楼市「小阳春」暗藏隐忧
楼市「小阳春」暗藏隐忧
疫情导致全球经济大环境剧烈变化，但政府不愿像过去一样依赖房地产「救市」，楼市走向因此扑朔迷离
中国国内疫情防控态势好转，房地产业迅速复苏，无论是土地出让还是住宅销售，市场都呈现供需两旺。
中原地产研究院发布于 6 月 1 日的研报显示，5 月，50 个大城市合计卖地 1.6 万亿元，同比上涨 12%。其中 27 个城市卖地超 200 亿元，49 个城市超 100 亿元，数量均创历史新高。从楼市成交面积看，一线和二线城市分别环比上涨 20.1% 和 35%。
货币政策宽松为市场注入了乐观情绪，将楼市推向「小阳春」。2020 年政府工作报告提出，「稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于 2019 年」。根据历史经验，但凡货币政策「放水」，地价和房价都会被推高。
对于这一轮楼市「小阳春」能否持续，业内的答案并不一致。支持者认为，住房需求只会因疫情防控延后，不会消失，市场已经重启；反对者认为，全球疫情尚未出现拐点，影响尚未真正体现，后市不容乐观。
疫情导致全球经济持续衰退，中国市场难以独善其身。2008 年全球金融危机发生半年后，资产价格下跌跨越国界，中国国内楼市均价罕见地大幅下滑。部分业内人士担忧，本次疫情对楼市的影响或将与 2008 年类似。
政府并不希望历史重演，「稳地价、稳房价、稳预期」是楼市调控的目标。未来调控如何精准施策，能否对冲疫情影响，都将取决于全球防控态势。楼市走向因此扑朔迷离。
货币政策宽松
为对冲疫情对经济的冲击，国内货币政策迅速宽松。央行数据显示，2020 年前四个月，新增社融累计达 14.2 万亿元。这一体量比 2019 年同期多增 3.9 万亿元，比过去三年同期平均水平多增加 4.9 万亿元。4 月单月，社融规模增量为 3.09 万亿元，比 2019 年同期多出 1.42 万亿元。
房地产是资金密集型行业，每逢货币政策宽松，房地产都会获益，所谓「大河涨水小河满」。阳光城 (000671.SZ) 主管财务的执行副总裁吴建斌告诉财新记者，当下优质房企融资要比 2019 年容易得多。
债券规模率先井喷。中原地产研究院数据显示，截至 5 月 27 日，房企年内通过债券融资高达 3076 亿元，超过 2019 年全年规模的一半。其中 4 月单月发债 971 亿元，刷新最近几年的单月纪录。5 月发债继续高位运行。
融资成本也大幅下降。5 月 26 日，万科 A (000002.SZ) 宣布发行 25 亿元公司债，五年和七年期的票面利率分别为 2.56% 和 3.45%，低于银行一年期基准贷款利率 (4.35%)。
公开资料显示，最近两个月，主流房企发债融资利率多在 2.2% 至 7.3% 之间，多家房企的短融利率低于 2%。比如葛洲坝 (600068.SH) 近期发行的 15 亿元 180 天超短融，票面利率仅为 1.4%。
银行贷款亦是房企融资的重要渠道。2020 年以来，央行三次降准，释放资金近 1.8 万亿元。这些资金急于投放市场。北京一名银行界人士告诉财新记者，经济尚未恢复，贷款需求正在萎缩。涉房贷款多有土地或房产抵押，对银行而言是优质资产，竞争异常激烈。
「去年是我们追着银行借贷，现在是银行追着我们放贷。」一家龙头国有房企高管周强 (化名) 对财新记者说。
央行发布的统计报告显示，今年一季度，金融机构投向房企的开发贷净增加 5500 亿元，超过 2019 年同期的 4300 亿元，环比增幅达 8.3%，创近三年新高。
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