香港新 CBD 地皮流标信号
香港新 CBD 地皮流标信号
一年半流标三块土地，疫情下的商业地产市场何去何从
旧时的香港启德机场曾是世界上最危险的机场之一，上世纪 90 年代，在这片国际金融中心的土地上，飞机轰隆隆地从摩天大楼间穿梭而过，一个急转弯落在维港湾畔这条填海而成的跑道上。
20 多年后，在寸金寸土的中国香港，旧启德机场被改造成了新发展区，香港特区政府更希望将这里打造成「第二个中环 CBD」。商人们不吝惜成本地在这片热土上竞逐，他们豪掷千金，在过去四年间成就一个又一个「地王」。
57 岁的商人潘苏通出生于广东省，近年来通过上市公司高银金融 (00530.HK) 在香港拿了不少地皮，次次出手阔绰，时常成为城中热话。2019 年 5 月，高银金融豪掷 111 亿港元，中标香港特区政府招标推售的一块位于启德旧机场跑道的商业地皮，楼面单价接近 1.3 万港元/平方呎 (约 12.8 万元/平方米)，曾创下启德区的商业地单价新高。一个月后，高银以社会局势不稳为理由取消了交易，被特区政府没收了 2500 万港元的定金。
2019 年 9 月，当这块被潘苏通抛弃的地皮再度推向市场时，开发商们纷纷捂紧了荷包，最终因所有出价未达到香港特区政府订立的底价而流标。彼时，已是启德区流标的第二幅商业地皮。
今年 5 月，启德区又一块商业地皮因为参与投标的开发商出价未达到香港特区政府订立的底价而流标，尽管市场对于这块地的单价估算已经较一年前调低了 50%。2019 年至今，特区政府共在启德区推出四块商业地皮，仅有一幅总价 24.46 亿港元的小型商业地成功售出，单价也较市场预期低了 15% 左右。
启德「地王」陨落
香港特区政府出让土地一般采用招标方式进行。地政总署提前大约一至两个月公布出售土地的详情，包括土地位置、面积、用途，最高及最低楼面面积，有时会要求开发商建设一定比例的公共设施，例如养老院等，或是要求留一部分住宅单位供首次置业居民购买。而开发商需在截标时递交写明标价的标书，如果出价在特区政府估价师评估的底价之上，一般以价高者得的方式出售土地，极少数情况下会参考开发商对土地的规划和建设方案。
今年 5 月 13 日流标的这块土地，位于启德新发展区，地盘总面积 1.98 万平方米，指定为非工业 (不包括私人住宅、仓库及加油站) 用途，最低和最高的楼面面积分别为 6.47 万、10.78 万平方米，属于该区域目前推出的第二大商业地皮，亦位于地铁站上盖，不过香港特区政府要求开发商兴建老年人日间护理单位、幼儿留宿中心等公营设施。此前，市场对这一地皮的估价为 60 亿至 104 亿港元，楼面单价约在 6000 至 9000 港元/平方呎 (约 5.9 万至 8.9 万元/平方米)。
对比一年前潘苏通放弃的地皮单价，市场估价降了一半；从地理位置上看，这块位于地铁上盖的商业用地，较潘苏通此前中标的地皮更胜一筹，却依然没有逃过流标的命运。
近年，香港中环地区招标出售的最贵地皮是位于美利道的停车场重建项目，该位置毗邻多栋中环超甲级写字楼，于 2016 年以 232.8 亿港元的价格出售予恒基兆业地产 (00012.HK)，楼面单价约 5 万港元/平方呎 (约 49 万元/平方米)，单价纪录至今没有被打破。
中国香港只是亚洲商业地产的一个缩影。面对这场百年不遇的大流行疾病，整个区域的投资者都在徘徊观望。RCA 表示，亚太区在今年一季度商业地产投资额同比下跌 50%，而新加坡、日本和中国内地这些过去资本热衷的投资地，降幅均超过 60%。
市场似乎对接下来的亚洲商业地产投资仍较乐观。「市场上存在不少资金雄厚的投资者正等待合适的机会。」仲量联行亚太区资本市场部行政总裁 Stuart Crow 近期说。高力国际也指出，亚太区的政府都提出诸多强有力的政策扶持经济，假若今年上半年疫情受控，那么目前的投资低潮期可能会给眼光敏锐的投资者带来机会。
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