武清湿地别墅整治难题
武清湿地别墅整治难题
省级自然保护区里的别墅群被中央环保督察要求整改，压力层层传导之下政府征迁加速，补偿尚未谈妥，开发商五证齐全的地块被收回，业主有产权证的房屋被拆除。生态保护的「千年大计」遭遇政府违规审批的历史因素，该如何纠偏？
天津武清区政府公布的翠金湖小区房屋置换地块，但现场尚无施工痕迹。
11 月 27 日傍晚，北京朝阳区建国路世茂大厦 14 层楼灯火通明，深圳市世联土地房地产评估有限公司(下称世联评估) 北京办公室内，数十位中老年人在拥挤的工位间或坐、或站或走动，时不时翻翻手边办公桌上的材料，有人经过时，立刻抬头，面带探究地看着来人。
当日正值周一，这些对世联评估做出的房产评估询价结果不满的业主已经连续多日找上门来讨要说法。双方在公司大门口僵持不下，世联评估不得不暂停工作，员工们从消防通道离开，业主发现后涌入公司，公司负责人已不见踪影。
引发不满的是受这些业主委托的这家第三方评估机构所出具的一份询价单。11 月 17 日，天津市武清区政府将这份询价单与房屋征收决定和补偿方案张贴在一起。业主们对询价单结果感到失望，在质疑政府施压评估公司的同时，上百名业主上门讨要说法。
但讨要说法并没有改变事件走向。武清区政府在一份官方文件称，业主们的聚集影响和干扰了世联评估的正常工作秩序，致使其无法按规定的时间完成相关评估工作，造成政府和业主无法在规定的时间节点签订房屋征收补偿协议，因此房屋征收补偿的方式和标准、时间仍按此前公布的方案执行。此后，武清区政府开始通知业主进行分户评估，并在 12 月 9 日开始对未入住的 120 余套别墅进行拆除，其中近半还未签订任何补偿协议。
「他们给评估公司员工带来很大的压力，有些员工都想辞职了。」一名官方人士称，激进业主也应该为目前的局面承担责任。世联评估未回应财新记者的采访信息。
这是一起发生在天津市大黄堡湿地自然保护区内的别墅群征迁纠纷。别墅群位于距离北京 70 公里的天津市武清区翠金湖盛世园住宅小区 (下称翠金湖小区)。该小区建于前述保护区范围内的实验区，坐拥湖岛，大片别墅群环绕，这在环保日益严格的当下属于显著的「违法」建筑，但在十年前它一路通关获得各类审批，开发商「五证」齐全，入住业主也拿到了产权证，直至 2017 年环保督察风暴席卷而来。此后，为加强大黄堡湿地保护，武清区政府承诺对翠金湖小区及整个项目整治，今年年初开始向业主征收房产，并收回开发商的土地使用权。但违规审批的历史因素却带来了整治的现实难题——业主和开发商拿着合法途径获批的证照要求合理补偿，指责武清区政府违背承诺，擅自将「整改」变为「拆迁」，并在补偿还没谈妥和行政复议、行政诉讼期限未满的情况下就启动强拆。
12 月 17 日，武清区住建委主任邢广民对财新记者介绍，包括翠金湖小区在内整个项目的征收或回收，是基于实现大黄堡湿地修复与保护这一重大公共利益。除了翠金湖项目，大黄堡湿地整治明年还要搬迁核心区里的 4 个村、缓冲区里的 5 个村，共 8000 多人，「得花百十个亿」。
针对翠金湖小区的征收困境，邢广民回应称，世联评估的询价单不代表补偿价格，最终的价格将根据分户评估报告有所上浮。「评估机构是由业主自行选定的，其介入后政府部门并没有干预，评估价格也是依法依规得出的。」他说，「总的说是为了湿地，可能这些业主客观上受到一些损失，但是按征收的办法是会给群众一个依法依规的合理方案。」他介绍，截至 12 月 17 日，翠金湖小区已经有 70 户业主主动与政府签订了临时补偿协议。
针对一些业主的强拆指控，翠金湖项目拆迁指挥部办公室负责人对财新记者表示，拆除前已经送达有《征收补偿决定书》，并规定了十天的搬离期限，拆迁是在十日期满后才进行的。此外，根据《行政复议法》和《行政诉讼法》，在复议或诉讼期间可以不停止行政行为的执行，拆除也并不影响业主们后续进行复议和诉讼的权利。这名负责人透露，目前工作组仍在给未签订协议的业主做工作，按计划年底前翠金湖小区要全部拆除完毕。
