香港楼市「逆行」多久
香港楼市「逆行」多久
疫情下香港楼市成交活跃，「戴着口罩买房」 成为这座城市中独特的景观
新冠疫情之下，大部分经济活动停摆，但香港楼市却走入另一「平行时空」。
45 岁的地产中介宋静 (化名) 去年下半年过得苦不堪言。两三个月只有几宗生意的她，2019 年年底开始把业务拓展到了中国内地，带着香港客户去广东珠海买房子。但最近一段时间，她工作开始恢复往日的忙碌。「有几天忙到了晚上 23 点多，和客户讲话讲到喉咙沙哑。」宋静说。
令宋静兴奋的是，她所在的区域新开了一处楼盘，认购火爆，也带动区域内不少二手房成交。这处新盘名叫 Ocean Marini，由香港老牌地产商会德丰地产兴建，3 月上旬的两轮销售计划共推出 208 伙，收到了 3800 份购楼意向书，即超额认购 17 倍。最近，这一楼盘加推 102 伙，同样录得超过 10 倍的认购。
2019 年下半年，香港楼市受社会事件影响，成交急速下降，2020 年年初，新冠疫情令不少准买家减少出门看房，但近期楼市似乎恢复如常。多家地产中介近期数据显示，香港多个指标性楼盘在 2 月末、3 月初的周末期间成交量达到近半年来新高。在中国内地多个城市 2 月房地产交易几近冰封的当下，香港楼市好似一朵「奇葩」，「戴着口罩买房」 成为这座城市独特的景观。
被压抑的购买力
2018 年下半年，在结束了连续两年多的「狂奔」后，香港楼市出现了拐点。
2018 年 11 月和 12 月，突如其来的楼价下跌让市场措手不及，两个月的月均住宅成交量仅 2000 多宗；此前的楼市上行期，月均住宅成交量在 5000 至 7000 宗的水平。2019 年伊始，香港楼市开始回升，5 月时的成交量一度超过 8000 宗，随后受社会事件影响，成交量跌至 4000 宗，今年 1 月再跌至 2700 宗的较低水平，2 月则环比上涨 29% 至 3500 宗。
不过，由于交易送交土地注册处和买卖双方签订合约之间有约一个月的滞后，所以 2 月的环比上涨主要反映了 1 月的成交情况。各地产中介的成交情况显示，2 月上半月，当疫情仍处于发展阶段时，香港的楼市成交依然疲弱；直至 2 月底，在香港特区政府一年一度的《财政预算案》发布前期，由于憧憬特区政府会「救市」，香港楼市成交量极速回暖。
「预算案公布前两天，普通工作日卖出了周末的数量。」宋静说，买家担心政府取消楼市调控的政策令楼价上升，所以加快脚步入市。她还提到，尽管政府未如愿「减辣」，但后续不少卖家肯减价，有刚需的买家就趁低吸纳了，「一般总价减 5% 就会入手」。香港特区政府 2012 年和 2016 年时为减少楼市炒卖活动，推出多项向非本地买家和物业投资类买家征收不同种类的印花税，一般为 15% 至 30%，被称为「辣招」。
对于中国内地和香港在 2 月、3 月楼市交投方面的差异，交银国际研究部联席董事、房地产主管谢骐聪解释说，此前的社会事件加上年初疫情，压抑了长达八个月左右的购买力得到释放；而内地城市在去年下半年乃至今年 1 月的楼市成交都较平稳。
对比今年的疫情与 17 年前的 SARS 疫情，谢骐聪指出，2003 年 2 月，香港出现第一例 SARS 病例，楼价本已处在自 1997 年后六年下跌期的低谷，当时的累计跌幅超过六成；2003 年 2 月至 6 月，香港弥漫在 SARS 疫情的恐惧之中——近 2000 人染病、300 人死亡，在此期间的楼价跌幅为 6.5%。
「香港这次疫情似乎没有 SARS 时期严重。」谢骐聪表示，新冠疫情目前没有出现大规模的社区感染，人们开始放心出来买房。截至本刊发稿，香港确诊 256 例新冠病例，死亡 4 例，近期的个案多属于境外输入。
购买力得以快速释放，离不开肯「减价」的业主。市场上常用来反映二手楼价的中原城市领先指数显示，2 月底时的成交楼价较 1 月末疫情暴发初期，楼价跌了 2.69%；较去年 6 月社会事件发展初期的楼价高峰期跌了 8.6%。
新盘市场的价格亦随二手市场走低。前文提及的会德丰地产旗下新盘，均价较 2019 年夏天开售的同区同系列楼盘低 3%。同样在 3 月初开售的中国恒大 (03333.HK) 一处香港项目，开发商扩大给买家的最大优惠，变相减价。
「3 月前 12 天的新盘成交量已超过了整个 2 月，一二手成交量预计可达 4500 到 4700 宗。」中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，但当前的成交情况只是维持在正常水平，外围经济和疫情发展等因素都会继续影响楼市，预计后市会保持价跌量升的局面。
