进化中的中国「养老院」
进化中的中国「养老院」
房子是中国家庭最重要的资产，但在「养老」的需求和语境里，它演化成了不太一样的生意
在杭州工作定居的楼昀，最近解决掉了一桩心事：已经退休多年、目前独自生活在郑州的父亲，今年终于同意迁居杭州养老。为筹备老人搬家这事，楼昀经过三四个月的考察，花 79 万元，为父亲购买了一套小公寓的使用权。事后，他觉得这笔钱花得很值。
对于中国绝大多数的普通家庭而言，买房都是一个既艰难、又是刚需的投资决策。在大城市中，一套百十平方米的住宅，掏空的往往是两代人的口袋，相应地自然也要承载一个家庭绵延几十年的居住体验。
人的肉体总会衰老，而社会却在不断演变。在集中了抗孤独感、护理需求、生活便利性、财富保值增值等诸多需求的「养老」话题面前，房子这个兼具了居住和资产功能的「大件」，已经展现出了不少值得优化的空间。
「老来再置业」的需求应运而生，政策层面近年来也随之放宽，逐步刺激到社会机构、开发商、金融机构、专业服务机构、设计师，以及更多正在考虑养老问题的消费者。曾经困扰楼昀的一系列问题，正在由市场给出更多因地制宜、因人而异的解决方案。
不想住家养老，选择只剩养老院？
父亲身体较好、生活可以自理时，楼昀不太担心未来的事；但衰老来得比想象中快，和许多中年人一样，作为家中独子，楼昀想到要劝说父亲尽可能「同城养老」，是从父亲身体变差开始的，这让他想到要加速为父亲规划好老年生活。楼昀自己的住房，买在杭州市郊的「良渚文化村」内。这是万科在华东市场体量最大的项目之一，居住容量 3 万到 5 万人的社区内，住宅、商业、休闲、旅游及各类生活、医疗、交通配套一应俱全，被认为「从胎儿到一百岁的人都适合居住」。由于时间原因，楼昀错过了在该项目为父亲完成养老置业的机会，只得另觅他处。
目前，多地民政部门在研究养老政策制定的基础性依据和发展目标时，都会提及一个源自于 2006 年上海市「十一五」规划中提及的「9073」养老格局，即：90% 的老人在社会化服务协助下实现居家养老，7% 的老年人通过购买社区照顾服务、在社区创办的日间照料机构养老；只有 3% 的老年人入住集中式的养老服务机构。伴随城镇老龄化状态的进程，13 年后的今天，90∶7∶3 这样一个具体比例已经被认为不再完全有效，但「居家养老」始终被认为是养老体系的主流模式。
居者有其屋。养老需求相当于对住宅及所在社区的「适老性」都提出了新的挑战。
在上海，房龄达到 30 年甚至更长、没有电梯的「工人新村」往往老龄化程度也较高，政府正在力推为这些老房子加装电梯；市面上也出现了有适老化住宅设计经验的室内设计师，借助装修的机会，普通人家里也能拥有更多扶手、无障碍设施和智能化照护设施。
也有开发商考虑，是否能将「适老化」作为住宅设计的整体卖点之一。「比如从户型角度来看，是假设老人始终一个人、两个人住，还是说要把周末探视的家人也考虑在内？从社区角度，是不是要做一些老年主体的概念？本质上，这就是在为人设计另一个生活模式。」多年来一直关注养老建筑设计话题的同济大学副教授司马蕾对《第一财经》杂志表示。
在 2014 年为万科设计上海首个「社区嵌入式养老项目」——万科智汇坊时，司马蕾就尝试将一些日本养老设施中常见的设计理念，放进这个包含了日间照料、短期入住和长期入住多种功能的小型建筑里。比如，老人的居所和公共空间都使用了大量原木、草绿这样的暖色调，而不是一般养老院常见的白色、蓝色等冷色调。相比之下老人在冷色调的空间中，更容易感到抑郁不适。
在日常与学生一起调研的过程中，司马蕾对于养老机构积累了很多有趣的观察。比如，某家养老院里，朝北设置、光照不好的房间反而更受老人欢迎——因为可以看到旁边的一所幼儿园，平时虽然略吵闹，但有生气。
「目前在中国的居住社区中，养老院还是个微妙的项目。明明很多家庭的养老需求都很迫切，就近养老又是最方便的，但他们又不愿意在视线范围内看到养老院，因为会有种暮气沉沉的感觉。」司马蕾说。
但是，随着近年来各地政府对于养老问题的关注度提升，越来越多这类传统的养老机构，出现在城市空间中——2012 年，国家首次明确了「养老服务设施用地」的概念，且要求保证其在供地计划中优先推进；相关政策鼓励以养老院、护理院、医院等为代表的「非营利性养老机构」，可以通过划拨形式，较为轻松地获得建设用地。