武清区政府的受访官员将翠金湖项目违规审批称作「历史遗留问题」，认为当下最重要的是如何实现大黄堡湿地保护与修复的公共利益，并表示区政府方面未像有些地区对待违规别墅直接拆除了事，或仅按购房款补偿的做法，而是走法定征迁流程先评估再补偿，已在最大限度保障业主和开发商的权益，只是各方的利益诉求无法取得平衡，因为位于实验区的翠金湖小区和整个项目面临的环保压力，已经超出武清区政府的决策范围和可承受的空间。但这些说法许多业主和开发商并不认可，他们认为，「不能用自己的合法权益为政府的违法行为『埋单』」，目前已提起行政诉讼并获得立案。
保护区里的别墅群
「我们的合法权益与国家对环保的重视是不是不可调和的？」2018 年 8 月 16 日，天津市电视台播出的一档电视问政节目中，翠金湖小区业主王鑫 (化名) 向当地官员提出这一问题时，他已经维权一年多了。当听到官员反复强调湿地保护的重要性，以及对业主的征迁政策时，他作出判断：再想入住已不可能了。
王鑫今年 44 岁，在北京从事金融业，他的维权之路始于开发商未按时交房而引发的商品房买卖合同纠纷。2016 年 7 月，王鑫在翠金湖小区四期买下一套 306 平方米的小独栋别墅，总价款近 245 万元，每平方米 8000 元出头的均价比北京低了许多。王鑫说，他本身在北京也有房，买的别墅是给家里老人养老的第二居所。
翠金湖小区位于与北京接壤的天津武清区东部，仅需 45 分钟车程便可到达北京东南五环，到天津市区也只有半小时车程。据此前开发商的宣传材料，小区地处大黄堡湿地自然保护区内，拥有近 1500 亩湖面和近 1400 亩建设用地，其中包括四个独岛、五个半岛，号称大型高端低密度环水景纯别墅区。
公开资料显示，大黄堡湿地自然保护区最初由武清区政府在 2004 年设立，次年 9 月升格为天津市的省级自然保护区。保护区面积 112 平方公里，区内有国家一级保护动物 5 种、二级保护动植物 29 种，是由沼泽、鱼池、水库、水渠构成的复合型湿地，也是东亚–澳大利亚候鸟迁徙线的重要组成部分。每年春季 2 月下旬至 4 月上旬和冬季 10 月上旬至 12 月中旬，大批候鸟在此停歇，补充食物和能量，以完成长距离的迁徙。
「翠金湖的环境是无可复制的，看多了城里的钢筋水泥，真是想看看水。我们一开始去的时候，那里还养着鹿，有人钓鱼，一种非常惬意的生活，挺向往的。」一位业主如此陈述购房的动机。
据财新记者了解，翠金湖小区自 2013 年开盘销售 1 号地块的二、三、四期别墅，目前已有超过 150 户业主取得了房产证或不动产权证，剩余 200 多户均也办理了网签和房屋买卖登记。在此购房的业主大部分是来自北京的中产阶层，他们将此作为第二居所或养老的去处。多位业主表示，看房时中介宣称，这一项目由李嘉诚和中房集团共同投资建设，且房屋「五证」 (即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证) 齐全，他们由此对这个项目十分信任。
财新数据显示，该项目的开发商天津翠金湖房地产开发有限公司(下称翠金湖公司) 2008 年 4 月成立，法定代表人为王永和，两大股东天津中房渤海投资有限公司盈汇润景 (天津) 投资管理有限公司分别持有 40% 与 60% 的股份，前者由曾任中房集团董事长的孟晓苏担任法定代表人，后者的控股股东汇盈华夏 (天津) 资产管理有限公司，则是香港长江实业集团旗下香港亚腾资产管理有限公司 (ARA Asset Management Limited) 的全资子公司。
王鑫在 2014 年就了解到翠金湖小区，等 2016 年凑够了首付，便买下了一套还在建设中的小独栋别墅。「我没要现房，当时主要考虑四期户型好。」王鑫说，翠金湖小区每栋别墅的户型都不一样，他看房时四期基本已经盖好，只差道路和绿化还没完工，加之其他几期已经有业主入住，从没想过会拿不到房子。
