闽系房企的教训，各家企业都心知肚明

三四年前，一批闽系房企以「强扩张、快周转、高杠杆」的模式行走江湖，黑马频出。这些公司在福建完成原始积累，因看好行业发展，激进布局全国。

2015 年以后，多家闽系房企完成销售额从百亿元到千亿元的跃升。比如融信中国 (03301.HK)，2015 年销售额仅 295.3 亿元，三年后飙升至 1218.84 亿元，晋级房企「千亿俱乐部」。

高增长、高收益，也可能意味着高风险。自 2018 年起，泰禾集团 (000732.SZ) 的现金流就难以维持正常经营，暂停拿地至今。号称拿地「飞虎队」的福晟集团亦在 2019 年下半年陷入困境，不得不在 2020 年初「卖身」给世茂集团。

「经济上行或者楼市繁荣时，快周转加高杠杆的战略，可以让企业迅速扩张。」在一家闽系房企主管财务的高管周强 (化名) 评价说，「当经济下行或者调控政策严厉时，企业就要赶紧『踩刹车』了。」

在这名高管看来，福建人崇尚「爱拼才会赢」，他们敢于冒险。「即使现金流出现问题，闽系的老板们还会去搏，直到搏不动了，才寻求并购或出售项目，断臂求生，以求东山再起。」他说。

「福晟和泰禾都是『刹车』踩得不及时，直接把车开到了悬崖边上。」曾在一家闽系房企担任总裁的张斌 (化名) 对财新记者说，强有力的楼市调控持续至今，从 2019 年下半年起，一批闽系房企陆续减速、换挡，转向追求稳健发展。

世茂房地产 (00813.HK) 提出把「高质量发展」作为首要目标；融信中国提出稳健增长，稳步降低负债水平；旭辉控股 (00884.HK) 也表示，将顺应国家「去杠杆、降负债」的要求。

当下又是新一轮货币宽松周期。此前每逢资金宽松，都会有一批房企试图通过加杠杆来迅速扩张。部分闽系房企的崛起和衰落，为它们提供了经验和教训。

收割「地王」

2016 年 8 月 17 日，融信中国耗费 110.1 亿元，拿下上海静安中兴路「地王」，地价超过了融信中国 2015 年全年销售额的三分之一。当天另外两家闽系房企拿下了上海的其他两宗地块。闽系房企一时名噪天下。

这是融信中国在土地市场厮杀的开始。此后，在杭州、南京、苏州等地，融信中国频频举牌，被市场称作「地王收割机」。

这正是闽系房企在 2015 年至 2017 年的拿地缩影。一名粤系房企投拓部门人士对财新记者回忆称，彼时闽系房企「逢热点城市必进、逢土拍必来，来后必抢」，广深区域亦成为闽系房企的「战场」。

2015 年 12 月，泰禾集团以 7.99 万元/平方米的楼面单价，拿下深圳宝安区尖岗山地块，刷新全国单价「地王」纪录。在 2014 年至 2016 年间，泰禾集团凶猛扩张，三年耗资超过 500 亿元拿下 27 宗土地，投资额超过同期 439 亿元的总营收。

泰禾集团广深区域一名前员工告诉财新记者，董事长黄其森曾明确要求，在广深拿地要不惜代价，要迅速站稳脚跟。在 2015 到 2017 年的两年内，泰禾集团就在广深区域 8 个城市布局了 11 个项目，总货值近千亿元。

2015 年 9 月，福晟集团成立项目并购团队，号称「飞虎队」，由董事长潘伟明亲自挂帅。「福晟拿地太凶了。」一名原福晟集团基层员工对财新记者称，当时公司内有句口号，「没有飞虎队拿不下的地」。

曾庆 (化名) 是 2016 年入职福晟集团总部的一名中层干部。他告诉财新记者，福晟集团从 2016 年起高强度拿地，一直持续到 2018 年。「到 2017 年最疯狂的几个月，我们每天都有项目落地。尤其在福州，抢下不少高价地。」曾庆称。福建省福州市是福晟集团大本营。

福晟集团高速扩张，在 2017 年借壳上市前达到巅峰。据房地产研究机构克而瑞统计，福晟集团 2017 年新增货值为 3199.4 亿元，以增量排名，福晟集团位列全国第 7 名。当年公司的全口径销售额仅为 396.2 亿元，位列第 48 名。

2017 年，旭辉控股的表现更突出，以 1040 亿元的销量位列闽系房企销售第一。彼时国内银根收紧，但旭辉控股积极扩张，全年在土地一级市场拿地 36 宗，同比增长近 2 倍；拿地总金额和总建筑面积分别达到 457.5 亿元和 537.73 万平方米。上述三项数据皆位列闽系房企之首。

房地产行业讲究「规模为王」，销售规模越大，越容易获得融资。在张斌看来，闽系房企在福建发展空间有限，经过多年打磨，它们急于向外扩张，实现规模跃升。

「闽系房企这一轮扩张，来得比较晚。」周强对财新记者说，国内房企从创立到发展成熟的时间非常短，原始积累不足，若要冲击规模，「快周转、高杠杆」成为惟一路径。

You’ve hit the wall.

风高浪急