冯兴元:期待房地产市场理性回归
中国现阶段正处十二五计划的第一年，也是新时期产业结构调整的最关键阶段，房地产业作为推动我国城市化进程和国民经济增长的主要力量，在此阶段并不算健康的发展状况到底因何缘由？此起彼伏的房价是否会点燃中国的"金融核弹"？我国当前房地产泡沫的现状，是否已经触及了国民经济健康发展的红线？社会各界应该如何应对？
此类问题，一直在被关注中国房地产业发展的人们所热议。针对当前中国房地产泡沫和行业现状，中国社科院经济学专家冯兴元在接受本刊记者采访时，对一些问题做出了分析并提供了相关解决思路。
中国地产泡沫因何构成？
房地产的价格决定要素是与区位有极大关系的，我国每年大量的城区基础设施资本投放，带动了周边的房地产市场，而基础设施的价值最终会部分资本化到房地产上，全国大量的资金（包括政府财政资金、企业资金等、地方政府资金等）都汇聚到首都或者各省首府购置房地产，必然构成房地产需求的重要组成部分。
总体上看，房地产价格上升是不可避免的。虽然房地产价格持续的上升不一定是泡沫。但房地产的售价是可以与租金相对比的，如果房地产价格非常高，租金很低，房地产价格与房屋租金的比值非常离奇的话，这便是房地产泡沫的信号。
冯兴元认为，我国的房地产市场已经有了这种信号。中国房地产泡沫的出现主要有两大原因：一方面是通货膨胀；另一方面是私人投资限制太多。此外，主要区域内的人口剧增会导致区域内房地产价格升温，政府垄断性的土地收购与出让也会使房价升高，收取各种与房地产有关的税费也与房价飙升有直接关系。
目前由于政府货币发量过大，中国当前的通货膨胀形势是比较严峻的。从投资角度分析，老百姓没有太多的投资选择，很多人有了些钱之后由于银行存款利息较低，基本就投资于股票或者房地产了，由此，便产生了房地产价格不断飙升的现象，房地产的恐慌性购买随之出现，最终使恐慌性购买也成为了房地产泡沫的重要构成因素。房地产的恐慌性购买说明了我国房地产市场放松管制程度不够，市场机制还是没有建立完善。区域内的人口剧增也导致房地产价格升高。这种人口剧增现象又与我国的单中心格局有关。就北京来讲，北京是全国的政治中心、行政中心、经济中心、文化中心、教育中心、为了取得这里优越的生活保障条件（优质教育资源、优质医疗资源、社会福利等）和居民身份，就不断的会有人向这个地方聚集，最终导致房价升高。这些问题是与我国的单中心权力集中体制有关的。
给供需双方更多的选择空间
此前政府出台了一些房地产价格打压政策，如取消房贷利息优惠、加剧了对二套房购买的控制以及对外来人口的购房控制等政策，就目前的执行情况和打压价格角度看，还是比较明显的。但一些深层次的危机依然存在。比如政府在一级土地市场上的买方垄断，在二级土地市场上的卖方垄断。垄断分买方垄断、卖方垄断和双边垄断几种，这些都是最糟糕的形式。
从经济学角度来看，目前的房地产市场可以这样理解，政府（买方）作为买方垄断者制订一个低价在一级市场上买进土地，经过土地储备之后，分批出售土地，控制每批出售的数量，虽然通过"招、拍、挂"途径出售，但是事实上已经控制和抬高了土地出售价格。除了房地产商之外，其他很多市场主体根本没法作为需求方进入土地二级市场购买土地，更不用说进入土地一级市场。
此外，房价升温与政府收取的税费有紧密联系。房地产商是房地产市场的主要的供给方，它和主要的国有商业银行是拴在一起的，房地产市场价格主要由土地价格、各种税费和建筑成本费构成。在这其中，有一部分不小的费用被政府收取，政府所拿到的各种有关房地产的税费、土地出让金加起来，有的要占到房地产价格三分之一的比例，这样看待房价，可以理解为房价的上升是和政府有直接关系，并不一定体现为房地产公司的暴利。一两年前在北京，每平米售价 20000 多元的楼盘，其实建筑成本每平米只有 3000 多元。日前政府又欲通过征收物业税，来打压房地产市场，这本身是存在问题的。
冯兴元认为，向房地产购买者收取物业税，作为抑制房地产市场价格的手段，就相当于惩罚房地产购买者，"房奴"本身作为通胀政策、政府土地买卖政策、政府房地产税费政策的受害者，现在可能又要受到"物业税"的惩罚，这并不合理。因为税收要作为一种规则，最重要的是要体现纳税人的权利，政府的权力来自纳税人的授予。但是按照现在的做法，是政府将税收当成了政策工具，这是不符合事物发展的自然逻辑的，也是本末倒置的。
冯兴元认为： 在土地二级市场上，政府要给予需求方主体更多的选择空间和进入自由，促进房地产市场上的组织多元化，鼓励设立各种住房合作社，住房储蓄协会，住房储蓄基金等多种新型房地产开发、利用、投资和融资实体，允许各种房地产商、住房合作社、住房储蓄协会、住房储蓄基金、企业、社团和个人等等都能平等参加招、拍、挂，比如建立住房合作社，让大家凑钱去建房，如此便可以建立多渠道合作或者商业建房体系。政府也需要放松管制，解决农村集体用地直接进入"招、拍、挂"，而不是首先由城市政府出面以垄断方式低价买断。多渠道的土地供给和多渠道的土地需求，竞争就会比较完全，再加上政府直接减少房地产环节税费，那么房地产价格就不会再乐此不疲地升高了。