根据购房协议，开发商本应在 2017 年 6 月 30 日前向四期业主交付房产。但逾期两月后，包括王鑫在内的近 120 户四期业主拿到的是一份《房屋延期交付告知函》，开发商称，「因政府相关部门原因导致相关验收进度耽误而影响了翠金湖美墅岛交付日期」，新的交房日期将日后另行通知。
几个月过去，开发商仍未答复具体交房时间，王鑫和诸多同期业主开始向武清区规划部门反映，争取顺利入住。2018 年 6 月 20 日，原武清区规划局 (2019 年 2 月并入天津市规划和自然资源局武清分局) 书面答复称：「经查，翠金湖项目已列入中央环保督察整改项目，在此期间，区里暂停了该项目所有审批手续办理，待整改实施方案细则确定后按程序办理。」
业主们这才知道，在翠金湖小区四期别墅原定交房日期前一个月，中央第一环境保护督察组进驻天津市，督察组向天津市政府反馈的意见中提到了翠金湖小区。天津市政府公开的整改方案显示，督察组认定，「武清区政府违规同意在大黄堡湿地市级自然保护区实验区开发建设翠金湖居住小区项目，相关部门违规办理规划、土地等手续，生态保护为项目开发让路」。
规划部门答复后不久，2018 年 8 月中旬，王鑫等业主就翠金湖小区问题参与录制一档电视问政节目，再次确认当地已决定整治翠金湖小区。「翠金湖项目是政府违规，业主买的房子都是国家批准的几证齐全的，这是客观事实。」时任武清区区长戴东强在节目中表示，「老百姓在买房问题上没错，只是政府在审批这个项目的时候违规了，相关的人已经处理了，现在就是我们大家共同落实环保督察整改工作。」
在四期业主焦头烂额进行维权拉锯之际，翠金湖小区其他已收房业主也卷入到整改的漩涡之中。2019 年 3 月 29 日，武清区住房和建设委员会开始在翠金湖小区张贴《翠金湖 1 号地房屋征收范围公告》(下称《征收公告》)，不少在二、三期居住了三四年的业主获知，整改不止于四期，而是整个 1 号地上的房屋都要拆除，共有 377 套住宅和 5 套配套公共建筑将被征收。拆除的理由是「实现大黄堡湿地保护与修复这一重大公共利益，努力把大黄堡湿地建设成京津两座大城之间重要的生态区域，为子孙后代留下更多生态财富」。
违规审批的历史
对业主而言，征收突如其来。事实上，此前开发商与政府已进行过多轮谈判，协商如何解决翠金湖项目自立项以来就埋下的隐患。
2008 年，作为天津市重大项目，翠金湖公司被招商至武清区，当年 4 月通过公开摘牌取得位于大黄堡乡 (2013 年 6 月撤乡改镇) 的翠金湖住宅建设用地，宗地面积 93.42975 万平方米，出让价为 4.2 亿元，出让年限为 70 年。2009 年，天津市发改委、市建委还将翠金湖公司负责的「大黄堡商贸旅游」确定为当年的重点投资项目。官方文件称，该项目建筑面积 48 万平方米，建设有商业配套、公共服务设施、居住区、休闲娱乐区、度假服务区等，总投资 18 亿元。
需要注意的是，彼时该地块尚处于大黄堡湿地自然保护区的核心区内。按照 1994 年 12 月 1 日起实施的《自然保护区条例》，自然保护区可以分为核心区、缓冲区和实验区。条例规定，保存完好的天然状态的生态系统以及珍稀、濒危动植物的集中分布地，应当划为核心区，禁止任何单位和个人进入，因科学研究的需要必须进入核心区从事科学研究观测、调查活动的，须经自然保护区管理机构批准；核心区外围可以划定一定面积的缓冲区，只准进入从事科学研究观测活动；缓冲区外围划为实验区，可以进入从事科学试验、教学实习、参观考察、旅游以及驯化、繁殖珍稀濒危野生动植物等活动。前述条例明确禁止在自然保护区内进行砍伐、放牧、狩猎、捕捞、采药、开垦、烧荒、开矿、采石、挖沙等活动。
天津也对大黄堡湿地的保护与开发作出了规定。据《天津大黄堡湿地自然保护区总体规划 (2005–2015)》，在实验区内，「可开展水产养殖、综合利用、生态旅游、科普宣传教育和局站址建设等活动，以增强保护区和周边社区的经济实力」。就建设项目而言，总体规划仅提出「建设必要的公益性设施，使保护区和地方共同受益」，以及「添置必要的保护、科研、宣教、旅游的交通设备」，并未允许与生态保护、社区创收无关的房地产项目的开发。
