楼市调控何处去
楼市调控何处去
如果简单沿用过去放货币、加杠杆的方式，对经济已无积极意义，反而积累债务风险
新冠疫情迫使中国经济活动暂停一月有余，各地政府想靠房地产拉动经济增长的思路有所抬头。
3 月 24 日，浙江嘉兴海宁市颁布短期购房「福利」政策，次日起一个月内，暂停执行「外地户籍人口限购一套住房」的规定。但第二天，这一政策便宣告取消，外地户籍购房需求仍然受到既有限购政策约束。
海宁成为疫情期间第五个出现「房地产新政见光死」的城市。在此之前，河南省驻马店市、广东省广州市、山东省济南市、陕西省宝鸡市先后因新修政策触碰「红线」而被迫收回。
房地产是地方财政收入重要来源，且能提供大量就业机会，维持房地产市场稳定意义重大。此前全国楼市大调控已进行三年有余，房价过快上涨的势头被按住。
新冠疫情令原本正在下行的楼市雪上加霜。国家统计局 3 月 16 日公布数据，1 至 2 月全国商品房销售面积同比下降 39.9%，为 1997 年来最大跌幅。2 月单月，在统计局重点监测的 70 个城市中，有 19 个城市新房零成交，24 个城市二手房零成交。
疫情冲击之下，各地楼市调控政策进入新一轮密集调整期。据中原地产统计，2020 年 2 月 1 日至 3 月 25 日，超过 80 个城市发布新政，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力以及下调公积金首付比例等。
但地方政府松绑尺度过大，中央立马发声「敲打」。2 月，中央多个部门相继表态，重申「不以房地产作为短期拉动经济手段」，强调「落实房地产长效管理机制」。
太平洋证券发布于 3 月 3 日的研报认为，中央层面出台地产调控政策的可能性暂时较小，或会默许银行和地方用足当前政策空间。
研报认为，在非热点城市，供给端和需求端均存在松动空间，尤以刺激需求端最能为楼市「托底」，调控政策如发放购房补贴、提升公积金贷款额度等。在热点城市，住房供不应求，仅供给端存在放松余地，如多个大中型城市允许缓缴土地出让金，避免企业出现流动性风险。
地方楼市新政能否顺利执行，考验着各地决策者拿捏尺度的能力。「地方政府肯定是想放松调控，但上面管得很严格。」广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。他认为，地方政府很难突破中央定下的「房住不炒」基本框架。
纾困房企
疫情在 1 月下旬大面积暴发，房地产销售被迫中断。直至 2 月中下旬，各地售楼处才逐渐解封。因为失去了 40 天左右的销售期，多家开发商 2 月业绩腰斩。据市场机构克而瑞统计，当月全国百强房企总销售额环比、同比分别下降 43.8%、37.9%。
内地房企多奉行「高周转」策略，依靠快开工、快销售、快回款提高资金周转效率。2 月，阳光城 (000671.SZ) 执行副总裁吴建斌告诉财新记者，若售楼处迟迟无法开放，诸多中小房企的资金链或将在三个月内断裂。
即便资金充裕的万科 (02202.HK/000002.SZ)，也不得不小心管理现金流。3 月 17 日，万科总裁祝九胜在业绩会上称，公司 2 至 3 月的销售额同比减少约 510 亿元。祝九胜称，在疫情期间，万科对现金流管理追求更小「颗粒度」，对公司收支情况建立日、周、月度监控制度，只为「管好每一分钱」。万科同日还宣布，下调派息比例，以增加现金储备，应对未来困难。
房企的生死存亡关乎就业、民生与财政收入，各地政府不能坐视不管。
1 月下旬以来，湖北、贵州、陕西、浙江、福建、四川、河北、广西、云南、安徽、北京、重庆等省份发布公告，暂停土地出让或延期挂牌。延期土地挂牌给了房企一个缓冲期，也有利于减少土地流拍情况。
春节过后，中央和各地政府都颁布了大量提振经济的举措，房地产业纾困政策密集出台。
2 月 12 日，南昌、无锡、西安等地率先发令救援房企。以南昌市政策为例，该市提出，允许房企延期缴纳土地出让金、延期开竣工，房企缴纳土拍保证金的比例降至 20%。之后，杭州、深圳、武汉等热点城市还针对预售环节出台政策，如允许房企使用一定比例的预售监管资金、下调预售许可证申请门槛等。
这些措施主要是帮助房企渡过难关，而不是给非刚需购房者提供便利。
在融资端，金融监管部门亦一转此前谨慎态度，给房企融资「开绿灯」。2 至 3 月，房企发债呈井喷态势。据克而瑞统计，2 月单月，内地房企累计债券发行规模达 578.6 亿元；3 月 1 日至 11 日，发行规模达 434 亿元。房企发债成本从 2 月起大幅下降，2 月平均成本环比下降 2.55 个百分点至 5.68%，其中境内平均成本仅 3.64%，环比下降 0.86 个百分点。