土地二级市场的需求方相当于房地产市场上的供给方。最佳供给应该是多元化的，要实现供给的竞争性、自主性和公平性，鼓励商业性和合作性房地产机构的多元化发展。政策性住房供给应该是辅助性的。比如经济适用房关键在于小面积，商品价，这时就不一定需要补贴，因为补贴会造成一部分人成为特权者，另一部分人成为受歧视者，长此以往很容易造成社会分化和不公。
另外要加强廉租房建设。它也可以是小户型，市场价，至少要弥补维护成本。这样一来，只需要对很小一部分人提供住房救济或者补助。让市场发挥基础性的作用，政府只提供辅助性支持。当前有一大批人购买的经济适用房竟有 150 平米、 180 平米、 200 平米的，这就很可怕。
房地产的价格上涨需要比较平稳，急剧下挫或者上涨一定会导致市场混乱，只有依赖竞争性房地产市场才可以较好地达致这一走势，通过多种政府手段去操纵和控制房价会造成各种特权，致使大量市场扭曲。
目前我国房地产市场转让障碍太大
近期有媒体报道，据国家电网公司的调查显示，中国 660 多个城市现有连续 6 个月以上电表读数为零的空置房 6540 万套，足够 2 亿人居住。如果再加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高就更是惊人了。冯兴前元认为造成这种现状的原因是目前我国房地产市场转让障碍太大。空置房是由市场决定的，是消费者的选择，买不起房子的人也不能眼红和抱怨。因为空置房是已经被买入了的，或者是房地产商准备着要卖的。政府对建设用地长期闲置，可以制定一些管制措施或处罚条例，以减少空置率。房地产商本身对房子的积压，很大程度可以说明他们拿到的贷款利率不是真正的市场利率。真正的市场利率要比现在官定利率要高得多。在利率比较高的时候，开发商也要考虑成本。
房地产的产业链比较长，房价会影响到这个链条中各个环节的投资，房地产市场如果不景气，很多投资都会受到影响，也会令很多人失业，很多家庭会因住房贷款还不起而事实"破产"，消费也会减少。如果政府一直插手房地产市场，就会构成破坏社会和谐的重要因素。
社会需要公平 各界需要理性
当前较为严重的泡沫现象，社会各界都谨小慎微、如履薄冰。那么政府、开发商、公众、媒体都应该做些什么呢？冯兴元如是认为：
政府：政府要要遵从市场优先原则和辅助性原则，这要求政府要为市场的运行维持一个授能环境，只发挥辅助性的支持作用。政府要维持一种比较健康的竞争秩序。让市场主体去发挥作用。不能垄断土地的购买（买方垄断）和出售（卖方垄断），不要既做裁判又做球员。此外应该减少对土地和房地产本身的征税和收费，营造一个多元需求和供给的土地市场和房地产市场。对建设用地长期闲置，要制定一些处罚条例，以减少空置率。可以通过减少经济适用房的面积，以小户型市场价的方式，直接出售经济适用房，而不是通过补贴造成一部分人特权者和受歧视者让社会分化。此外更要加强廉租房建设，大量廉租房也可以采取小户型市场价，尤其是市场平价。
房地产市场不能成为政府的一个部门，而是市场，它应该有多元化的供给者和需求者，而不是被公权或者私权操控。
开发商： 开发商如果是市场行为，就很难去要求其改变。但国有企业的开发商必须从市场退出。因为国企的存在，是一种反竞争力量。一个竞争性的市场，本身是社会性的，国企的存在反而造成特权和不公，反而是反社会性的。希望民营银行越来越强大，在未来可以主导金融业，让民营银行为民营企业、民营房地产商提供更多的融资。从国内外经验来看民营经济照样可以提供经济和金融安全。遵循社会责任原则。这样每个市场主体都为自己的要素投入承担责任：资本拥有者会为自己的资本负责，劳动者都为自己的劳动力投入负责，土地占有者也会为自己的土地投入负责，社会需要公平与公正。
公众：要明确和强化自己作为纳税人的意识，更多行使纳税人的权利。要反对政府多收费多收税，并要求政府不要在土地的一、二级市场出现。纳税人有权利限制政府的征税权，要真正体现出维护个人基本权利的原则。公众有权利选择自己购买几套住房，在面对可能征收房产税的时候，要通过正当渠道要求政府在其他方面进行减税，要求税赋要合理公平。
媒体：在国际上媒体被称作第四权力部门（立法、行政、司法、媒体四大权力部门），它更是社会的良知。媒体要对房地产发展现状、存在的问题以及政策动向进行客观的报道。不能受到第三方的控制，尤其对于房地产市场的利益相关者一定要保持自己的独立性，不应该为利益集团所左右。应该以为社会提供透明度为己任，通过及时客观的报道来承担社会责任。
文章来源：中国不动产网
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