「自然保护区内是不能进行房地产开发的，不管是什么级别的自然保护区。」一位环境法教授对财新记者解释，虽然在现实操作中，国家出于对保护区内的原住居民生活方式、生活习惯的尊重，对他们有一定宽容度，但最终也要逐步迁出，这与房地产项目不是同一性质。
但位于核心区的翠金湖项目，在 2008 年获得了《天津市国有建设用地使用权出让合同》，取得项目开发权。开发商还与武清区政府签订了备忘录，区政府承诺负责协调解决开发建设中遇到的各种行政许可问题，确保项目进展顺利。
武清区政府显然为此做出了努力。根据 1998 年的《建设项目环境保护管理条例》与 2008 年的《建设项目环境保护分类管理名录》，占地面积超过建筑面积 10 万平方米以上及别墅区的房地产项目，需要编制环境影响评价报告书，翠金湖项目即属此类。财新记者获得的信息显示，2011 年前，天津房地产项目的环评被「后置」，即在企业施工建设完成之后进行环评即可。知情人士称，很多时候「只是走个程序」。2011 年开始，环评由「后置」变为「前置」。
由于翠金湖项目位于大黄堡湿地自然保护区核心区，环评肯定无法通过审核。为解决此事，2013 年，经原环保部、天津市政府先后批复，翠金湖项目用地由大黄堡湿地自然保护区的核心区划为实验区。2014 年 1 月 20 日，武清区政府又向翠金湖公司出具了一份证明，同意开发该项目。
在此期间，开发商翠金湖公司先后取得了 1、2 号地块的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房销售许可证》，并投入 40 多亿元进行房地产开发和商品房销售。前述证明出台两个多月后，2014 年 3 月 1 日，天津市人大常委会通过了《关于批准划定永久性保护生态区域的决定》，将大黄堡湿地自然保护区列入永久性保护生态区域，但位于其中的翠金湖项目还在继续推进。
2017 年 4 月–5 月，中央第一环保督察组进驻天津，开展为期一个月的环保督察，翠金湖建设项目多年来违规审批一事才被搬上台面。当年底，针对中央环保督察的反馈意见，天津市在整改方案中承诺，「2017 年底前全面梳理保护区违法违规问题，按轻重缓急有序推进拆迁工作，能提前的尽量提前，确保 2023 年底前拆除大黄堡湿地核心区内与湿地保护无关的建设」「切实抓好自然保护区违法违规问题整改，开展湿地自然保护区大检查，对自然保护区内开展的房地产、开垦、挖沙，以及核心区、缓冲区内的旅游开发建设等其他破坏资源和环境的活动进行全面排查，列出问题清单，逐一制定整改方案」。
2018 年 7 月–11 月间，天津市政府、武清区政府多次通报整改情况。天津市政府在当年 8 月底的通报中称，翠金湖项目整改是大黄堡湿地修复方案的七个专项整改之一，表示对翠金湖项目「已建未售的房屋坚决停止销售，对未建成的房屋坚决停止建设」，并「开展社会稳定风险评估，开展业主调查、资金测算等工作，确定了回收土地的五个工作流程，土地回收工作取得新进展」。
也就是说，至少在 2018 年中，开发商已经知道翠金湖项目不仅无法再继续下去，已经拿到土地证的地块要被收回，已经开发和销售出去的别墅也面临征收。公开司法裁定书显示，在此期间，武清区政府和翠金湖公司就土地收回和补偿进行了多次谈判，双方约定：3–11 号地根据第三方机构完成的土地评估报告商定补偿金额，1、2 号地与业主统一标准进行房屋征收补偿。
房屋征收争议频发
进入 2019 年后，武清区政府开始加速推进征收程序。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，「房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回」。政府要想收回已盖满房子且手续齐全的 1 号地块，就必须将其上的房屋一一征收。而依照条例，「实施房屋征收应当先补偿、后搬迁」，让被征收人协商选定房地产价格评估机构，来评估房屋价格就成了当务之急。