此外，万科、龙湖集团 (00960.HK)、金地集团 (600383.SH)、招商蛇口 (001979.SZ)、泰禾集团 (000732.SZ)、 绿城中国 (03900.HK)、荣盛发展 (002146.SZ) 等先后启动了百亿级以上的发债计划，多家房企境内债已获交易所通过或受理。
「国家当前扶持企业渡难关的各种普惠政策，房地产业一体适用。」浙江大学暨浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰称。他认为，房地产在经济中占比大，如果任由其在疫情冲击下滑落，对经济伤害巨大，稳住房地产对于稳住经济速度有着重要的意义。
预期管理不放松
随着利好政策不断出台，市场预期出现微妙变化，部分地方政府借机探索更大尺度放松调控。
3 月 3 日，广州市发布刺激经济发展的「48 条」措施，其中提到商服类项目不再限定销售对象，未完成规划报建手续的亦不再限定最小分割单元。该政策打破了 2017 年 3 月 30 日出台的「只有法人单位才可购买商办、且分割单元不小于 300 平方米」的规定。在一线城市，商业类公寓是住宅市场的重要补充，也是「热钱」钟爱的标的。2017 年，一线城市纷纷加码商业公寓调控，相关成交量随即暴跌。当年广州的商业公寓成交量整体下滑了 45%。
新政策被市场解读为广州楼市放松的信号，引起广泛关注。业内人士密切关注其他一线城市是否跟进。
但政策发布第二天，「48 条」中有关商服类项目松绑的条款就被删除。「这个条款没有涉及住宅。但媒体高度关注，给了市里很大压力。」一名接近广州市政府的人士告诉财新记者，「撤回主要是因为影响不好。」
美联物业全国研究中心总监何倩茹告诉财新记者，判断全国楼市的风向，主要关注热点城市，尤其是限购和信贷政策是否放松。限购政策聚焦购房需求，限贷政策聚焦购房杠杆。
何倩茹认为，从目前政策看，一二线热点城市在限购、信贷政策方面并没有实质性放松，说明楼市整体的调控基调没有发生变化。
2019 年 12 月，中央经济工作会议提出「稳地价、稳房价、稳预期」三大目标。稳地价和稳房价均有具体涨幅作为控制指标。稳预期较难把握，触雷「稳预期」或是广州等地被迫收回政策的原因。
在中央政府看来，各地微调步子太大，就会被其他城市效仿，导致大范围的调控放松，因此要及时「纠偏」。
2 月 16 日，财政部部长刘昆在《求是》杂志发文称，坚持「房住不炒」的定位，落实房地产长效管理机制。2 月 21 日，央行举行 2020 年金融市场工作电视电话会议，提到要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。3 月 4 日，央行在 2019 年四季度中国货币政策执行报告中再次表示，下一阶段要加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
工银投资银行部地产业首席分析师柳阳认为，央行等机构近期重申态度，说明「走老路」的方法并不可取。「短期利益与长期改革之间的平衡，决定了房地产行业不会大尺度放松。」柳阳说。
在热点城市，需求端的松动须慎之又慎，只能通过「抢人大战」这样的「擦边球」政策实现。
3 月 16 日，广州白云区宣布，在区内连续工作满一年的大专及以上人才，在四个镇范围内享受和户籍居民同等待遇。两天后，佛山宣布降低人才认定门槛，具有中专学历或大专学历的人才可以进行人才认定，享受户籍人口购房政策。
中原地产研究中心统计数据显示，3 月，近 20 个城市发布了各种人才政策，大部分与购房相关。中原地产首席分析师张大伟认为，人才政策相对不敏感，已经成为地方楼市调控的「窗口」。
信贷政策定向调整
相比热点地区，三四线城市有更大的自主空间。特定人群购房补贴等措施都出现在低线城市。柳阳分析认为，能够直接在需求端发力的政策，主要集中在库存压力大的市场上，追求「稳」， 而不是盲目的「刺激」。「房地产跌了不利于市场稳定，房价按照 CPI、GDP 的增幅增长是合理的。」柳阳说。
受益于宽松货币政策，三四线城市的信贷政策也出现微调。在支持刚需首次购房方面，部分地方政府放宽了公积金贷款额度和期限，银行也配合降低首付比例。
2 月下旬，浙商银行下发通知，对非限购城市，各分支机构可根据当地的限购、限贷和监管政策情况，将居民首次购买普通住房的首付比例从 30% 降至 20%。
「首套房首付比为 20%，这是底限政策，在满足因城施策的地方监管要求的前提下才可能执行。」一名接近浙商银行的人士告诉财新记者，「其他银行早有类似政策。」