目前香港楼市的参与者主要是有刚性需求的买家，宋静指出，最近的成交约八成是自住用途，少有投资客入市。
香港主要地产中介之一的美联物业资料显示，在截至 3 月 16 日的一季度中，二手住宅的每宗平均售价 758 万港元，环比下跌 4.8%。除了楼价下跌，大额交易减少，是导致均值减少的另一原因：截至 3 月 16 日的一季度，超过 2000 万港元的二手住宅注册量仅 171 宗，占总成交量的比率从去年二季度的 4.6% 下降至 2.6%。
另一地产服务机构戴德梁行近期的报告也提到，截至 3 月中，物业投资市场仅录得 17 宗 1 亿港元及以上大额交易，同比下跌 60%，其中有 12 宗为豪宅交易，总金额回落 76% 至 40 亿港元。该行香港资本市场部执行董事高伟雄指出，近期投资市场上买卖双方出现胶着的局面——投资者保持观望或者希望趁低吸纳，但业主却因为目前利率较低而没有太大压力劈价求售，这也解释了市场为何淡静。
「零利率」支撑作用
购买力不断释放的同时，美联储近期两度降息，将联邦基金利率降至零，无疑成了中国香港楼市成交增加的「催化剂」。
香港银行提供的购房按揭一般有两种利率标准——以一个月 Hibor(香港银行同业拆借利率，反映港元市场利率水平) 为基准的「H 按」和以银行 Prime Rate(最优惠利率) 为基准的「P 按」。Hibor 会因应每日市场的变化而改变，通常为一个月 Hibor 加一个数值，设有封顶息率 (目前为 2.5%)；而最优惠利率通常由银行决定，调整频率较少，P 按的公式一般为最优惠利率减一个数值。
以恒生银行的按揭政策为例，目前 H 按的计算公式为 H+1.3% 或 P-2.5%， P 按买家的实际按揭利率为 2.5%；至于选用 H 按的买家，一个月 Hibor 在去年 11 月后普遍为 2% 以上，即已经到达封顶息率上限 2.5%，但 3 月自美联储启动紧急减息以来，一个月 Hibor 不断走低，3 月 12 日曾降至 1.07%，这意味着选用 H 按的买家的供楼利息只要 2.37%，利息成本回落。
中原按揭董事总经理王美凤表示，美国联邦基金利率在 2008 年 12 月底至 2015 年 12 月中前均维持 0% 至 0.25% 水平，期内与购房按揭相关的一个月 Hibor 跌至介乎 0.07% 至 0.36% 水平。「虽然港元利率受不同因素包括本地因素如季结影响、新股活动及定存竞争等，但原则上港息跟随美息走势，故美息明显回落下，料将再推低港元利率，本地主流 H 按利率将跌穿 2% 甚至降至 1.75% 的水平。」她说。
陈永杰认为，美国减息及启动量化宽松政策将对香港楼市起正面支持作用，可有效减慢香港楼价下行速度。
零利率时代，「砖头」被视为保值的工具，香港楼市与息率联动紧密。2008 年 12 月，在金融海啸肆虐之际，美联储将利率紧急启用零利率政策挽救经济，当月正是香港楼价水平在整场海啸中的最低点，累计跌幅达 17%，2009 年 1 月起，香港的楼价开始回升，并开启了连续六年的上行周期。2015 年 12 月，美联储宣布加息，结合当年香港金管局推出收紧按揭的政策，香港楼市进入了一场短暂的下行调整期；2018 年 8 月，美联储多轮加息后，香港的利率水平不断升高，楼价又再度走低。
除了利率环境支持，香港特区政府自去年下半年推出多轮政策，也利好楼市的发展。2019 年 6 月，香港特区行政长官林郑月娥在任内第三份《施政报告》中提到，将放宽按揭保险计划下对楼价的上限，首次置业人士可申请最高九成按揭的楼价上限，由 400 万港元提升至 800 万港元；可申请最高八成按揭的楼价上限，从 600 万港元提升至 1000 万港元，后者包括自住换楼买家。政策推出当月的住宅总成交急增四成；今年截至 3 月 10 日的一季度内，受惠于上述政策，逾 600 万至 1000 万港元的二手住宅成交表现突出，同比急升约 38.6%。
此外，林郑月娥在 2018 年的施政报告中，将公私营房屋的比例从六四分调整为七三分，即每年的政府土地拍卖计划中，只有三成用于兴建私人住宅，2019 年的私宅落成量仅有 1.36 万伙，同比减少 35%。尽管香港特区政府此前推出的一手住宅空置税迫使开发商加速推出手中的新盘存货，导致市场上短期供应充足，但政府长远政策下，私宅供应将继续保持紧缺状态，这对于后市原则上也是利好因素。
但后市似乎仍有不少阴霾笼罩。香港的股市和楼市具有很强的关联性，一般而言，当股市出现大跌时，楼市也会下跌，但通常有三个月左右的时间差。今年 1 月以来，港股恒生指数出现断崖式下降，目前已确认进入技术性熊市。