2019 年 3 月底贴出 1 号地块房屋《征收公告》后不久，武清区住建委发布了翠金湖小区拆迁项目的房地产价格评估机构报名公告，并于 4 月 27 日在大黄堡镇政府组织了一次评估机构投票。多名业主介绍，投票当日因对投票参与者有携带身份证、房屋产权证等要求，导致 200 多名到场业主中只有 9 人符合投票资格，最后经盘点有效票仅为 6 张，其中有 3 张选了同一家评估公司。
这次投票结果由于代表性不足而作废，两个月后，当地政府组织了第二轮投票。翠金湖项目拆迁指挥部提供的情况说明称，6 月 21 日，翠金湖小区 270 名被征收人到场投票，一致从 15 家候选机构中选定了世联评估。有到场业主告诉财新记者，为了让世联评估中标，他们提前做了「路演」，并约定所有人选择同一家公司。
然而，业主们自己选出的评估机构，此后却又导致了新一轮的拉锯。
根据征迁流程，评估机构完成评估后，政府才能拟定征收补偿方案、作出征收决定、与被征收人签订征收补偿协议。世联评估与武清区政府 7 月末签订了评估委托合同。但四个月后，在分户评估未进行、世联评估还未完成评估的情况下，11 月 16 日，《武清区政府翠金湖项目房屋征收决定》(下称《征收决定》) 和《天津市武清区翠金湖项目房屋征收补偿方案》(下称《补偿方案》) 向业主公布，第二天，一份世联评估所作的询价单与上述两份文件张贴在了一起。
《补偿方案》列出供业主选择的补偿方式有货币补偿和房屋产权调换两种，货币补偿将按照评估机构对翠金湖小区类似房地产市场价格和其所处区位的新建普通商品住房市场价格分别评估，选较高评估价确定；产权调换房屋为定向安置商品房，按 1∶1 面积调换，产权调换房屋为五层楼房，产权调换房屋价格，按照现行规定的房屋销售片区价格 1.56 万元/平方米结算，交房时结清楼层差价。
多名业主对财新记者表示，「别墅换楼房」显得不切实际，置换的房屋位于武清区新城，京津唐高速出口附近。12 月初财新记者实地查看发现，该地块种满树木，尚无施工建设痕迹。「这还不知道什么时候能住上呢，而且环境能跟我们那儿比吗？」一位业主说。
关于货币补偿，武清区政府未在《补偿方案》中载明补偿金额，仅提供了一份世联评估的询价单。询价单显示，世联评估 2019 年 11 月 16 日对翠金湖小区一期配套公共建筑、一至四期独栋别墅、联排别墅房地产基础评估单价进行了询价，其中大独栋别墅 1.4 万元/平方米，小独栋别墅 1.3 万元/平方米，联排别墅 1.1 万元/平方米。
此外，《征收决定》和《补偿方案》中规定补偿协议的签约期限和业主搬迁时间都是 2019 年 11 月 17 日至 26 日。也就是说，在这一方案下达的十天内，业主们需要完成这两项规定动作。方案还称，签订协议的将一次性获得搬迁费 5000 元，选择货币补偿或自行购买其他商品房的按每套 1200 元/月支付 3 个月临时安置费，选择产权调换补偿的，按 1200 元/月支付过渡期限临时安置费，完成搬迁并验收合格的每套再奖励 5 万元。
三份文件一出，如落石惊水面，在业主中激起不满。不少业主认为，即便选择货币补偿，补偿金额也无法让他们买到同类的房子。「武清类似的别墅项目有几十家，翠金湖小区周边类似的楼盘均价没有少于 2.5 万元/平方米的。这补偿的价格我能再买一套类似的房子吗？」一位业主称，「如果选择产权调换，补偿方案提到的调换房单价每平方米 15600 元，那这和询价单上的差价，我们是不是得自己补？」
实际上，询价单上的价格并不等于补偿的最终价格。「他们现在就打这个马虎眼，把询价单和征收补偿方案一起贴出来，不懂的人以为这就是最终价格。」一名从事文化行业的业主认为，这是当地政府部门的试探行为，一旦业主接受之后，最终的补偿价格可能就是询价单上的价格。
三份文件公布后的第二个工作日起，众多业主连续数日聚集到位于北京世茂大厦的世联评估办公室，对其询价单给出的价格表示不满。由于人数众多，武清区政府的官员不得不前来调解，警方也赶来维持秩序。
