房价图解
房价图解
2020 年泡沫破灭的机会有多大？
2020 年泡沫破灭的机会有多大？
Finance
十年前的一场全球金融危机把全球经济带到了崩溃的边缘。崩盘的原因？美国价值 1.5 万亿美元的次级抵押贷款支撑的证券市场暴跌。这引发了一场几乎吞没世界经济的资产大甩卖。
在全球最大的几个住宅市场，房价现在已经反弹至接近或超过危机前的高点。根据标准普尔的数据，在不考虑通货膨胀因素的情况下，美国房屋价格现在比 2007 年的最高水平高出 15%。在英国，尽管过去三年来住房受到英国退欧不确定性的打击，价格仍比 2008 年上涨了 21%。与此同时，在澳大利亚、加拿大和新西兰，住房在 2009 年初几乎没有下跌，后来又疯狂上涨：如今与 2009 年相比平均增长了 40%。
房价上涨不仅限于英语国家。在过去的十年中，中国多次试图遏制住房市场的狂热情绪，但无济于事：在这十年里房价几乎翻了一番。许多欧洲国家 (尤其是德国、瑞典和法国) 的决策者已开始担心太多的资金涌入住房市场。
在最近这轮上涨中，全球门户城市的房屋价格已经远远高于内陆地区。最有才华的人、最好的工作和最好的餐馆都集中在城市中心。人口和工作同时增长，而房屋建设却没有跟上步伐。结果，伦敦的房屋价格上涨了 55%，而该国其他地区的房价上涨了 20%。在德国，时髦的柏林的房价上涨了一倍，而其他地区的价格上涨了 42%。
这些价值在多大程度上反映了基本面或投机泡沫呢？作为一种衡量价值的方式，《经济学人》将房价通胀的路径与两个指标做了比较：房屋租金和家庭收入。如果价格高于其与租金的长期关系 (类似于股票的市盈率) 或与收入的长期关系 (价格应反映支撑抵押贷款债务的收入)，则表明它们被高估了。
在国家层面，我们的估值指标显示了一些令人担忧的东西。在加拿大、澳大利亚和新西兰，比起与收入的长期关系，房价被高估了约 40%。在英国，与租金相比，价格高估了 40%，相对收入而言情况好些，这表明要么租金应当上升，要么价格需要缓和。但是，美国的房屋看起来价格合理。
更一般性的方法是研究影响住房市场的其他宏观经济变量。《经济学人》建立了一个房价预测模型，该模型使用一批估值指标以及一系列额外的指标 (例如 GDP 、失业率和信贷可得性) 来预测未来 18 个月的房价通胀。当对过去进行回溯测试时，我们的模型表现良好：它在 2006 年发现美国房价即将下跌。
我们的模型对 2020 年有何看法？鉴于许多富裕国家发布的数据强劲但在放缓，我们的主要预测是，在我们追踪的十几个国家中，房价通胀率将放缓至每年 2.5%。然而，我们的模型表明，价格普遍下跌的可能性只有四分之一。有些国家似乎确实根基不稳。澳大利亚的房价在过去一年中下跌了 8%，我们的模型显示价格还会进一步下跌。
街谈巷议
城市是令人担忧的最大原因。在我们追踪的 24 个城市中，有 12 个城市的房价收入比至少比其长期平均水平高出了 50%。这表明价格需要下跌。如果这真的发生，可能会引起连锁反应。国际货币基金组织注意到，全球城市的住房市场正变得日益同步，并担心北京、柏林、里斯本和伦敦的一致暴跌可能引发新一轮经济危机。
文章版权归原作者所有。
