敦的三座新写字楼，了解办公室正如何被重构
几百年来，企业在伦敦金融城这片老城区安家落户。如今这里的布局还和过去一样，但「一平方英里」中一座座商业圣殿的内部已经发生了巨大的变化。20 世纪初，在美国早期管理顾问弗雷德里克·泰勒 (Frederick Taylor) 的倡导下，办公室模仿工厂的布局，让打字员和文员们成排而坐，并监督他们工作，以求让效率最大化。20 世纪 60 年代，一种不那么死板的「办公室景观」模式 (Bürolandschaft) 从德国跨越英吉利海峡而来。到了 80 年代，「小隔间办公」开始出现。如今，人们希望通过开放式办公室和无固定用户的「共享办公桌」为金融城的 40 多万白领中的大部分人消除等级差异，并增添一丝轻松惬意。
去伦敦三座新建的写字楼看一看，你能了解到最新的趋势。大约 7000 名投行员工正搬入高盛专门建造的八层欧洲总部大楼。这幢大楼历时 18 年建成，耗资 10 亿英镑 (12.5 亿美元)。不远处，陷入困境中的创业公司 WeWork 的一个分支将金融城一座大楼内的联合办公空间出租给 2300 名「会员」，每名会员享有的空间是高盛员工的一半，但价格是高盛的三分之一。在针线街 (Threadneedle Street) 的另一头，62 层的 「垂直村落」 主教门 22 号大厦 (22 Bishopsgate) 正在做收尾工作，不久后将有 1.2 万名员工入驻。
改进的空间
这些变化虽是在这些大楼的内部发生，其影响却远远超越了它们的围墙。公司办公室是全球经济增长的引擎。在 40 个发达国家，约有 2 亿名员工在办公桌前辛勤工作，占劳动力总数的三分之一。在英国，办公室职员的收入占全体劳动者收入的 55%。科技和不断变化的工作习惯正在改变人们的生活，受影响的不仅是金融城内外伏案工作的员工，还包括管理办公场所的雇主以及拥有这些场所的业主。
先从业主说起。现代工程技术让开发商能够创造更好、更灵活的空间，以满足租户在这方面日益增长的需求。如今科技无所不在，在建筑内部也不例外。主教门 22 号大厦每天将采集 100 万个数据点，以优化空调等资源的利用，并在开放式办公室里安装降噪玻璃。由于电梯和厕所可以设置在建筑物的外围，而不是在中心轴的位置，因此整层楼面就可以做到畅通无阻。业主要求建筑师的设计要方便员工在楼层内和楼层间互动交流，以激发创造性思维。现在楼梯间成了会面的地方，而不仅仅是消防演习时的下行通道。
如此一来，开发商就可以提供灵活的空间，供租户在 15 年的租期内调整改造。高盛伦敦总部 (高盛在建成后将它出售，然后回租了 25 年) 就设计了一些可拆除的外墙，如果发生像脱欧这种需要裁员的动荡事件，它就可以将一半的空间转租出去。在主教门 22 号，租户可以使用由 WeWork 的竞争对手 Convene 运营的 10 万平方英尺的灵活空间。
这一切意味着，业主若要让自己的建筑始终能达到要求，应该对开销增加有所准备，房地产研究公司 Green Street Advisors 的彼得·帕帕达科斯 (Peter Papadakos) 表示。这可能会导致写字楼的租金收益率从目前的 5% 降至 4% 左右。自动化和临时性工作岗位的增加让未来的员工总数变得难以预测，在这种情况下，更多公司担心如果新签 10 至 15 年的租约，自己会被套牢。一些公司正在选择联合办公空间，而不是直接从传统业主那里租用场地。在伦敦和纽约，联合办公企业目前约占办公面积的 5%。尽管它们的客户多是小企业，但大型银行汇丰将成为 WeWork 伦敦分部的客户，租用其新设置的 6300 张办公桌中的 1100 张。