业主包围之下，世联评估宣称要退出评估，并于 11 月 28 日向业主们发出一份关于前述询价单的使用说明函，称询价单为「非正式评估报告的评估成果，仅是我司在没有进行详细实地勘察的情况下，根据我司从房屋征收部门及部分被征收人提供的翠金湖项目的评估资料，经初步测算得出的评估结论」。世联评估表示，询价单「无论从法律效力上，还是从评估流程上，均不能作为任何经济行为下的正式有效的评估结论」，「因任何一方错误使用而造成的一切后果，我司不承担任何责任」。
然而此前一天，11 月 27 日，武清区政府已经下了最后通牒，在翠金湖小区贴出《房屋征收补偿决定公告》，并向业主寄送了《房屋征收补偿决定书》(下称《补偿决定书》)。《补偿决定书》以业主聚集给世联评估造成干扰，致使评估公司「无法按照规定时间完成评估并提供分户报告」「被征收人无法按《补偿方案》中规定的时间节点签订房屋征收补偿协议」为由，提出「征收补偿的方式和标准、时间仍按《补偿方案》进行」。同时，《补偿决定书》要求业主在送达起 10 日内完成搬迁。
势不可挡的拆除
诸多业主反对武清区政府的《补偿方案》，但也有不少四期业主陆续签订了协议。其中一名业主向财新记者出示的协议书显示，甲方 (武清区住建委) 与乙方 (业主) 约定，自协议签订后 10 日内，甲方按照拆除房屋不动产登记簿证载建筑面积每平方米 1 万元的价格将补偿款支付给乙方，剩余部分待签订补偿安置协议后结算，同时还约定，「协议签订后，甲方即可实施房屋拆除，乙方应将不动产预告登记证书等房屋相关手续交予甲方」。
「签了这个可以先拿回本金。」这名业主表示压力过大，坚持不到最后，「我的生活很简单，没有经历过什么事，去了几次维权感觉很无助。」
也有业主尝试走司法途径。12 月 6 日，部分业主在天津市第一中级法院提起行政诉讼并获得立案，诉请法院确认武清区政府对翠金湖小区的征收违法并撤销《补偿决定书》。一名业主表示，现在已不寄希望于和武清区政府沟通，因为政府并没有认真倾听业主的声音，而是试图用最快的速度把国家规定的征收流程走完。
12 月 5 日，武清区住建委发出通知，表示评估公司将于 12 月 6 日 10 时起至 12 月 7 日 16 时进行实地查勘，「请被征收人持购房合同和身份证届时到场，并在公证人员的公证下，进行实地查勘。」四期业主通过电话、微信接到了这一信息，一些到现场的业主看到，四期附近拉起了警戒线，身着黑色制服的安保人员手持盾牌把守，有工人正在拆除供暖设备和配电柜等设施。随后，有业主向警方报案称「房门被撬」。但盖有大黄堡派出所印章的《不予调查处理告知书》称，该案不属于公安机关管辖范围。
12 月 9 日，在《补偿决定书》下达 11 天后，拆除如期而至。王鑫是从社交媒体上得知强拆的消息，第二天他请了假，赶到现场后发现四期已有近半的别墅被拆除，超过百名穿着黑色制服的安保人员在外围警戒，不让靠近。
最后，王鑫在警戒线外认出了自己那套从未住过一天却交了两年多房贷的小独栋别墅，它也在三台挖掘机的轰鸣中倒下。王鑫告诉财新记者，他离开时，整个四期 120 多户业主的房屋均已被拆除。
众多业主质疑这种没有事先发布拆除通知的「偷袭式」强拆违法，并打算提起行政诉讼。对此，中国政法大学法学院副教授蔡乐渭表示，「根据《行政强制法》的规定，即便是对违法建筑物的强制拆除，也应当先由行政机关进行公告，限期当事人自行拆除，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼的，又不拆除的，行政机关方可依法强制拆除。」蔡乐渭说，如果当地政府对翠金湖小区四期的拆除既没有进行公告，也没有等待行政复议和行政诉讼期限届满，也没有申请法院强制执行，那就违反法律的规定。
在翠金湖项目别墅开始强拆的过程中，武清区政府对开发商手上土地的收回以更快的速度推进。
相关材料显示，翠金湖公司握有大黄堡湿地保护区实验区共 11 块国有建设用地，除翠金湖小区所在的 1 号地，2 号、3 号地也建有房屋，其中 2 号地「五证」齐全，3 号地仅有国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证，4–11 号地仅取得国有土地使用证、建设用地规划许可证，还未开发建设。
