日本新房越来越小，10年减10%
日本的住宅正变得越来越小。为了应对建筑费用长期上涨，新房面积缩小的趋势正在扩大。要维持价格水平，不得不把房屋设计得狭小，属于“实际涨价”。这种趋势还波及二手房市场。如果不利用空置房等未使用的住宅确保适当的居住环境，日本有可能成为难以居住的国家。
“没想到变化这么大”。住在东京都的40多岁上班族感到惊讶。10多年前，他花费约8000万日元（约合人民币406.25万元）购买了一套80㎡的新房。但对公用设备等有所不满，考虑购买附近即将竣工的住宅。但是，同样的8000万日元能买到的房屋只有65㎡左右。他唉声叹气地表示，“这么小的地方没法住，早早放弃了买房”。
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日本住宅面积的缩小趋势越来越明显。针对住宅金融支援机构的“Flat35”（最长35年的长期固定利率住宅贷款）的用户调查显示，从2021年度的住宅平均面积来看，新房为64.7㎡、二手房为68.2㎡。与10年前相比，新房面积缩小10%、二手房缩小5%。甚至部分独栋房屋的面积也在缩小。
新房价格超过泡沫经济期，创出历史新高
日本总务省的“住宅和土地统计调查”显示，包括租房在内的住宅整体面积截至1990年代一直处于扩大趋势，但最新的2018年调查却比上次（2013年）缩小。
原因何在呢？不动产经济研究所（位于东京新宿）的高级主任研究员松田忠司表示，“最主要原因是建筑成本上涨”。特别是“安倍经济学”正式启动的2013年以后，由于建筑需求扩大等原因，建材费和人工费上涨。目前受到乌克兰危机的影响，上涨势头加强。结果，减少住宅面积、控制总价的趋势正在加强。
通过上述措施，抑制每套住宅总价的倾向很明显。从新房价格来看，东京圈的平均价格在2021、2022年连续2年创出超过泡沫经济期的历史新高。如果不减少面积，价格进一步上涨也不奇怪。
日本房地产公司Condominium Asset Management（位于千代田区）的社长渕之上弘和表示，“公用的楼道门厅等使用的材料降低质量的趋势也很突出”。由于材料费用上涨，在食品等部分领域，通过减少容量来抑制价格上涨的“隐形涨价”成为话题。住宅领域也出现了类似的现象。
与此同时，购房群体的变化也助长了这一趋势。不动产经济研究所的高级主任研究员松田忠司分析称，“由于家庭结构的变化，单身人士、无孩夫妇、老年人买房的情况增加”。从人口普查来看，1980年单身家庭占日本整体的不到20%，到2020年增加到38%，夫妻和有子女的家庭则从42%减少到25%。
小户型住宅的需求强劲。原因是即使在面积上妥协也希望住在交通便利地区的群体增加。不动产经济研究所的调查显示，在东京圈的住宅中，紧凑型住宅（30～50㎡以下）的占比在2020～2022年连续3年超过10%，处于历史最高水平。
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| 东京都内的住宅区 |
另一方面，仍有很多育儿家庭等希望拥有宽敞的住宅。对于这些人来说，令人头疼的是被新房拖累，连二手房面积也已触及天花板。
空置房达到849万套，积极利用势在必行
房地产调查公司东京KANTEI（东京品川区）的执行董事井出武指出，“住在宽敞住宅里的人考虑换房时，如果不做好花大钱的心理准备，多数情况下买的一手新房无法确保和原来一样大的面积”。这样一来，放弃出售（现有住房）的情况就会增加，较宽敞的二手房也不容易出现在市场上。
今后会发生什么情况？井出武预测称，“面积缩小的趋势不会轻易改变”。这在很大程度上是因为新房的建筑费上涨植根于劳动力短缺等结构性因素。如果新房的环境不变，就缺乏推动二手房市场明显改变的因素。
在日本人口减少和老龄化不断加剧的情况下，单纯扩大住宅面积的措施很难称得上合理。Condominium Asset Management的社长渕之上弘和强调称，“扩大个人空间的面积是有限度的。需要下功夫扩大住宅内多人共享的部分，保持平衡”。
截至2018年，日本约有849万套空置房，存在未被利用的面积。其中，对比较宽敞的独栋住宅和共同住宅进行改造，增加扩充了公用空间的合租住宅（Share House）等是一个方案。如何在应对成本上升的同时改善居住环境？需要从根本上转变思路。
日本经济新闻（中文版：日经中文网）堀大介
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