楼昀的父亲，以及他在科研机构工作结识的那些老同事，对待养老院的态度都很开明，大家在刚退休那几年还曾经讨论过，是不是可以通过这种方式减少子女的负担。不过，楼昀在考察完郑州当地的几家养老院之后，很快就打消了将父亲送去养老院的念头。
「它们看起来还是更像一所医院，或者是给病人疗养用的。一个房间要住两个人，基本不能保证私人空间。你说现在的年轻人，哪怕租房子也要保证是个单间，不是说人老了就没有对私人空间的追求了。」
从一栋房到一个社区的「抱团养老」
司马蕾看过一部日本 NHK 电视台于 2008 年播放的纪录片，叫《7 位一起生活的单身女人》。片中，有 7 位 70 岁至 82 岁、终身未婚或离异独居的老太太选择在一座大房子里「互助养老」。她们身体好时一起喝下午茶，身体不好时陪伴看病，看上去让晚年少了许多寂寞。
在美国市场，这种多位老人共同居住、互助养老的需求衍生出了几种较为成熟的地产产品，包括针对「活力型」老人的独立「活跃长者住宅」(Active Adult Housing)，以及销售适老型社区住宅的「太阳城」模式等。这些产品的共同特点是以接纳 55 岁至 70 岁的健康老人为主，缺陷在于照护服务的配套较弱。
如果将高龄老人的照护需求一并考虑在内，再将「抱团居住」的规模从一栋别墅、一栋楼扩展至一个中型甚至大型社区，就是国内养老地产行业目前最为推崇的「持续照料退休社区」(CCRC，Continuing Care Retirement Community) 模式。这种大型养老社区的模式覆盖了整个老年年龄段的客群，以及从日常照护到重度护理的各类需求，被认为是养老体系中的「一站式服务」解决方案。
「我很坚定地认为，大型养老社区对于消费者的健康满意度，以及幸福指数来说，毫无疑问是最好的。」在接受《第一财经》杂志等媒体采访时，泰康保险集团董事长陈东升表示，「我们的理想，就是要改变老年人对于老年生命的态度，接受新的生活方式。」
泰康是国内规模最大的人寿保险公司之一，同时也是 CCRC 养老社区「泰康之家」的建设方和运营方。陈东升受访的当天，公司位于苏州的「吴园」项目正式开业，《第一财经》杂志获悉，当时整个社区的签约入住率已在 90% 以上。
某种程度上说，「吴园」是一个典型的为江南富庶老年人设计的养老社区项目——这里的建筑物最高为 4 层，大片的社区面积被用在了绿化、会所、国学堂等公共设施上；从淮扬菜餐厅、温水泳池、自动麻将桌到 SPA 房、乐器室，休闲娱乐服务一应俱全；「独立生活」型老人的公寓楼内，最小的单间也有 33 平方米，朝东和朝北的房间都离有阳澄湖景边；社区内有独立的护理楼，以及在建的康复医院；再过几年，这里还会增加万豪酒店、嘉德艺术中心，社区的二期部分也会投入使用。
这样的产品设计，使得对于高知、高干和高收入、向往养老新生活的老人甚至愿意随着泰康之家新项目的开业，在全国各大城市里「候鸟养老」。陈东升在接受媒体群访透露，其北京「燕园」和上海「申园」项目已经初步实现盈亏平衡，「未来的项目只要做到 3 年内 85% 的入住率，也有希望盈利。」
按照计划，泰康位于杭州郊区的「大清谷」项目将于 2020 年开业，楼昀也曾去那里为父亲的养老计划考察过，「项目本身很不错，地段也好，只是还在建，我们等不及了。」
作为一家保险公司，泰康做养老社区，赚到的不只是老年人的钱。
目前想要入住「吴园」这样的养老社区，一种方式是由老人自己直接交纳一笔数百万元级别的费用，购买保险产品 (或者名为「乐泰卡」的金融产品)，获得优先入住权后再租赁社区使用权。另一种方式，是老人的子女为自己购买保险，按年缴纳保费，父母同样可以在保费缴满后获得社区入住权，同样按月租赁。无论哪种形式，保费日后可按年取回，用于支付老人在泰康之家社区内的费用。
根据泰康方面对《第一财经》杂志提问的书面回复，目前在其全国社区已入住的居民中，通过这种名为「幸福有约」的保险行权入驻的客户约占 4 成。
在中国，很少有人会将养老保险与老年时的居住需求通盘考虑，甚至连购买商业型养老、人寿保险这件事本身，也不是中国家庭常见的财富管理思路。中国家庭投资的绝对重点，是房子——按照西南财经大学与广发银行合作的《2018 年中国金融调查》数据，中国家庭总资产的 77% 都被放在了房产上，虽然极为稳定，但金融属性低、流动性不足。相比之下，欧洲居民大概 1/3 的资产都在保险和养老金上面；美国和日本居民会把 1/4 的资产放在保险和养老金，再通过各种养老金投资组合，分散金融风险。