根据相关司法文书披露的内容，在向 1 号地块的业主下达《征收公告》半个月前，2019 年 3 月 13 日，大黄堡镇政府便向翠金湖公司下达了《责令限期拆除决定书》，称开发商在 1 号地、7 号地上建设的会所未取得乡村建设规划许可证，属于违法建筑，责令其在 2 日内自行拆除。开发商表示，会所并未完全在项目规划内的国有土地上，确有部分越界建设在乡村集体用地上，但在规划时是由武清方面指定选址的。
12 天后，开发商未有行动。大黄堡镇政府再次催促其拆除，并下达《履行行政决定催告书》，要求开发商在 5 日内拆除会所，否则将会「依法实施强制拆除」。4 月 3 日，大黄堡镇下达《行政强制执行决定书》，在行政诉讼和行政复议的期限未满的情况下，当天即对 7 号地的会所实施拆除。
紧接着，天津市规划和自然资源局武清分局 (下称武清区规自局) 于 5 月 16 日下发了《收回国有建设用地使用权决定书》(下称《收回决定书》)，决定收回翠金湖项目 2–11 号地块约 77.8 万平方米的国有建设用地使用权 (含地上在建工程所有权)，补偿方式为，「将依法把合同剩余年限的土地出让金予以退还，并依法对被收回土地上的在建工程及其他土地开发投入给予适当补偿」。
《收回决定书》发出四天后，在其规定的行政复议、行政诉讼期限尚未到期的情况下，6 月 17 日，武清区开始对翠金湖项目 2 号地、3 号地上的 88 栋三层洋房、3 栋独立多层建筑和 5 栋独立高层建筑进行拆除。到 7 月，开发商 2、3 号地上所有建筑均被拆除，惟一例外是位于 3 号地上的大黄堡镇政府办公楼。知情人士称，这栋办公楼由开发商免费提供给政府使用，大黄堡镇政府于 2011 年入驻。财新记者走访翠金湖小区时看到，大片建筑已被夷为平地，惟独镇政府办公楼伫立在小区边缘，颇为显眼。
面对强拆和土地使用权被收回，开发商也打起了官司。在行政复议被驳回后，翠金湖公司提起行政诉讼，诉请法院确认两栋会所被强制拆除等行为违法，并获得立案受理。此外，2019 年 6 月、11 月，翠金湖公司针对 2–11 号地被回收，先后在天津一中院、武清区法院起诉武清区规自局、武清区政府，要求政府遵守承诺，依法行政，撤销《收回决定书》，依法依规给予其及时、公平、合理的补偿，但法院均裁定不予立案。
翠金湖公司法务部 12 月初回应财新记者称，翠金湖项目是在政府审批下全程依法依规开发的，无论开发商建房还是业主购房，都符合法律规定，但开发商的房屋此前也被大部分拆除，目前部分业主所有的房屋也已经开始强拆。「到目前为止，我们公司也没得到任何补偿，我们和业主都是受害者，我们也会继续依法进行维权。」
翠金湖项目拆迁指挥部办公室负责人介绍说，目前和开发商的谈判仍在进行。对于 3 号地块上的镇政府办公楼，武清区委宣传部副部长许会松对财新记者回应称，这需要参照大黄堡湿地规划图，如果在其范围内，「肯定也要整改搬迁」。
「既然政府已经出让土地并给开发商颁发了五证，给业主办理了房产证，如果基于公共利益，需要撤销原来的决定，必须提前进行充分补偿，先补偿后搬迁是最基本的原则。」行政法学者杨俊峰提到，行政法上有个重要的概念叫信赖保护，「政府之前许可开发商进行建设而且颁发了『五证』，购房者基于对政府的信赖买了房子，现在发现最初的审批违法，对自然保护区环境可能会造成危害，那么纠正就需要依法，在维护公共利益的同时也要保护私权，不能以违法矫正违法。」
别墅群整治风暴
武清区整治大黄堡湿地何以在 2019 年提速？公开信息显示，2019 年初以来，武清区面临的环保压力增大。2019 年 1 月 11 日，天津市第八环保督察组向武清区委、区政府反馈 2018 年 8 月督察形成的意见，指出武清区环境保护工作推进落实不够，「中央环保督察反馈意见涉及武清区共五个问题，除『翠金湖项目』问题，其余四个问题都已完成整改」，对照武清区委、区政府制定的大黄堡湿地保护 1+7 工作方案，「存在个别项目推进较慢等问题」。
