房地产：如何去库存
房地产：如何去库存 ——
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| 资料图（kyodo） |
文丨聃丘泰、温建东
2018年以来，很多城市房价出现了向“房住不炒”的均值价格回归趋势，各地“促进房地产市场平稳健康发展”。2022年以来各地出台了大量的房地产救市政策，实现房地产价格稳定。2024年4月29日成都房地产政策再优化，不再审核购房资格，全面取消公证摇号。4月30日政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。很快，其它城市纷纷“优化限购政策”。
消化库存和房价的长期动态稳定价格是什么关系？降价消化库存还是涨价消化库存？以居住者看房地产稳定的均衡价格是多少？以投资者看均衡价格在哪里？政府救市的底线又在哪里？银行对房价下跌承受能力多大？本文以中国房价最高的北上广深一线城市进行分析，认为不管涨价去库存还是跌价去库存核心都要围绕均衡价格。
一、北上广深房地产均衡价格计算原理
金融资产价格不好估算，但是房价却有客观公认的计算公式，即房价必须等于买房者未来收入的折现值，否则就跌入美式次贷危机“蓬齐陷阱”。中国现有法律规定，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)”。“借款期限不超过30年，且借款人年龄和借款期限之和不超过75年”。因此，房价等于家庭30年的月度可支配收入50%。
日本经济新闻社与金融时报（FT）
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