继泰康之后，多家险企都开始试水此类「保险+养老社区」的组合。以中国太平为例，其位于上海周浦「国际医学园区」中心位置的「梧桐人家」医养结合社区项目于 2012 年签署相关协议，至今仍未对外开放。有接近保险行业的消息人士告诉《第一财经》杂志，通过先行收取保费的方式，中国太平已在「梧桐人家」这一项目上获得超过 4 万名保险客户。
明亚保险经纪资深合伙人，曾在中国太保财险总公司和科技公司任职的曾露寅对《第一财经》杂志分析称，从保险本身来看，泰康的产品设计中规中矩，但是高档化的养老社区吸引到了很多人。随着城市老龄化程度加深，诸如「泰康之家」这样的养老项目稀缺度会日益提升，更高的保费也可能会成为一道门槛。
「养老保险的本质是为老年生活提供长期、稳定的现金流，养老社区应该是这个目标下的『增值服务』。我觉得不应该本末倒置地用买房子的思路，去做这样的投资。」曾露寅总结道。
「老年版」的长租公寓
在杭州，楼昀最后为父亲选定的养老住所叫「万科·海月随园嘉树」，这是一个位于万科「海上明月」住宅社区内的养老项目，除一栋老年公寓，另外配备一个护理院和一个配套设施楼。楼昀一次性向万科缴纳的 79 万元，其实是 15 年的房租，折合到每个月，这种配备护理服务的长租公寓的月租不到 4400 元，比楼昀想象中还要便宜一些，「这个价位，在郑州也只能住到养老院，但在杭州是独立房间。」
万科早年各地区分公司关于养老地产的布局一直是「各自为战」，这也令它无意之中成为行业内极少数从大型养老社区到小型社区嵌入式养老项目都试水过的房地产企业。在更早期的北京「万科·幸福汇」项目中，万科就尝试了这种「社区内嵌养老项目」的思路，通过住宅销售的利润空间，补贴以租赁为主的老年公寓运营。
养老地产前期投入大、运营周期长，是个看起来概念十足、做起来却颇有难度的事。借政策红利，以养老为名、行售楼之实的项目也有不少。比如在北京，一个名为「恭和家园」的「共有产权房」养老地产项目，就是政策红利和擦边球操作的共同结果：开发商 2010 年拿地时的名义是「双桥老年康复医院」，土地性质为「医疗卫生慈善用地」；但在 2016 年，这一项目拿到了商品房才有的预售许可证，此时项目备案名已变为「恭和养老中心」。《北京商报》在相关调查中判断，这是一个获得了北京市民政局支持的「不公开试点方案」。
近年来，上海等一线城市也在通过较低的土地出让价格或是税收优惠等手段，吸引社会力量和民间资本，切实布局养老地产。目前开发商在养老概念上，能找到最容易入手的产品模型，就是嫁接了各色护理职能和休闲服务，并做适老化设计的「长租公寓」。
例如，远洋旗下的高端养老服务品牌「椿萱茂」，前期引入了美国领先的养老服务运营商 Meridian，强调按照老人所需的护理级别，为全年龄层老人提供服务；通过与大专院校合作，能为社区定向培养养老领域的专业人员。对于传统养老地产项目中相对更难管理的「失智」型老人，椿萱茂也有独特的「失智照护认可疗法」等一系列复健手段。远洋的这一产品线，最早便是从改造租赁楼宇、做「老年公寓」的轻资产模式入手。
曾经花了不少力气发展自营长租公寓品牌的龙湖，则尝试将老年公寓和青年公寓，以及更多的社区资源整合在一起。在其位于重庆的首个老年公寓「椿山万树」项目中，年轻人和老年人实际居住在同一个楼内，社区也据此组织了各类老少同乐的社区活动。
《第一财经》杂志记者近期在参观龙湖位于上海闵行的老年公寓项目时也发现，这栋老年公寓楼内除了墙壁圆角、带红绳的报警器、更宽敞的通道空间等「常规设计」之外，最大的特点就是「没有围墙」，居民只要走出公寓楼，即身处这一龙湖社区的商业空间中心。
「如果说机构养老占到未来养老格局的 3%，那么我们就希望依托椿山万树这类样板项目在 3% 中的影响力，向剩下的 7%、90% 去辐射。」龙湖养老事业部总经理钱娟娟对《第一财经》杂志表示。
父亲打包好的东西，已经一点点向位于杭州的新居寄来了。从代收快递、安置家具，到装灯具、晾衣架，后续的各种细碎事宜都处理得很妥帖，这让楼昀对父亲后续的入住有了期待。「好的护理服务、完善的公共设施，加上一个正常的、小区式的居住环境，我们对于养老的需求，其实没那么复杂。」
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