2019 年 8 月 13 日，王鑫起诉开发商的案子在武清区法院一审落槌。根据判决书，自 2019 年 1 月末起，翠金湖小区整体拆除已成为武清区政府的正式决定。判决书记录了翠金湖公司的说法，「政府说评估，这些房子要拆迁，评估后拆迁是政府行为，是不可抗力的，只能等政府这边的安排」。法院认为，这属于合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，合同目的已经无法实现，因此没有支持王鑫的诉求。
武清区法院查明，商品房买卖合同无法履行是因为涉案房屋所在地已被武清区行政审批局确定为大黄堡湿地自然保护区整改项目，翠金湖住宅小区被列为拆除项目。武清区法院援引的依据是武清区行政审批局于 2019 年 1 月 24 日印发的《关于大黄堡湿地自然保护区整改及保护修复项目建议书的批复》，大黄堡湿地自然保护区的整改与保护修复项目，第一个内容便是翠金湖住宅小区拆除工程，其他还包括燕王湖拆除工程津京农药厂和英力公司拆除及污染土壤修复工程，湿地生态环境保护与修复工程，生态补水工程，湿地核心区、缓冲区土地流转工程等，项目总投资约 253.1 亿元，建设周期为 7 年。
在环保高压之下，国家对于别墅的整治也日趋严厉。2018 年 7 月，中央专项整治工作组入驻陕西，与当地联合整治秦岭违建别墅，共清查出 1194 栋违建别墅，最终 1185 栋被拆除，9 栋被没收，整治组依法收回国有土地 4557 亩、退还集体土地 3257 亩。2019 年 1 月，山东济南多部门联合执法，出动 300 多人、4 台大型机械拆除金鸡岭片区 1998–2000 年间建成、号称「大白宫」的违建别墅。2 月，河北石家庄「削山造地」乱建 1800 亩别墅问题被曝光。
2019 年 4 月 3 日，国家住房和城乡建设部发出通知，要求各省住建部门立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目的建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。5 月 14 日，国务院召开全国违建别墅问题清查整治专项行动电视电话会议，国务院办公厅也印发了全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案。
另一方面，2018 年以来，生态环境部又多次表态要制止环保「一刀切」。在 2018 年 5 月印发的《禁止环保「一刀切」工作意见》中，生态环境部表示，环保督察整改工作要制订可行方案，坚持依法依规，加强政策配套，注重统筹推进，坚决避免集中停工停业停产等简单粗暴行为。2019 年 11 月 28 日，生态环境部部长李干杰在《中国纪检监察报》发表文章，强调坚决整治「平时不作为，急时一刀切」问题，督促地方和部门在环境管理中，以事实为依据、以法律为准绳，坚持依法行政、依法办事、依法治理，规范自由裁量权，避免处置措施简单粗暴，切实维护人民群众的环境权益和守法企业的正当权益。
截至发稿，除已被完全推平的翠金湖小区四期 120 余套房屋，目前，翠金湖小区的配套公共建筑也已进入实质性拆迁当中，二、三期业主在 12 月 16 日晚间接到通知，评估公司将在未来三日入户进行分户评估。12 月 25 日，有二期业主称，评估期限过后，针对剩下房屋的拆迁也启动了。
征收拆迁的同时，政府对大黄堡湿地自然保护区的环境修复工作也在同步进行。邢广民介绍，现在保护区内增加的鸟大体是 50 种，湿地修复采取的是「拆一片修一片」的做法，翠金湖小区拆除后将恢复其原来的面貌。「那块儿原来是大片的鱼塘，十多亩一块的那种，总共有 2000 多亩。」一名大黄堡本地村民介绍说。
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