业主仍可以指望与联合办公企业签订长期租约，但他们对这些租户的前途感到担心。WeWork 遭遇的麻烦增加了这种不确定性。自 2018 年初以来，WeWork 已亏损逾 20 亿美元，目前正在竭力证明自己的商业模式是可行的。咨询公司世邦魏理仕 (CBRE) 的尼克·赖特 (Nick Wright) 表示，不管怎样，旧有的租赁模式都在经历变革。
企业租户的境况也在发生变化。一般来说，有数万名员工的公司会拥有自己的总部，而为分部租用办公室。久而久之，为此付出的租金数额巨大。在美国和英国的 75 家大型服务业上市公司中，未来 10 年左右的租金总共达到 1460 亿美元，平均摊到每个雇员身上的年租金达 5000 美元。由于缺勤和持续的人员流动，工作时间内仅有四五成的办公桌被经常性地利用。这种低效率让老板们总想要节约办公室成本，尤其是在经济低迷时期，虽然实际上办公室支出只占了资产和人员成本的十分之一，其余十分之九都用于支付工资了。房地产咨询公司高纬物业 (Cushman & Wakefield) 的德斯皮娜·卡西卡基斯 (Despina Katsikakis) 警告称，企业在这方面抠门可能会降低员工的幸福感。
为了在不扼杀员工士气的前提下充分利用办公室，高盛正在给其伦敦新大楼的员工提供在哪里办公的多种选择：非固定办公桌、私用房间，以及非正式聚会点。如今，就连高盛 100 名左右的合伙人不在的时候，他们的办公室也会被用作会议室。高盛表示，这样的灵活操作将办公桌的使用率提高了约 20%。即使没有主教门 22 号的那种防噪音技术，但有了降噪耳机，开放式办公室对易于分心的员工来说也就没那么难以忍受了。如此一来，公司就可以用更少的空间容纳同样人数的员工。
行业机构英国办公室协会 (British Council for Offices) 的数据显示，过去九年里，英国每张办公桌占用的空间减少了 10%，只有 10 平方米。主教门 22 号的开发商斯图尔特·利普顿 (Stuart Lipton) 说：「我们不喜欢把动物圈在围栏里，却一直乐于把人圈起来。」随着公司人员密度达到极限，企业必须以其他方式补偿工作环境狭促的员工——受工作场所变迁影响的最后一个群体。WeWork 的办公桌比一般办公场所的办公桌小三分之一，但为租赁者提供宽敞的空间来喝杯氮气咖啡、开个临时会议或打场乒乓球。传统办公场所只会为这些「噱头」留出 3% 到 4% 的面积。而现在，租赁者希望开发商提供至少两倍于此的空间。主教门 22 号里的员工可以使用 25 楼的攀岩墙 (见图)。高盛在每层楼都安排了负责员工福利的「办公室大使」。
改善办公条件是为了让白领员工和未来的新员工 (他们中的许多人都希望受到公司宠爱) 感觉更舒适、快乐，而雇主也希望他们会变得更有成效。一家公司大约有 10% 的薪酬支出是用于病假工资。哈佛大学的一项研究表明，类似高盛和主教门 22 号那样改善空气质量的举措可以提高员工的认知能力。也有证据表明，接触到自然光可以提高工作效率。英国华威大学 (University of Warwick) 的安德鲁·奥斯瓦德 (Andrew Oswald) 的一项研究发现，当人们心情愉快时，工作效率会提高 12%。消费品公司联合利华估计，它在「健康计划」上每投资 1 美元，便可为公司带来 2.5 美元的回报。高盛表示，将员工迁往别国新的办公场所后，员工自称工作效率提高了 (高盛并未衡量实际产出)。
要做的事不少。数据供应商 Leesman 近期对全球 60 万名办公室职员的一项调查发现，40% 的人认为自己目前的办公室让他们无法高效工作。共享办公桌可能是一种诅咒。伦敦这三处新写字楼在办公室管理和结构上未必代表最新、最高水平，却可以让我们一窥办公室可预见的未来。
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