此外，香港经济在 2019 年步入技术性衰退，失业率不断攀升，最新统计数据为 3.7%，创九年新高，多位经济师认为，香港的失业率将在今年年内攀升至超过 5% 的水平。失业率升高，买家的供楼能力自然受到影响。过去 20 多年来，当香港失业率升至超过 5%，楼价曾多次出现两位数的跌幅，1997 年至 2000 年间的楼价跌幅更超过 40%。据香港媒体报道，近期个别外资银行收紧针对以佣金收入为主的客户资格审查，尤其是零售、航空及酒店行业的雇员，变相提高压力测试水平。
失去的新增购买力
利空和利好因素轮番上阵，让香港楼市的前景变得更加捉摸不定，买家也开始变得犹疑，近期购房后反悔的现象开始增多。3 月 6 日，位于香港岛北角闹市区的楼盘「维港颂」一个原价 3916 万港元的单位，在买家完成交易后近三年后选择挞订，根据买卖条款，这一单位应已交付 15% 的款项，料被开发商全部没收，即 588 万港元。「维港颂」由长实集团 (01113.HK) 兴建，在 2017 年楼市火爆的情况下推出，这一非豪宅地段每平方米均价超过 50 万港元，一度成为城中热议话题。
「挞订」指的是买家与开发商或卖家签订临时买卖合同后取消交易。若二手住宅买家挞订，除了无法收回已经交付定金，还须支付卖家和中介两方各 1% 的佣金，因此总代价通常为总楼价的 5% 至 7%；若一手住宅买家「挞订」，总代价通常为支付给开发商的 5%-15% 的定金。此外，如果后续被「挞订」的房子减价销售，开发商或卖家有权向「挞订」买家追讨差价损失。
据财新记者统计，3 月上半个月，香港正在销售的新盘录得近 20 宗挞订，买家遭开发商没收金额超过 2600 万港元，当中多数是已支付 5% 至 10% 的定金。一名从业 20 多年的地产经纪指出，买家挞订属于个人行为，原因有很多，例如无法凑足首付款、未获得申请的银行按揭等；也有一些人押注楼价会下跌超过 5%。「5% 的挞订成本和 10% 的楼价跌幅，多数人都会选择付出 5% 的成本，而不会眼睁睁看着自己手上的『砖头』贬值。」一名地产中介人士说。
3 月还未过完，已有近 20 宗挞订，以此推演，情况与 2008 年金融海啸导致的楼市下行时期有些类似。美联物业住宅部行政总裁布少明曾提到，彼时新盘在一个月内的挞订宗数高达 20 到 30 宗。
不仅挞订数量开始增多，香港多处豪宅陆续出现劈价出售的情况。例如香港特区政府律政司司长郑若骅丈夫潘乐陶早前亦减价 350 万港元沽出其位于大潭浪琴园的一处住宅，最终的成交价为 2050 万港元，均价 19034 港元/平方尺，是该楼盘近年新低。此外，一位知名的香港经济学家 3 月减价 380 万港元出售位于南区的一个豪宅盘，最终成交价 3300 万港元。
香港中原地产创办人施永青近期接受财新记者采访时表示，中国香港楼市目前受到两个负面因素影响，一是中美贸易摩擦持续，内地经济增速放缓，香港服务中国内地的角色作用开始降低。「内地是我们最大的客户，当客户自己不太顺利的时候，需要你服务的机会就少了。」他说，经济环境不好必然会影响投资者来香港投资的信心。另一不利因素则是来自目前香港内部的撕裂分化。「本地人对于香港的前途有不同的看法，社会撕裂，进而变成一种内耗。」 他说。
施永青续称： 「供应本来不够，按理说楼价应该升，但需求也在被打击。」他进一步指出，支撑香港楼市主要是早前积累的购买力，但必然会被耗尽，有新增购买力才会长远利好楼市发展。
「目前经济陷入负增长、本地环境恶化，社会内耗加剧的当下，又何谈新增购买力？」他说，香港楼市已从过去跟随经济大周期发展的模式转变成资金主导型，除了积累的购买力，还有来自财富重新分配而产生的购买力，这部分并非由经济增长驱动，而是看财富管理者的资金配置偏好，是一种主观判断，所以目前难有一条主线摸清楼市走向。
施永青对香港私人住宅市场看得稍显悲观，「目前都是看跌的因素」，但好在市场上的资金仍然充沛，多少都会流入地产市场，只不过远不及过去的好时光，所以香港的楼价会慢慢下滑，预计今年会下跌 10%。
谢骐聪指出，去年下半年社会事件大伤旅游、零售等行业，影响这类中低端住宅的目标买家需求，但对于中高端住宅的影响相对较小；长期来看，如果疫情和社会事件能够得到有效控制，如金融服务为代表的中高端服务业所受影响较小的话，香港楼市的购买力仍在。在他看来，此次疫情对于香港楼价的影响最多在 10%，早前他曾乐观估计今年楼价将升 5% 至 10%，但疫情将磨平此前预期的升幅。
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