东京房价涨幅世界第1，家庭9.7年收入才能买
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日本房产备受海外富裕阶层和投资者关注 |
东京和大阪截至4月的新房价格涨幅在全球15个主要城市中排在第一。除了原材料和人工成本上涨外，在日元贬值等背景下瞄准低价的海外资金也推动了价格上涨。由于股价处于历史高位，日本富裕阶层也纷纷买房。
从事房地产服务的日本不动产研究所（位于东京港区）5月30日公布的国际不动产价格租金指数的4月调查结果显示，东京和大阪的新房价格相比上次调查（2023年10月）的涨幅均为1.5%。超过了新加坡（1.3%）和纽约（0.3%）的涨幅，位居世界第一。这是自2010年开始调查以来，东京和大阪首次同时排名第一，日本房价的上涨势头突出。
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日本的新房价格飙升有三个主要原因。首先是成本上涨。除了土地采购价格及预拌混凝土等原材料价格外，工人工资等人工成本也在上涨。“当前住宅的建设成本上涨了2~3成，这也反映在了价格上”（房地产开发商的高管）。
供应不足也加剧价格上涨。根据日本不动产经济研究所（东京新宿区）的数据，2023年东京23区新房供应量为1万1909套，只有10年前的4成。随着开发用地减少，新房供应也在减少，地段好的物业越来越稀缺。
三井不动产5月3日开始接受提前预订的高层塔楼“PARK CITY NAKANO THE TOWER AIRZ”（位于东京中野区），面积为72~80平方米的3LDK（三室两厅一厨）的最高销售价格为1.5亿日元（约合人民币691.61万元）。官方网站上收到了很多咨询，推介会的预约名额引发争抢。三井不动产的社长植田俊分析称：“在股市上涨带来的资产效应下，购房者的预算增加”。
在大阪，积水建房（Sekisui House）等开始销售位于JR大阪站附近的“梅北2期（GRAND GREEN OSAKA）”的高层住宅“GRAND GREEN OSAKA THE NORTH RESIDENCE”，最高价格约为25亿日元（约合人民币1亿1528万元），引起了市场关注。
各房地产公司正试图通过减小住宅面积来抑制价格上涨。住宅金融支援机构的住宅贷款“Flat35”（最长35年的长期固定利率住宅贷款）的用户调查结果显示，2022年度新建住宅平均面积为65.7平方米，比10年前缩小了8%。另一方面，70~80平方米住宅的家庭需求大，面临价格上涨压力。
房价上涨的第三个原因是海外资金流入日本。大型房地产服务企业美国仲量联行（JLL）的数据显示，代表海外投资者购买日本房地产金额的“入境投资额”2024年1~3月为1773亿日元，比2023年10~12月的451亿日元大幅增加。购买以机构投资者为主，但个人投资也有相似的趋势。
房地产中介公司List International Realty（横滨市）的数据显示，海外富裕阶层和房地产投资者更倾向于购买东京都港区、涩谷区等地区的高档住宅。该公司的常务董事福岛麦指出：“很多人是现金全款买房。日元贬值带来的廉价感起到推动作用”。
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2023年年底，美元兑日元汇率约为1美元兑141日元，现在则在1美元兑157日元左右。对于海外买家来说，这相当于房价打9折。面向外国人介绍和销售东京都心房产的Housing Japan（东京港区）代表董事桥本光指出：“8成客户来自亚洲。由于日元贬值和宽松的利率政策，越来越多外国人希望在经常去旅游的日本拥有房产”。
房价涨幅大也说明日本的房价比世界主要城市便宜。
4月的调查数据表明，如果东京港区元麻布的一套房产每坪（3.3平方米）价格为100（按日元换算），那么大阪的价格就是68.2。相比世界15个主要城市中最高的香港（268.2）和伦敦（207.5），价格不到一半。市场普遍认为由于价格水平相对较低，东京和大阪的房价都还有上涨空间。
不过，如果价格继续上涨，买房门槛也会提高。日生基础研究所（东京千代田区）等机构的调查结果表明，2023年东京23区的新房价格（中位数约为8389万日元，约合人民币388.68万元）与平均家庭年收入（东京都约为864万日元，约合人民币40.03万元）的比值为9.7倍。相比2013年的7.3倍，房价收入比扩大。
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日生基础研究所的主任研究员佐久间诚认为：“对于普通家庭来说，根本买不起。价格太高，买不起的人流向了租房市场，这也带来了租房市场的坚挺”。
今后，日本房价还可能受到利率上涨的影响。在5月30日的日本国内债券市场上，作为长期利率指标的新发行10年期国债利率一度达到1.1%，创出约13年来的新高。这使得房贷固定利率走高的预期升温。东京KANTEI（东京品川）的高级主任研究员井出武指出：“今后房贷利率上涨多少难以预测。对于新贷款的人来说，可能会有犹豫，购房意愿可能会下降”。
日本经济新闻（中文版：日经中文网）桝田大晖、吉冈樱子、外山尚之
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