20% 的最低标准，源于央行和原银监会 2016 年 2 月的文件。彼时楼市正在「去库存」，央行和原银监会发文明确：在不实施「限购」措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。
针对上述信贷政策变动，3 月 17 日，银保监会首席风险官兼办公厅主任肖远企回应称，个别地方和银行调整首付比例和贷款利率，都在政策允许的范围内。地方和银行的房贷政策调整都没有突破总体政策要求。
柳阳认为，地方性中小银行的房贷政策是自发性市场调节的结果，银行需要靠利率优惠抢夺市场。在房贷市场，中小银行的份额并不大，且首付比下调主要定向非限购城市，热点城市大体仍执行三成以上的首付比例。
工、农、中、建四大银行房贷总额约占整个市场的六成，是房贷市场的绝对主力。柳阳指出，在热点城市，四大行目前并没有首付比下调的趋势，虽然近期整体贷款利率下调，但涉房贷按揭明确有 LPR 加点，说明房地产金融监管政策基调没有发生变化。
何倩茹告诉财新记者，判断当前房地产信贷政策，应与 2009 年前后的楼市信贷政策进行对比。她介绍称，2009 年前后，包括四大行在内的各大银行将首付比降至 20%，房贷利率低至基准利率的七折。国家统计局数据显示，当年，全国商品房销售面积同比增长了 42.1%。
她据此认为，当前热点城市「认房又认贷」、首付比例等政策并没有出现大幅调整，购房杠杆没有显著增加，信贷政策不会对全国楼市产生明显推动作用。
「地产金融政策调整底线就在这里了，不会再在需求端加杠杆。」李宇嘉说。
房地产还能拉动经济吗？
3 月起，各地陆续「摘口罩」。疫情期间受抑制的购房需求正在陆续释放。克而瑞数据显示，3 月 16 日至 22 日的一周，全国新房成交回暖，周成交面积恢复至 2020 年首周的七成。其重点监测的 28 个一到三线城市中，有 21 个城市新房周成交量环比上升。
易居企业集团 CEO 丁祖昱 2 月在一场讨论会上预测，除了湖北省，其他城市 2020 年二季度成交量会明显恢复。
这一路径与 SARS 疫情前后的楼市走势基本相似。SARS 在 2003 年春节期间暴发，当年 3 至 4 月，全国房地产销售面积停止增长，月销售面积在 1500 万至 1600 万平方米之间。5 月疫情得到控制，商品房销售面积开始回升，6 月成交面积迅速上升至 2339 万平方米。
分析人士普遍认为，新冠疫情对宏观经济的负面影响更大，疫后重振经济成为各地政府工作重心。
谈经济不可避开房地产。国家统计局数据显示，2019 年房地产业增加值达 6.96 万亿元，约占 GDP 的 7%。
此外，地方政府依赖土地财政来补充收入。财政部数据显示，2019 年，地方政府性基金预算本级收入为 8.05 万亿元，与地方一般公共预算本级收入的比例为 4 ：5。地方政府性基金收入主要来自土地出让金。
「无论是出于刺激经济增长、还是填补财政缺口的需要，『房地产夜壶』都对地方政府诱惑巨大。」克而瑞研究中心在 3 月 27 日的报告中称。
过往数轮经济下行周期中，房地产都发挥了提振作用。杨遴杰总结了近 20 年来三次房地产救市经验，从宏观经济背景、房地产拉动经济的实际效果及代价等方面，分析房地产与经济发展的关系。
他将最近 20 年分为三个阶段：2003 年 SARS 后，房地产繁荣，和经济发展相互促进；2008 年「4 万亿」计划面世，地产勉力支撑经济增长；2015 年后，地产去库存，经济增速下滑，靠房地产拉动经济实属「无力回天」。
杨遴杰认为，SARS 之后，中国经济以贸易发展为基本动力、以房地产为内部动力，经济结构逐步完善，也带动房地产市场快速发展。2008 年年底，中央发布「4 万亿」计划，房地产投资额不断追加，带动上下游产业扩张，对经济增速发挥了支撑的作用；但同时，企业、居民杠杆率猛增，留下隐患。2015 年后，地产金融化负面效果十分明显，资金在销售上转、在价格上转，地产开发投资活动对经济拉动的作用反而下降。
他引用数据称，每次救市，都会让房地产市场销售活动活跃起来，但销售额增速更大，说明房价上涨；同期，房地产开发投资额增幅虽然也上升，但增幅较小，到 2015 年后低于 GDP 增速。
「这一趋势非常有意义。开发量到每年十几亿平方米之后，再刺激房地产，只是活跃了销售、涨了房价和地价，开发规模和投资额已经很难有大的变化，甚至低于 GDP 增速。」杨遴杰说，此时如果简单沿用过去放货币、加杠杆的方式，把房地产变成金融化产品，对经济已无积极意义，反而积累债务风险。
柳阳称，中国经济更需要一些边际效应强的行业去带动经济发展，比如高科技制造业等。
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